Investir em imóveis ou em ativos financeiros: uma complexa decisão

O debate sobre imóveis como forma de investimento vem de longa data e tanto os defensores quanto os detratores dessa estratégia tem argumentos bastante sólidos para fundamentar suas opiniões.

Como educador financeiro, gosto de deixar claro aos meus alunos que investimento é tudo aquilo que possibilita crescimento de capital e/ou geração de renda passiva e, dentro desse contexto, imóvel só pode ser considerado investimento se tiver essas características.

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Sendo assim, aquele imóvel que você adquire para moradia não é investimento, pois ele não proporcionará renda, ao contrário disso, vai gerar despesas de manutenção ao longo do uso. Ele pode ser um passivo que você decide absorver por ter importância emocional na estrutura e segurança familiar, mas não deve ser visto como parte de sua reserva financeira.

Dito isso, acredito que você já entendeu que neste artigo estaremos tratando de imóveis para investimento, uma prática muito comum na cultura brasileira.

Por que você quer investir?

Essa é uma pergunta fundamental para te ajudar a definir qual o tipo de ativo mais adequado. E são inúmeras as possibilidades:

• assegurar uma aposentadoria confortável
• otimizar seus recursos atuais para obter crescimento patrimonial
• garantir uma herança para seus filhos
• obter maior segurança financeira

Para planejar uma estratégia de investimento, é muito importante começar traçando seus objetivos e qual o estilo de vida que você deseja que seus investimentos sejam capazes de custear.

Além disso, também é fundamental que você tenha claro qual o horizonte de tempo em que deseja começar a obter retornos. Tendo esse cenário definido, seu passo seguinte é determinar qual a sua capacidade de aporte.

Investir em ativos financeiros ou imóveis?

Obviamente, não há como fazer uma comparação direta entre imóveis e investimentos no mercado financeiro. As características e a natureza desses ativos são muito diferentes, assim como a forma como se comportam dentro dos ciclos econômicos e a quais fatores externos são mais suscetíveis.

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Não se trata aqui de definir qual é melhor ou pior, mas sim, te ajudar a reunir critérios práticos que ajudem a identificar que tipo de investimento é mais compatível com suas circunstâncias pessoais.

Qual seu horizonte de tempo?

Da mesma forma que ações, fundos imobiliários ou quaisquer outros investimentos financeiros, quando você pensa em imóvel como investimento, sua estratégia pode ser de curto ou longo prazo. Sendo sua ideia obter lucros a curto prazo, precisa ter em vista que o risco é alto e o trabalho árduo.

Quando se pensa em imóveis como investimento, é mais aconselhável pensar a longo prazo e, dentro de um planejamento bem estruturado, este pode até servir como ponto de apoio às suas demais estratégias de crescimento patrimonial, constituindo, inclusive, uma fonte extra de renda, através de aluguéis, para impulsionar seus aportes em outras classes de ativos.

Aplicar esse racional a imóveis requer muita organização e planejamento, pois você está sujeito não apenas às oscilações do mercado imobiliário, mas também a fatores ligados à vacância, mudanças no plano diretor da cidade, nas leis de uso e ocupação do solo, entre outros fatores. Tudo isso pode influenciar tanto a valorização do imóvel quanto a renda que ele gera.

Investir em imóveis com visão de curto prazo envolve conhecimento sobre o setor, tempo livre para mapear oportunidades, bom network, liquidez financeira, além de timing para aproveitar as fases do mercado imobiliário que possibilitem comprar na baixa e vender na alta. Em outras palavras, é uma operação de trade.

Potencial de retorno e crescimento patrimonial

Em geral, o mercado financeiro tende a superar o imobiliário em termos de performance por vários motivos, entre eles: custos de aquisição muito mais baixos, maior liquidez, menor suscetibilidade a fatores que limitem crescimento, além da ausência de restrições geográficas.

Esses, entre outros fatores, favorecem o investimento em ativos financeiros quando pensamos em taxa de retorno no tempo. Embora os imóveis também valorizem ao longo do tempo, os ciclos são mais longos, tanto no crescimento quanto no declínio, e isso pode impactar a consistência do investimento.

Sendo assim, a compra de imóvel como investimento demanda grandes habilidades e conhecimento de mercado. Se você dedicar tempo a desenvolver essas habilidades, terá a seu favor a possibilidade de investir em um setor que lhe dá mais controle sobre os lucros que pode obter, além de maior previsibilidade quanto à oferta e demanda por propriedades, pois o setor imobiliário é menos volátil e subjetivo que o mercado financeiro.

O mercado financeiro é afetado em maior escala por inúmeros fatores, além do próprio desempenho do ativo, sempre suscetível a humores momentâneos decorrentes da política ou aspectos macroeconômicos.

Imóveis ou ações: a estratégia pode incluir ambos

Eu pontuei até aqui algumas diferenças entre investir em imóveis físicos ou aplicar o dinheiro em ativos financeiros, e como você viu, ambos têm vantagens e desvantagens e pontuar todas em um único artigo, o transformaria quase em ebook.

Cada um desses investimentos pode ser usado para aprimorar um portfólio gerador de riqueza. Se você puder usar ambos, pode maximizar sua posição de curto e longo prazo e, ao mesmo tempo, aumentar sua capacidade de gerar retorno sobre o investimento.

Em finanças não existe uma opção que seja a melhor ou mais correta, pois somos muito diversos. A estratégia de investimento correta sempre será aquela que leva em conta, sua disponibilidade financeira, objetivos, e o quanto você se sente confortável quanto aos riscos de cada uma das opções.

Eduardo Mira é investidor profissional, analista CNPI, pós graduado em pedagogia empresarial, coordenador do MBA  em Planejamento Financeiro e Análise de Investimentos da Anhembi Morumbi, sócio do Clube FII e sócio fundador da holding financeira MR4 Participações.

Os artigos assinados são de responsabilidade exclusiva dos autores e não refletem, necessariamente, a opinião de Forbes Brasil e de seus editores.