Construção civil: custos têm aumentado acima da inflação
Gestora com quase duas décadas de atuação no mercado financeiro, a gestora de recursos Mauá Capital tinha os fundos multimercados como seu carro-chefe anos atrás. Em 2010, na busca por aumentar a diversificação, a companhia criou uma área de produtos financeiros com base imobiliária, que atualmente, são o principal negócio.
No ano passado, a Mauá se fundiu com a Jive Investments e formou uma gestora com cerca de R$ 13,2 bilhões administrados. Ao todo, a empresa possui quatros fundos. Três deles – recebíveis imobiliários, hedge e high yield – são listados na B3. O fundo de crédito estruturado, negociado no mercado de balcão, foi lançado neste mês de janeiro. E estão previstos também os lançamentos de fundos do agronegócio (Fiagro) e de infraestrutura (FII-Infra).
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Brunno Bagnariolli, gestor e sócio da Mauá Capital, conta que a chave virou em 2015, quando a empresa recebeu um aporte internacional de US$ 2 bilhões para atuar na estruturação de crédito para o mercado imobiliário. “Esse investimento colocou a Mauá em outro patamar e abriu a porta no segmento imobiliário de vez”, diz. Para ele, o setor segue em ascensão. Ele falou com exclusividade para a Forbes Brasil:
Quais as perspectivas para os fundos imobiliários em 2023?
Eles devem ser analisados por duas perspectivas: fundamentos e mercado. Em termos de fundamentos, tem opções muito consistentes, mas em termos de mercado, não deve ser um ano brilhante. Com o aumento dos juros, muito dinheiro migrou dos FIIs para a renda fixa. Tanto os papéis que investem em imóveis físicos (fundos de tijolo) quanto os que investem em crédito imobiliário (fundos de papel) estão negociando com desconto em relação aos seus valores patrimoniais.
Entretanto, os fundos de papel têm a vantagem de pagar muito dividendos por estarem atrelados aos indexadores de juros (CDI) e inflação (IPCA). Isso dá a eles uma vantagem em relação aos fundos de tijolo, que ainda não conseguiram repassar toda a inflação nos aluguéis e também enfrentam dificuldades com a vacância.
Para melhorar os fundamentos dos FIIs, que estão relacionados aos aluguéis, vacância e negociações de imóveis, é necessário que a atividade econômica do país volte a crescer. Já o preço das cotas negociadas em Bolsa dependem mais da queda dos juros. São drivers diferentes.
O que o desconto no valor das cotas significa para as negociações?
O grande ponto aqui é que tem muita gente aproveitando este momento para comprar FIIs baratos. É uma questão de administração de tempo. Os fundos estão negociando agora abaixo dos seus valores patrimoniais, mas quando este ciclo de juros fechar, a indústria vai bombar e os preços vão subir. É uma questão de olhar para o longo prazo, não para o amanhã.
O mercado imobiliário é cíclico. Em 2015 vivemos um ciclo parecido, em que saímos de juros baixos e inflação alta para juros altos e queda na inflação. O momento é parecido. Quem comprou FIIs lá atrás, passou por um ciclo e colheu bons resultados. Comprar na baixa agora também tem potencial de render ganhos no futuro.
Mas isso não quer dizer que ao comprar um fundo imobiliário agora vai render amanhã, ou no próximo ano. Tem que olhar no horizonte, tem que pensar no próximo ciclo. Coisa de três, quatro anos.
O cenário macroeconômico atual é ruim para o setor imobiliário, mas a indústria de FIIs continua crescendo em fundos, investidores e dividendos. Por quê?
No Brasil, o segmento de fundos imobiliários ainda é pequeno. O setor amadureceu muito nos últimos anos e é realmente atrativo para o investidor, principalmente para a pessoa física.
Hoje, a indústria tem um leque de FIIs para investir. Há fundos dedicados a escritórios, a galpões, a shoppings e a crédito imobiliário. Também há gestores especializados, que conhecem o mercado e já passaram por muitos ciclos para entender como funciona. É possível ter acesso a investidores institucionais e estrangeiros para saber em que eles estão investindo. Há liquidez no mercado e tem a questão da isenção do Imposto de Renda sobre os lucros e dos rendimentos mensais.
Na minha opinião, é um combo de fatores que torna a indústria muito atraente. A tendência é crescer cada vez mais. Quando os juros caírem, a entrada de capital vai vir principalmente da renda fixa. No futuro, vejo como uma das indústrias com players mais relevantes do mercado.
Fundos de papel estão aquecidos pelos juros e pela inflação. E os fundos de tijolos?
O cenário é desfavorável para ativos físicos, então depende do segmento e da microrregião em que está localizado. Em São Paulo, por exemplo, tem imóvel sendo adquirido por preços altos porque o comprador acredita que a região é demandada e o aluguel vai compensar o risco. Por outro lado, regiões afastadas como Alphaville praticamente não têm demanda.
Na nossa percepção, as dificuldades da pandemia já passaram e foram absorvidas. Agora, o que pesa é a economia. Mais empregos, indústria aquecida, poder aquisitivo forte aumenta a demanda imobiliária. Este ano não deve ser dos melhores para o setor.
O aumento no custo de construção tem pesado para a indústria. Os terrenos estavam muito caros nos últimos anos, a mão de obra e o material de construção também. Construir ficou caro e as empresas vão repassar esse custo no valor de venda do imóvel. Mas com preço alto ninguém compra, não agora pelo menos.
Por que colocar um novo fundo no mercado neste cenário adverso?
Tem uma questão específica deste cenário que nos motivou a criar o fundo. Quando os juros estavam baixos, o setor imobiliário viveu uma pujança de capital. Havia demanda, havia dinheiro e uma série de projetos começaram a ser desenvolvidos. Mas, aí, os juros subiram rápido, o capital secou e as incorporadoras estão com muitos projetos em andamento e precisam de dinheiro para concluir.
Essa invertida no ciclo sempre resulta em empresas buscando capital para concluir seus projetos. O Mauá Capital Crédito Estruturado (MCCE11) foi criado para ser uma fonte financeira para elas. O momento é muito oportuno, porque as incorporadoras têm bons projetos para usar de garantia, os fundos de papel estão em alta para os investidores e as empresas querem o financiamento.
Em 2015, criamos um fundo semelhante por demanda do investidor estrangeiro. Naquele momento, o fundo chegou a render 300% do CDI. Para agora, criamos o MCCE11 com prazo fechado de sete anos e optamos por lançar aberto ao público, mas negociado apenas no balcão, para evitar oscilações no preço da cota.
