O mercado imobiliário é cíclico e depende do crescimento econômico
Apesar de desafiador, 2022 foi um ano positivo para o mercado imobiliário. Empresas e consumidores se animaram para comprar e alugar imóveis. Neste ano, no entanto, o setor começa a avaliar quais serão os próximos passos em meio a um cenário de juros altos, incerteza econômica e jurídica, e queda na confiança do consumidor e do investidor.
Idean Alves, sócio e chefe da mesa de operações da Ação Brasil Investimentos, acrescenta que o cenário macroeconômico traz um impacto negativo para o mercado, já que o crédito secou. “Além de mais caro, o crédito está mais escasso, pois os bancos estão com muito medo de emprestar e não receber, com o risco de inadimplência alto, e a necessidade de provisões para devedores duvidosos torna ainda mais difícil a exposição a risco no setor”, diz o especialista.
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Além disso, Alves esclarece que o mercado imobiliário é cíclico e depende do crescimento econômico, da geração de emprego, renda e segurança para investir. Por isso muitos participantes do mercado estão reticentes em contrair empréstimos às vésperas de uma potencial desaceleração econômica global, que pode desaquecer ainda mais o setor ao longo do ano: “O cenário pode mudar, mas o momento atual é de cautela, seja no mercado real, seja no mercado financeiro, onde a volatilidade está imperando nos fundos imobiliários, apesar dos bons dividendos.”
Esses movimentos, segundo Alves, trazem a necessidade de movimentos mais estratégicos e pontuais, focando, em especial, em imóveis de alto padrão, em que a influência de preço é menor na decisão de compra. “O crédito mais escasso e caro deixa o mercado imobiliário mais cauteloso, apesar do apetite continuar”, avalia o especialista. “O ímpeto por imóveis melhores continua, só que com mais cautela em razão da conjuntura econômica atual”, complementa.
Para João Baptista Peixoto Neto, CEO da Ouro Preto Investimentos, o cenário tende a piorar por diversas razões, mas principalmente pela alta da taxa de juros e de uma possível recessão que se avizinha para 2023 e 2024. “Com a altíssima taxa de juros [13,75%] e o baixo crescimento econômico projetado para 2023, o mercado imobiliário não deverá ir muito bem”, diz. Segundo o executivo, tudo dependerá da política do governo para o setor de baixa renda.“Se houver maior destinação de recursos, subsídios e se o governo federal conseguir convencer o Banco Central a baixar a taxa de juros, o cenário tende a ser melhor.”
Ou seja, o ano de 2023 reserva apreensão pelo custo estar mais caro, Selic alta, insegurança sobre emprego e renda. “De toda forma, o governo pode fazer como em mandatos anteriores e tentar incentivar e subsidiar o crédito para tentar estimular a construção civil, o que seria uma mudança de cenário importante para quem constrói e para quem compra”, pontua Alves. Apesar da poupança e do poder de compras amassados, o crédito mais barato possibilitaria uma nova pernada de crescimento para o setor e incentivaria os novos negócios.
Investimentos
Os produtos de investimento dentro do mercado imobiliário têm lastros diferentes. Há investimentos diretos em imóveis. Também é possível investir indiretamente, por meio de fundos de investimento imobiliário (FII) ou por meio de títulos com lastro em imóveis.
Os títulos mais comuns são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que antecipam recursos oriundos de alugueis ou do desenvolvimento de imóveis. Também há debêntures e ações de empresas do setor, como incorporadoras. Já os FII investem em vários ativos. Podem ser os títulos, podem ser ativos reais como galpões, shopping centers, edifícios comerciais de alto padrão e, mais recentemente, terras e residências.
Em 2022, o mercado financeiro olhou o mercado imobiliário além dos prédios da Faria Lima, shoppings e lajes corporativas. “Foi o ano de um investimento relevante em fundos imobiliários do agronegócio, que além das propriedades, podiam investir em produção, e receber participação por isso”, diz Alves. Os fundos imobiliários de recebíveis também foram outra fronteira de expansão, em especial pela rentabilidade, com retornos de até 16% por ano, e com boa liquidez e menor volatilidade. “Foi um ano especial para o setor”, acrescenta o especialista.
Para este ano, Alves diz que o investidor precisa ficar de olho principalmente no “trade off” entre renda fixa e investir em imóveis/imobiliários. Segundo o especialista, é preciso escolher se prefere ganhar mais, com segurança e liquidez na renda fixa ou se, apesar de todos os riscos que o momento atual apresenta, ainda sim prefere o mercado imobiliário, que vai apresentar “sem dúvida um mar bastante revolto em 2023.”
Além disso, também é preciso estudar e entender melhor cada produto porque, segundo Neto, da Ouro Preto Investimento, mesmo que o setor imobiliário e os fundos, em geral, possam não ir muito bem durante os próximos dois anos, isso não significa que alguns produtos de investimento no setor não deem um resultado muito superior à média do mercado de investimento.
Em relação ao futuro dos FIIs, o executivo diz que os fundos de papéis são os que tendem a ter melhor desempenho em 2023, “em razão da diversidade de operações de créditos que lastreiam a emissão dos certificados de recebíveis e pela possibilidade de pulverização e diversificação do risco.”
Felipe Sousa, analista de FIIs da Levante Corp, concorda, já que é esperado que o fechamento da curva de juros traga uma valorização do preço unitário dos CRIs, o que tende a impactar na cota patrimonial dos fundos de papel.
Outro destaque vai para os fundos de tijolo, que têm uma perspectiva positiva com queda da taxa Selic, onde os fundos de tijolo têm uma correlação negativa muito forte. “Com a redução da taxa básica de juros, os fundos tendem a ter uma boa performance melhor do que foi no segundo semestre de 2023”, acrescenta.
Para ele, o principal ponto para o investidor ficar de olho é tentar compreender a geração de receita do fundo imobiliário e não se apegar ao dividendo que foi pago no passado, e sim observar e focar no que poderá ser pago no futuro. “O ideal é tentar compreender essa geração de receita de caixa e entender como o fundo pode melhorar a distribuição de dividendos e eventualmente reduzir uma vacância”, diz.
