Visão do alto dos prédios em São Paulo
A expectativa de segurança e de uma rentabilidade relativamente previsível são os grandes motivos que levam os brasileiros a investir em imóveis. Desde a década passada, instrumentos como fundos imobiliários atenuaram as principais barreiras à entrada, o valor elevado e a falta de liquidez. Agora, essa democratização chegou a outra aplicação desse tipo, as cotas imobiliárias. As mudanças no mercado permitem começar a investir com apenas R$ 10 mil.
Como isso funciona? As construtoras que disponibilizam esse tipo de investimento levam ao mercado a necessidade de uma captação específica para a construção de um empreendimento. Elas oferecem cotas aos investidores, que compram uma parcela do imóvel que será construído. Quando a obra se encerra, o investidor pode vender sua cota a preços de mercado.
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Jonata Tribioli, diretor comercial da incorporadora Neoin, diz que oferecer essas cotas para a pessoa física permite captar dinheiro sem recorrer a bancos, como costuma acontecer em grande parte das construções. “Quando captamos recursos por meio das cotas, não temos que pagar juros e sim lucro aos investidores. Isso faz com que mais pessoas consigam dividir os valores provenientes do empreendimento, tirando o dinheiro que antes ficava apenas com os bancos”, diz
Segundo Tribioli, as cotas trazem muitos benefícios para a construtora, como agilidade na captação de recursos e na construção da obra e menos burocracia. E o investidor consegue comprar alguns metros quadrados do empreendimento a preço de custo e não precisa administrar esse investimento, já que a responsabilidade é da construtora.
“O nosso investidor compra a cota com o valor abaixo do mercado atual, o que significa que o seu lucro já é obtido na compra”, afirma Tribioli. O diretor dá um exemplo: “Estamos construindo um empreendimento no bairro da Mooca, em São Paulo, onde o metro quadrado custa R$ 10 mil. O investidor que comprar a cota irá adquirir o m2 por R$ 6 mil e até entregarmos o empreendimento, ele já pode estar valendo R$ 11 mil.”
Em geral, as obras são concluídas entre um e dois anos após a captação das cotas, e a construtora se responsabiliza pela venda dos imóveis. Tribioli ainda explica que a modalidade de investimento não tem taxas administrativas, apenas o pagamento da comissão do corretor que vender o imóvel.
Imóvel ou cotas?
De acordo com um estudo realizado pela Imovelweb no fim do ano passado, a rentabilidade imobiliária, que relaciona o preço de venda e o valor de locação, mostrou que são necessários 17,5 anos para recuperar o dinheiro investido em imóveis na cidade de São Paulo.
Isso significa que, quem comprar um imóvel na planta visando ter uma renda passiva proveniente de aluguel, deverá esperar quase 18 anos para ter esse investimento recuperado. Isso levando em consideração que o imóvel fique alugado por todo o período.
Como essa não é uma opção para muitos dos brasileiros, que por vezes não têm todo o dinheiro para investir ou não querem esperar todo esse tempo para recuperar o valor, as cotas e os fundos imobiliários podem ser uma boa opção.
“Esse capital investido no imóvel fica parado por muito tempo, sem levar em consideração os custos que o proprietário tem que arcar caso o imóvel não esteja alugado, como condomínio e IPTU”, explica Tribioli. “Além disso, hoje o retorno para os proprietários gira em torno de 0,6% ao mês, o que torna outras opções mais interessantes.”
Ele explica que hoje a compra continua sendo rentável para os investidores que já têm um portfólio numeroso de imóveis e consegue amortizar os gastos e contar com uma rentabilidade mais atraente. Porém, para quem tem um imóvel, o negócio já não parece tão vantajoso, em sua visão.
O que saber antes de investir
Para Tribioli, existem algumas precauções necessárias para investir na modalidade de cotas. Ele indica que é preciso entender a diferença entre o valor de metro quadrado cobrado pelo mercado e o valor disponível para a compra de cotas pela construtora. “Para ter lucro na compra, você precisa adquirir com um valor abaixo do mercado atual”, diz.
Ele conta que é preciso entender como está o processo da obra, se o projeto de alvará já foi aprovado, se possui um projeto de construção e se as documentações estão em dia, para que não haja nenhuma surpresa no futuro. Além disso, é importante saber se já possui reserva de compra e venda das unidades, que mostra o interesse dos consumidores pelo imóvel.
“Como o investidor recebe o seu retorno pela venda do imóvel, é importante entender se ele já está chamando a atenção do mercado e tem interessados para a compra, o que facilita o processo no fim da negociação”, afirma Tribioli.
