Mitchell Morgan, magnata do mercado imobiliário, estreou na Forbes 400 2024
Faltam duas horas para a inauguração da nova sede reluzente da Morgan Properties em Conshohocken, Pennsylvania. Mitchell Morgan ainda não desocupou o seu antigo escritório. Ao caminhar por fileiras de cubículos vazios, o magnata do setor imobiliário, de 70 anos, se senta em uma mesa redonda ao lado de outra cheia de prêmios e pilhas de papéis.
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Ele retira um documento desgastado de 1985, uma oferta de títulos para sua primeira transação, que envolveu a compra de três edifícios residenciais. Um deles é visível da janela do seu escritório que em breve será desocupado. “Acabei de encontrar isso. Estava limpando meu escritório ontem”, diz ele, apesar de haver poucas evidências de que esteja realmente arrumando as coisas. “Peguei emprestados US$ 55 milhões (R$ 305 milhões) e estava a todo vapor. Eu possuía 1,4 mil unidades, três complexos de apartamentos. Este é um deles.”
Hoje a Morgan Properties tem mais de 95 mil unidades e está presente em 19 estados dos Estados Unidos. Cerca de metade delas é de propriedade majoritária da empresa, enquanto a outra metade é composta por investidores externos. Esse volume é suficiente para que a Morgan Properties figure como a terceira maior proprietária de apartamentos do país, atrás de Greystar, do bilionário Bob Faith, e da Mid-America Apartment Communities, negociada em bolsa.
Também é o suficiente para que Morgan apareça pela primeira vez na lista Forbes 400 de americanos mais ricos de 2024, na posição 240, com um patrimônio de US$ 5,5 bilhões (R$ 30,25 bilhões).
Morgan credita seu sucesso a uma abordagem frugal que desenvolveu ao custear seus estudos na Temple University enquanto trabalhava na loja de sapatos do pai e, depois, ao fazer aulas de direito à noite enquanto trabalhava como contador.
O sucesso da empresa também elevou seu status: ele se juntou ao grupo que financiou a compra do Washington Commanders, da NFL, por US$ 6 bilhões (R$ 33 bilhões), realizada por Josh Harris no ano passado, e está se destacando na cena filantrópica da Filadélfia.
Construção do império
Sendo o mais novo de três filhos, Morgan nasceu em uma casa na Filadélfia e se mudou para os subúrbios quando seu pai — um veterano da Segunda Guerra Mundial que havia aberto várias lojas de sapatos — conseguiu dinheiro suficiente para comprar uma casa em 1959. Quatro anos depois, seu pai faliu pela primeira vez. Isso aconteceu novamente quando Morgan era adolescente, forçando a família a vender o imóvel.
Na Temple University, Morgan ia para a aula pela manhã e vendia sapatos à tarde e à noite para pagar a mensalidade, formando-se em 1976. Ele foi para a escola de direito e buscou um emprego na contabilidade para ajudar a custear os estudos — “sempre fui curioso sobre números, negócios e matemática”, diz ele — mas ninguém estava contratando. Ele acabou implorando ao antigo contador de seu pai por um emprego, que o contratou pelo salário mínimo, de US$ 1,65 (R$ 9) a hora.
Após a escola de direito, conseguiu um emprego na firma de contabilidade Laventhol & Horwath. Isso o colocou na sala quando os parceiros fechavam negócios para os clientes e abriu seus olhos para o setor imobiliário. “Eu não queria vender sapatos, não queria ser contador no departamento tributário, não queria ser advogado”, diz ele. “Então, fui trabalhar para um cliente da Laventhol que estava no ramo de apartamentos.”
Assim, ele ingressou no mercado imobiliário. Em 1985, seu chefe estava buscando compradores para três edifícios residenciais nos subúrbios de Philly. Morgan aproveitou uma lei federal que expirou no final de 1985, permitindo que ele obtivesse um financiamento isento de impostos com taxas mais baixas, contanto que gastasse 15% do preço de compra em reformas dentro de dois anos.
Ele acabou comprando os três complexos com um parceiro — Richard Haydinger, um colega da empresa — por US$ 60 milhões (R$ 330 milhões), pagando US$ 55 milhões (R$ 302,5 milhões) com os títulos isentos de impostos e financiando o restante. Além disso, US$ 10 milhões (R$ 55 milhões) foram dedicados à reforma.
Junto ao sócio, comprou e renovou mais de 2 mil unidades em um período de cinco anos. Morgan estabeleceu sua própria empresa, a Morgan Properties, em 1995, focando em projetos de classe B, e nunca olhou para trás.
“Você não pode se deixar enganar pelo brilho e glamour das grandes cidades, porque há um mundo inteiro além do que você vê na TV”, afirma Morgan. “Os fundamentos são melhores quando você vai para lugares que ninguém quer.”
Onde o dinheiro está
Morgan conquistou seu sucesso investindo em edifícios residenciais mais antigos em cidades de médio porte e rapidamente reformando-os para aumentar os aluguéis. Enquanto muitos investidores direcionam recursos para as metrópoles em rápido crescimento, Morgan adotou uma estratégia oposta, adquirindo portfólios em locais menos populares, como Reading, Pennsylvania (a cidade natal de uma certa Taylor Swift).
Em Rochester, Nova York, sua empresa é a maior locadora de imóveis, após comprar mais de 18 mil unidades por US$ 1,9 bilhão (R$ 10,45 bilhões) em 2019. À medida que o boom pós-Covid diminuiu em cidades como Atlanta e Nashville, os aluguéis mais altos do país agora são encontrados em locais como Indianápolis, Columbus e Fayetteville, onde a Morgan Properties também está presente.
“Estamos comprando em mercados que as pessoas não querem investir, e Wall Street não precisa nos dizer o que fazer, porque não nos importamos com o que Wall Street diz”, afirma ele sobre sua empresa de capital fechado.
Morgan investe principalmente em apartamentos conhecidos como ‘Classe B’, propriedades mais antigas que atendem inquilinos com rendas mais baixas do que aquelas atraídas por edifícios de luxo. Um de seus complexos data da década de 1950. Embora possam não ser tão valiosos quanto os apartamentos recém-construídos de alto padrão, as propriedades de Morgan tendem a proporcionar um fluxo de caixa mais estável e sofrem menos variações durante as recessões, quando inquilinos que não conseguem mais arcar com aluguéis elevados optam por se mudar para imóveis mais baratos.
“Portfólios de Classe B bem administrados e bem capitalizados podem, sem dúvida, ter um bom desempenho”, diz Michael Gorman, analista imobiliário da empresa de serviços financeiros BTIG. “Eles também tendem a ser mais apreciados pelos investidores sempre que há risco de uma desaceleração econômica.”
O que ele não faz é investir em novas construções ou em edifícios que atendem a clientes de alto padrão. “Nós somos uma solução habitacional para a força de trabalho”, afirma. “Nossos aluguéis variam entre US$ 1.500 (R$ 8,2 mil) e US$ 1.800 (R$ 9,9 mil) por mês. Estou muito otimista em relação ao produto que temos e ao que fazemos, que é tentar oferecer o melhor produto pelo melhor preço para que as pessoas se sintam bem onde moram.”
Vida monótona
Nem sempre há consenso. A Morgan Properties enfrentou processos judiciais de inquilinos na Pennsylvania e Maryland, alegando que a empresa se recusou a atender pedidos de acomodação para inquilinos com deficiência e permitiu uma infestação de percevejos, respectivamente. Morgan resolveu ambos os casos, e a empresa afirma ter uma equipe dedicada ao atendimento ao cliente para responder às reclamações dos locatários.
“Precisamos nos certificar de que estamos nos comunicando bem. Não é uma dinâmica fácil, mas temos uma boa reputação”, diz Jason Morgan, de 34 anos, filho de Mitchell, que atua como co-presidente da empresa ao lado de seu irmão Jonathan, de 39. “Estamos comprando propriedades mais antigas, mas vamos reformá-las da melhor forma possível.”
Diferente de grandes empresas de capital aberto ou investidores institucionais com bilhões de dólares para gastar, a Morgan Properties traz um toque familiar que pode ser uma vantagem ao operar nesses mercados menores — especialmente quando realiza grandes aquisições que a tornam rapidamente o maior locador local.
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“Jamais aposte tudo, porque meu pai fez isso”, diz ele, lembrando-se das dificuldades enfrentadas por sua família e da aproximação de seu pai com a falência. “Eu compro apartamentos existentes; minha vida é monótona. Vamos nos ater ao nosso negócio ‘chato’ de habitação. Se você quer algo mais interessante na vida, arrume um hobby.”
