Desdobramento de Fundos Imobiliários é bom ou ruim para o investidor?

Ao longo desse ano, alguns Fundos de Investimento Imobiliário (FII) anunciaram desdobramento de cotas. E sempre que isso acontece, minha caixa de mensagens fica lotada com investidores perguntando se devem vender, se devem comprar mais, ou se simplesmente não devem fazer nada.

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A primeira coisa a fazer é entender o que é o desdobramento das cotas de um FII e porque isso ocorre. É sobre isso o nosso papo de hoje aqui na coluna.

O que é o desdobramento de cotas de Fundos Imobiliários

Trata-se de uma operação onde a gestão aumenta a quantidade de cotas do fundo e o valor unitário se reduz na mesma proporção.

Usando como exemplo o desdobramento do fundo imobiliário KNSC11, na proporção de 1 para 10, aprovado em sua Assembleia Geral Extraordinária (AGE) de 30 de outubro, temos o seguinte cenário:

Na quarta-feira (8) foram adicionadas nove cotas novas a cada cota existente. Então, quem tinha 100 cotas do fundo, passou a ter 1.000 cotas. Porém, o valor financeiro continuou igual. Como eu disse antes, o valor unitário das cotas foi reduzido proporcionalmente.

Assim como o KNSC11, outros FIIs fizeram desdobramentos neste ano: VINO11, CPTS11, BTCI11, SNAG11.

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Por que os FIIs fazem desdobramento?

O desdobramento é uma forma que a gestora de um fundo utiliza para tornar o valor da cota mais acessível, aumentando assim o número de investidores e o volume de negociação (ou liquidez) das cotas dos fundos.

Com um valor menor por cota, mais pessoas poderão investir no fundo, e esse aumento de liquidez é ótimo tanto para o fundo quanto para os cotistas.

Lembrando que o desdobramento de cotas só pode ocorrer mediante aprovação dos cotistas em Assembleia, e em conformidade com as regras estabelecidas pelo regulamento do fundo, jamais por uma decisão unilateral da gestora.

A assembleia precisa ser convocada com antecedência, e durante a mesma, a proposta de desdobramento precisa ser apresentada de forma clara, detalhando os motivos, impactos e benefícios para o fundo e seus cotistas.

Vantagens do desdobramento para o investidor

Diversificação: quanto maior o número de fundos com cotas a preços acessíveis, maior a possibilidade de o pequeno investidor diversificar sua carteira.

Liquidez: a tendência é que havendo mais cotas no mercado, a compra e venda no mercado secundário seja facilitada.

O investidor tem prejuízo no desdobramento?

Nada muda no valor da cota. Se você possui 10 cotas de um fundo a R$ 100 cada, totalizando $1.000, em um desdobramento na proporção de 1 para 10 suas 10 cotas se transformam em 100 cotas de R$ 10 cada uma, ou seja, o total de patrimônio segue o mesmo.

Seja qual for o desdobramento anunciado, você irá usar o coeficiente definido e multiplicar pela quantidade de cotas que possui, e dividir o valor unitário por esse mesmo coeficiente.

O desdobramento influencia no preço das cotas?

É possível que o valor da cota seja influenciado pelo desdobramento, pois com a ampliação do número de cotas disponíveis no mercado a preços acessíveis a mais pessoas a demanda, eventualmente, pode aumentar, levando ao aumento no preço das cotas. Mas, vale ressaltar que isso é uma possibilidade e não uma certeza.

Inúmeros outros fatores são relevantes ao avaliar o preço de um FII, como a performance do fundo, a situação do segmento imobiliário como um todo, o ciclo econômico, a composição da carteira do fundo, etc. Sendo assim, mesmo uma valorização repentina, decorrente do aumento de liquidez do fundo, não pode ser analisada isoladamente como critério de avaliação de um FII.

Existe também a possibilidade de aumento da volatilidade de um ativo pós desdobramento. A cota passando a ser negociada em valor bem acessível pode atrair o investidor com perfil mais especulador que busque ganhos com a volatilidade e não propriamente com os dividendos gerados pelo FII.

O investidor deve reavaliar o FII que faz desdobramento?

Diante de qualquer ocorrência de mercado que te faça ficar em dúvida sobre algum ativo que possui em carteira, as principais perguntas que você precisa saber responder são:

• Por que você comprou o ativo?
• Os fundamentos que existiam quando você incluiu o ativo na carteira, continuam existindo?
• Os seus objetivos e metas pessoais ao adquirir o ativo ainda são os mesmos?
• O trabalho que a gestora vem fazendo continua consistente ao longo do tempo?

Se a resposta for sim para estas questões, então, não há motivo para você mudar sua carteira com base em um fato isolado. Concorda?

Sua decisão em relação a qualquer ativo de sua carteira no momento em que há um fato relevante, precisa se pautar no entendimento sobre o que é a mudança e, para isso, o melhor caminho sempre é o site do gestor, onde estão disponíveis aos investidores todos os relatórios e fatos relevantes.

Quem tem o hábito de ler essas informações regularmente não vai ficar aflito ou hesitante quanto ao que fazer quando alguma mudança ocorre. Lembre-se que informação é poder.

 

Eduardo Mira é formado em telecomunicações, com pós-graduação em pedagogia empresarial e MBA em gestão de investimento. É analista CNPI, certificado CPA10 e CPA20, ex-gerente do Banco do Brasil e da corretora Modal.

Os artigos assinados são de responsabilidade exclusiva dos autores e não refletem, necessariamente, a opinião de Forbes Brasil e de seus editores.