Sale leaseback é semelhante a um empréstimo com garantia hipotecária
As pequenas empresas nos Estados Unidos representam 40% do Produto Interno Bruto (PIB), de US$ 27 trilhões. Uma pesquisa feita pela Incfile no ano passado descobriu que 90% dos americanos sonham em ser seus próprios chefes, e a maioria já têm uma ideia de negócio que estão ansiosos para começar.
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Mandel reuniu um grande número de seguidores nas redes sociais pregando as virtudes dos “sale leasebacks”, uma técnica de financiamento inteligente geralmente usada por investidores institucionais sofisticados em transações de bilhões de dólares. Sua empresa, Ascension, oferece cursos rápidos por e-mail como “102: Financiamento de Aquisição Utilizando Sale Leasebacks”.
Em um sale leaseback, uma empresa vende alguns de seus ativos, como propriedades ou equipamentos, e então aluga ou arrenda de volta para continuar operando como antes. Em alguns aspectos, é semelhante a um empréstimo com garantia hipotecária, pois efetivamente libera dinheiro potencial vinculado ao valor dos ativos que podem ser usados para crescimento ou outros investimentos. Também oferece benefícios fiscais, incluindo certas deduções para o vendedor que agora está efetivamente alugando a empresa que acabou de vender.
A estratégia de Mandel é simples: um comprador de empresas pode usar um sale leaseback para financiar a compra e usar a propriedade que vem com o negócio para levantar capital. Esse comprador está, ao mesmo tempo, comprando uma empresa e vendendo a propriedade que possui para um investidor. Esse investidor vai receber um aluguel pago pelo comprador, que embarcou em toda a transação sem empatar nenhum capital inicial.
Brian Dennis, fundador da Dennis & Co., é um dos casos de sucesso de Mandel. A Dennis & Co., que possui 15 concessionárias, incluindo Chevrolet, Dodge, Chrysler, Infiniti e Kia, principalmente em torno da cidade de Nova York, adicionou uma nova localização ao seu portfólio no ano passado sem fornecer nenhum dinheiro adiantado, executando um sale leaseback com a ajuda da Ascension Advisory.
Dennis comprou uma concessionária onde apenas o imóvel foi avaliado em US$ 20 milhões (R$ 103,60). O pacote completo – imóveis, operações da concessionária e outros ativos – estava sendo vendido por apenas US$ 17 milhões (R$ 88,06 milhões). Ao organizar um sale leaseback, Dennis conseguiu cobrir todo o custo dessa aquisição. “O uso de sale leasebacks proporciona o menor custo de capital. Já fizemos três até agora,” diz Dennis.
Os sale leasebacks não são algo novo. Eles são comumente usados no setor imobiliário comercial e por empresas de private equity. De acordo com a SLB Capital Advisors de Nova York, houve mais de US$ 17 bilhões (R$ 88,06 bilhões) em transações de sale leaseback de imóveis nos EUA em 2023. A VICI Properties, um investidor imobiliário focado em propriedades “experienciais”, desembolsou US$ 776 milhões (R$ 4,02 bilhões) apenas no quarto trimestre de 2023 para arrendamentos que incluem o Chelsea Piers em Manhattan e 38 pistas de boliche Bowlero.
Segundo Scott Merkle, sócio-gerente da SLB Capital Advisors, “nos últimos cinco anos, o mercado de sale leaseback tem sido impulsionado por fundos de private equity que atuam no mercado médio e médio inferior. O tamanho médio do negócio é inferior a US$ 10 milhões (R$ 51,80) e eles tendem a acontecer em cidades e vilarejos menores.”
Apesar do potencial de usar sale leasebacks para financiar aquisições, Mandel adverte contra persegui-los por razões erradas. “Se alguém compra um negócio apenas porque pode financiá-lo com um sale leaseback, mas na verdade não sabe como administrar a empresa, é na verdade pior para eles do que se não tivessem feito nada. Eles agora estão presos a um acordo de locação e se não conseguirem administrar o negócio, eles vão ter dificuldade para pagar o aluguel. Se pudermos ajudá-lo a adquirir um negócio sem patrimônio líquido por meio de um sale leaseback, isso deve ser um resultado, não deve ser seu único critério de busca”, diz ela.
Mas há mais do que apenas vender; descobrir quanto aluguel sua empresa recém-adquirida pode pagar é crucial. Quanto maior o aluguel que você concorda, mais um investidor está disposto a pagar pela propriedade. No entanto, se você aumentar muito o aluguel, corre o risco de afogar uma empresa anteriormente solvente em custos incontroláveis. Portanto, o novo comprador está essencialmente sendo compensado por montar o negócio e assumir o risco de pagar aluguel por uma propriedade que a empresa costumava possuir integralmente.
Os sale leasebacks não estão isentos de riscos.
Considere o caso da Art Van Furniture, uma varejista de móveis sediada em Detroit que abriu suas portas em 1959 e eventualmente expandiu sua presença pelo Meio-Oeste. Em 2017, foi adquirida pela empresa de private equity sediada em Boston, Thomas H. Lee Partners LP, por cerca de US$ 550 milhões (R$ 2848,95). Para cobrir o preço de venda, a Lee optou por sale-leasebacks nas propriedades da Art Van.
No entanto, isso saiu pela culatra, pelo menos do ponto de vista da Art Van e de seus funcionários. Em três anos, a loja de móveis de sessenta anos faliu. Uma ação movida por investidores alegou que o novo proprietário de private equity superalavancou a empresa. Eles acusaram a Thomas H. Lee de drenar os ativos da empresa e sobrecarregá-la com dívidas inadministráveis.
Antes de seus proprietários de private equity começarem sua engenharia financeira, as obrigações de locação da Art Van eram de menos de US$ 23 milhões (R$ 119,14 milhões) anualmente, de acordo com a ação judicial, com compromissos futuros de locação de US$ 136,5 milhões (R$ 707,06). Após a transação, esses números dispararam para US$ 46 milhões (R$ 238,28 milhões) por ano e mais de US$ 877 milhões (R$ 4,5 bilhões) em obrigações futuras de locação. A disputa foi finalmente resolvida por US$ 8 milhões (R$ 41,44 milhões) em agosto de 2023.
Recentemente, o Red Lobster também parece ter enfrentado problemas. Em 2014, a cadeia de frutos do mar fechou um acordo de sale leaseback de US$ 1,5 bilhão (R$ 7,77 bilhões) com a American Realty Capital Properties para cerca de 500 de suas localizações. A Golden Gate Capital usou o dinheiro para comprar a cadeia da Darden Restaurants Avançando para abril de 2024, relatórios da Bloomberg sugerem que o Red Lobster está contemplando a falência. Os relatórios apontam para “contratos de locação onerosos” como uma causa parcial, observando que eles têm prejudicado o fluxo de caixa do restaurante.
“Se você estiver fazendo isso de forma descuidada apenas pelo bem da engenharia financeira, pode ser um bom negócio hoje, mas um péssimo daqui a cinco anos,” insiste Mandel. “O negócio deve ser baseado nos méritos do imóvel e da empresa que você está adquirindo. Essa estrutura torna a compra de um negócio mais acessível.”
Se, é claro, você conseguir encontrar a agulha no palheiro.
