Vantagens e Desvantagens de Comprar Imóveis em Leilão

Investir em imóveis por meio de leilões tem atraído a atenção de investidores devido aos potenciais descontos e às oportunidades de lucro. No entanto, essa estratégia também carrega desafios significativos que exigem análise detalhada e preparação.

A decisão de adquirir um imóvel nesta modalidade envolve planejamento, dedicação e atenção aos detalhes, mas com a vasta informação disponível sobre o tema, é perfeitamente possível que você, mesmo não sendo um especialista em leilões, consiga aproveitar as oportunidades e, dessa forma, construir um patrimônio sólido.

O que são leilões de imóveis

Os leilões imobiliários são eventos nos quais propriedades são vendidas por preços frequentemente inferiores ao valor de mercado. Podem ser classificados em dois tipos:

1. Judiciais: Resultam de decisões judiciais para quitar dívidas, como pensão alimentícia ou inadimplência condominial.
2. Extrajudiciais: Geralmente organizados por bancos, que alienam imóveis para recuperar créditos de financiamentos não pagos.

Participar de um leilão exige cadastro prévio, conhecimento das regras específicas do edital e, em muitos casos, disponibilidade para pagamento imediato ou em curto prazo, sendo esse aspecto um dos mais importantes a atentar antes de se lançar ao arremate de um bem.

Quem pode investir em leilões imobiliários

Embora sejam atrativos para investidores experientes, leilões imobiliários são acessíveis a qualquer pessoa que cumpra os requisitos do edital e esteja disposta a estudar o processo. É importante possuir recursos financeiros ou acesso a crédito para arrematar o imóvel e cobrir despesas adicionais.

Vantagens de arrematar imóveis em leilão

1. Descontos atraentes: Os preços podem ser 30% a 50% menores que os valores de mercado.
2. Variedade de opções: Imóveis residenciais, comerciais e terrenos estão disponíveis em diversas localizações.
3. Retorno financeiro: Com análise adequada, é possível obter retornos previsíveis com revenda ou aluguel.
4. Processo ágil: Leilões geralmente têm prazos curtos para conclusão da venda.
5. Segurança jurídica: A legislação protege o arrematante, garantindo seu direito à posse.

Desvantagens e riscos envolvidos

Apesar dos benefícios, há aspectos que demandam atenção do arrematante, a fim de evitar perdas:

1. Desocupação do imóvel: Cerca de 90% dos imóveis são ocupados, e a desocupação pode exigir negociação ou ação judicial.
2. Custos ocultos: Além do valor arrematado, há taxas, impostos, custos com reformas e, conforme o caso, honorários de advogados.
3. Concorrência: Leilões atraem muitos investidores, o que pode inflacionar os preços.
4. Inspeção limitada: Na maioria dos casos, não é possível verificar previamente as condições do imóvel antes da compra, então, é preciso muito cuidado com imóveis que estejam, por exemplo, com estrutura comprometida.
5. Pendências legais: Imóveis podem estar vinculados a dívidas de IPTU, condomínio ou litígios, e apesar da legislação ser favorável ao arrematante, esse tipo de questão pode tornar a transferência de propriedade mais demorada.

Principais riscos e como mitigá-los

1. Pendências judiciais: consulte a matrícula do imóvel no cartório para identificar possíveis dívidas ou litígios.
2. Problemas estruturais: caso o imóvel esteja ocupado, busque informações sobre sua condição com vizinhos ou profissionais da área.
3. Desocupação complicada: priorize a negociação amigável, mas esteja preparado para entrar com ação judicial se necessário.

A contratação de um advogado especializado para verificar a documentação e orientar o processo pode ser um bom investimento, pois ajuda a encurtar caminhos e reduzir custos e prazos.

Custos na compra em leilão

Além do valor do imóvel arrematado, você precisa contemplar em seu plano financeiro para a compra, despesas adicionais obrigatórias como:

1. Taxa do leiloeiro: Varia de 5% a 10% do valor de arrematação.
2. ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): De 2% a 4%, dependendo do município.
3. Escritura e registro: os custos com essa documentação também são variáveis e podem chegar a R$ 3.000.
4. Reformas e manutenção: É comum que os imóveis exijam investimentos dessa natureza e, dependendo das condições gerais, podem ser significativos.

Passo a passo para a compra de imóvel em leilão:

Aqui está um checklist básico que irá facilitar sua entrada nesse complexo mundo dos leilões de imóveis. Não negligencie nenhum aspecto, pois apesar de ser potencialmente lucrativo comprar imóvel dessa forma, muitas vezes um detalhe pode se tornar um complicador e comprometer seus ganhos.

1. Estude o Mercado: pesquise sobre leilões, assista a vídeos educativos e leia materiais especializados.
2. Escolha do leilão: identifique o tipo de leilão mais alinhado ao seu objetivo (judicial ou extrajudicial).
3. Leia atentamente o edital: verifique todas as regras, condições e descrições do imóvel.
4. Consulta à matrícula: confira a situação do imóvel e possíveis ônus.
5. Avaliação de custos: calcule o lance máximo considerando despesas extras.
6. Cadastro e participação: cadastre-se na plataforma do leiloeiro e defina uma estratégia de lance.
7. Documentação e registro: Após o arremate, providencie a escritura e registre o imóvel.
8. Reformas e gestão: Prepare o imóvel para venda ou aluguel.

Cuidados com a desocupação do imóvel

Alguns imóveis podem estar ocupados, e o processo de desocupação pode ser complicado e custoso. Embora a legislação proteja o arrematante, há casos em que a desocupação pode ser um processo delicado.

Os problemas mais comuns ligados à desocupação podem ser:

1. Ocupação irregular: um dos desafios mais comuns é a desocupação de imóveis que estão ocupados.
2. Inquilinos: se o imóvel foi alugado, o novo proprietário pode enfrentar dificuldades para despejar o inquilino, especialmente se houver contrato em vigor.
3. Posse adversa: terceiros podem estar ocupando o imóvel sem contrato, e o processo de desocupação pode ser demorado e custoso.
4. Nua propriedade: esse é um termo jurídico que irá constar do edital sempre que o imóvel em leilão for objeto de usufruto. Nesse caso, é fundamental que você investigue previamente as condições reais desse usufruto. Se o usufrutuário estiver morando no imóvel e o usufruto for vitalício, o arrematante só poderá tomar posse após a morte do usufrutuário.

Há muitos casos em que o usufrutuário já é falecido sem que isso conste no registro do imóvel, ou situações em que o bem encontra-se abandonado. Em ambos os casos a posse será imediata, sem maiores percalços. Mas, isso tudo deve ser objeto de pesquisa prévia para evitar surpresas.

Em quaisquer casos de arremate de imóvel ocupado, é recomendável buscar o acordo amigável com o ocupante, oferecendo assistência, como o pagamento de frete para mudança, por exemplo. Entretanto, caso o acordo amigável não seja possível, você precisa estar preparado para entrar com uma ação de imissão na posse, o que irá requerer a contratação de um advogado e capital para as custas do processo.

Boas práticas para ter sucesso com imóveis de leilão

1. Faça uma análise prévia: estude o imóvel, sua localização e as condições do mercado.
2. Diversifique investimentos: Não concentre todo o capital em um único imóvel.
3. Planeje a revenda ou locação: caso o imóvel que você pretende arrematar seja para renda, considere que imóveis populares têm maior liquidez.
4. Acompanhe o mercado: mantenha-se atualizado sobre mudanças legais e tendências no setor.

Um setor em ascensão

Sabendo analisar os prós e contras de cada imóvel, os leilões podem ser uma estratégia lucrativa para investir no mercado imobiliário ou mesmo para facilitar o seu acesso à casa própria.

Com descontos atrativos e ampla oferta, os leilões oferecem oportunidades únicas, mas exigem preparo e cautela. Avalie cuidadosamente os riscos, conheça os custos envolvidos e siga um planejamento detalhado. Assim, você pode transformar desafios em vantagens e alcançar resultados financeiros muito interessantes.

Eduardo Mira é investidor profissional, analista CNPI, pós graduado em pedagogia empresarial, coordenador do MBA em Planejamento Financeiro e Análise de Investimentos da Anhanguera Educacional, sócio do Clube FII e sócio fundador da holding financeira MR4 Participações.

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