Por que o Rancho Neverland, de Michael Jackson, finalmente será vendido

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Jim Bartsch

Preço da propriedade, com casa de quase 1,2 mil metros quadrados, já caiu 70%

Quando o Rancho Neverland, de Michael Jackson, foi colocado à venda pela primeira vez, em 2015, seis anos após a morte do cantor, o preço inicial era de US$ 100 milhões. Nenhum comprador manifestou interesse e, dois anos depois, o preço caiu para US$ 67 milhões.

Agora a propriedade está de volta ao mercado por US$ 31 milhões, com um desconto de 70%.

A queda no valor ocorre em meio às últimas controvérsias em torno de Michael e da propriedade, levantadas pelo documentário “Leaving Neverland”, que foi ao ar no canal HBO no começo deste mês e gerou novas investigações sobre as acusações de abuso sexual contra o ícone pop. Representantes da propriedade do cantor negam as alegações e afirmaram ao “Wall Street Journal” que a desvalorização do rancho foi apenas uma coincidência. Isso traz à tona a questão se a propriedade perdeu seu valor premium, proporcionado pela associação à fama de uma celebridade.

No entanto, é preciso ressaltar que, provavelmente, esse valor premium nunca existiu.

Jonathan Miller, presidente da consultoria de propriedades Miller Samuel, diz que o valor de US$ 100 milhões em 2015 foi proposto durante uma era de “preços aspiracionais”, quando propriedades de mais de US$ 50 milhões chegavam ao mercado aparentemente a cada semana. Muitos corretores aproveitaram da fama de celebridades simplesmente para gerar buzz. A mansão Le Palais Royal (agora chamada de Playa Vista Isle), na Flórida (EUA), por exemplo, foi inicialmente colocada a venda por US$ 139 milhões, ganhando então o título de casa mais cara no mercado nos Estados Unidos.

No caso do Rancho Neverland, uma casa de quase 1,2 mil metros quadrados em um terreno de quase 1,1 mil hectares, em Los Olivos, Califórnia (EUA), os proprietários “tiveram que testar o mercado e se certificar de que não estavam deixando de ganhar nenhum valor a mais”, afirma a agente imobiliária Dina Landi. Afinal, talvez um mega fã de Jackson pagasse um valor adicional por “um pedaço da história de seu ídolo”.

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No entanto, ao reparar agora nas propriedades listadas na época “aspiracional”, nenhuma delas foi vendida pelo preço de tabela. “Elas nunca tiveram um valor tão alto. Havia um certo exagero associado a propriedades de alto nível”, afirma Miller. A propriedade da Flórida foi vendida por US$ 42,5 milhões em um leilão, em dezembro passado.

Kerry Mormann, corretor de imóveis que também trabalha na área, conta que, quando avaliou a propriedade, em 2015, o preço que recomendou aos proprietários foi entre US$ 50 milhões e US$ 60 milhões.

As celebridades geralmente pedem um valor premium por suas propriedades, mas normalmente essa “taxa” não é adicionada quando a propriedade é vendida. Um estudo da corretora de imóveis Redfin, de 2016, que analisou 60 propriedades de celebridades no sul da Califórnia, constatou que, em média, elas permaneceram no mercado por cerca de 36 dias a mais do que as outras, e a maioria foi vendida por menos do que o preço pedido.

“É uma grande armadilha de marketing”, diz Miller. Entretanto, o consenso geral é que, embora um nome famoso possa atrair a atenção de observadores casuais, compradores em potencial, que realmente podem pagar por uma propriedade valorizada em dezenas de milhões, estão preocupados com números, segundo a agente Dina.

“Se eles realmente querem vender, terão que se adaptar às condições do mercado”, diz Miller.

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Redferns

A queda no valor do rancho ocorre em meio ao levantamento de acusações de abuso contra Michael, no documentário “Leaving Neverland”

Com base em entrevistas com especialistas da Redfin e da imobiliária Zillow, a Forbes avalia o rancho Neverland em US$ 28 milhões, valor alinhado ao novo preço pedido. Agentes imobiliários locais concordam que o preço de US$ 31 milhões provavelmente atrairá um comprador. De fato, fazendo ajustes segundo a inflação, esse valor é menor do que os US$ 19,5 milhões (US$ 44,1 milhões em dólares hoje) que Jackson pagou pela propriedade em 1987.

Os agentes imobiliários responsáveis pelo Rancho Neverland, Suzanne Perkins e Kyle Forsyth, da Compass, não responderam a pedidos de entrevista. A empresa Colony Capital, que detém a propriedade de forma conjunta com os representantes do cantor, também não pôde responder às perguntas.

A casa é estilizada como um castelo francês extravagante, e a propriedade é decorada com toques de Michael, como a placa escrito “Neverland” no jardim. “É realmente uma questão de estilo de vida”, comenta o corretor Mormann. No entanto, a maior parcela do valor da propriedade é atribuída ao terreno.

Eric O’Keefe, editor da revista especializada “Land Report”, define que os compradores normalmente gastam centenas de milhões de dólares apenas em propriedades que julgam ter a capacidade de proporcionar um retorno significativo sobre o investimento: terras agrícolas produtivas, extração madeireira ou vinhedos, por exemplo. Duas propriedades em uma área total de 1,4 mil hectare em Santa Bárbara, Califórnia, que foram colocadas à venda por US$ 110 milhões, contam com uma fazenda de gado em funcionamento e dois pomares.

Neverland não se enquadra nessa categoria. Segundo Mormann, desenvolver uma cultura agrícola em um terreno pequeno é quase uma garantia de que não haverá lucro, dada a política do condado de Santa Bárbara de priorizar a viabilidade agrícola. O uso estabelecido do rancho é o pastoreio de gado, o que significa que os terrenos deveriam medir entre 120 e 200 hectares para serem um negócio viável, mas a margem de lucro seria baixa demais para justificar o tempo e a despesa.

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Para solucionar a questão, a propriedade poderia ser transformada em um museu em tributo ao Rei do Pop, da mesma forma que aconteceu com a casa de Elvis Presley, Graceland, que hoje conta com eventos e exposições. No entanto, esse processo seria demorado, a localização do rancho, a 64 km de Santa Bárbara, poderia limitar o número de visitantes e as alegações de má conduta sexual contra Michael poderiam gerar controvérsias sobre o museu.

Em um esforço para tornar a propriedade mais atraente para potenciais compradores, a Colony Capital removeu os passeios de parque de diversões pelos quais o rancho era conhecido. Mas essa não é a única maneira que os vendedores podem estar utilizando para distanciar a propriedade da imagem de Michael. Nos últimos anos, o local voltou a ser chamado por seu apelido original, “Sycamore Valley Ranch”. Ou, talvez, nunca mais será “Neverland”.