Como avaliar Fundos de Investimento Imobiliário

Classes de FIIs

Os fundos imobiliários são divididos em diferentes classes, sendo as duas mais populares os fundos de tijolo e os fundos de papel.

Os fundos de tijolo investem em ativos reais, ou seja, em seus portfólios há ativos físicos, como prédios corporativos, galpões logísticos, shoppings centers, hospitais, entre outros. Os fundos de papel, também conhecidos como fundos de recebíveis, por sua vez, possuem como ativos títulos de dívida, ou seja, instrumentos de crédito utilizados para o financiamento do mercado imobiliário.

Os FIIs podem ainda ser classificados em fundos de desenvolvimento imobiliário (voltado ao desenvolvimento de empreendimentos e FOFs (Fundo de Fundos, em português) que, na prática, são fundos que investem em outros fundos.

Erros de iniciantes

Caio Ventura, analista de fundos imobiliários da Guide Investimentos, explica que o maior erro do investidor iniciante é comprar um fundo baseado em seus últimos rendimentos, tomando como premissa que a rentabilidade do fundo no passado pode se repetir no futuro. O especialista alerta que é preciso, primeiro, entender os motivos por trás da rentabilidade obtida no passado.

“O fundo que distribuiu 30% de rentabilidade ao mês pode estar amortizando cotistas porque está encerrando suas operações, vendeu um ativo grande de seu portfólio, ou um inquilino de grande importância acabou quebrando contrato e pagando uma multa”, explica Ventura sobre alguns casos em que a rentabilidade obtida pode ter acontecido por razões pontuais.

“Isso, por si só, não significa algo bom para o fundo, e mais importante que isso, não significa que é algo que vai perdurar no horizonte de tempo, então isso pode levar a muitos enganos ali”, complementa o especialista.

“É uma jornada”, relembra o professor Baroni, “depois que entender todos os conceitos, é possível saber porque um fundo está pagando mais do que outro. Se você volta e começa pela rentabilidade, estará comprando mais risco, pois não se investe pela rentabilidade, se investe pelo conhecimento formado”.

Automatização de Relatórios e Análises
“A IA generativa é capaz de automatizar a criação de relatórios e análises, fornecendo insights valiosos sobre vendas, eficiência da produção e satisfação do cliente. Dessa forma, a companhia consegue tomar decisões mais assertivas para a melhoria de sua operação”

Como avaliar setores

De acordo com Ventura, os fundos podem ser comparados entre pares e cada setor terá suas especificidades. No caso de fundos de shoppings, por exemplo, é possível avaliar indicadores de vendas das lojas, ocupação, vendas por m², uso do estacionamento e etc., comparando diferentes fundos de shoppings entre si.

“Quando a gente olha para lajes corporativas, avaliamos o custo de reposição [do imóvel], ou seja, quanto custaria para construir exatamente o mesmo imóvel na mesma localização, o aluguel na mesma área, o leasing spread, o diferencial de aluguel do inquilino atual em relação ao inquilino interior e muitos outros”, continua.

Já nos fundos de papel é possível avaliar o tempo (vencimento) de duração dos títulos que estão no portfólio, quais os indexadores dos títulos de dívida (IGPM, IPCA ou taxa DI) e se esses ativos possuem avaliações de crédito (ratings), seja da gestora ou do mercado.

Taxas

Para avaliar se as taxas de gestão cobradas são condizentes com a performance do fundo, uma opção é, novamente, fazer a comparação entre pares. “Existem fundos que estão indexados ao CDI, mas gradualmente isso está mudando: os fundos novos já chegam sem se indexar ao CDI, e antigos procuram adaptar suas taxas. Elas se equiparam entre 0,9% e 1,1%, isso meio que está dado, todo mundo fica nessa faixa”, explica Baroni.

Além disso, há fundos que cobram uma taxa de performance, em geral cobradas por FIIs que têm uma gestão mais ativa do portfólio. A taxa, nesse caso, é cobrada conforme a capacidade do gestor de entregar um alfa (resultados adicionais) para o investidor. Nessa lógica, se é entregue um resultado adicional, o gestor é premiado por isso com uma cobrança extra de taxa.

Baroni conclui defendendo que nenhuma dessas avaliações são simples de se realizar, e que conhecer esse universo a ponto de conseguir operar nele é um caminho muito longo, que exige muito aprendizado e autonomia dos investidores. “Nossos pais viveram em épocas em que eles colocavam dinheiro no banco e ele rendia de 10% a 15% ao ano, mas o momento agora é outro. Eu acredito que esse cenário não deve voltar, essa geração nossa vai ter que experimentar um pouco mais de renda variável, e ela precisa estar disposta a aprender, porque são investimentos estruturados.”