Depois de 20 anos e US$ 20 bilhões, o World Trade Center ainda é um projeto em construção

Na manhã de 11 de setembro de 2001, o incorporador Larry Silverstein estava se vestindo para ir trabalhar no World Trade Center quando sua esposa, Klara, o lembrou que ele tinha uma consulta com seu dermatologista. Duas décadas depois, ele acredita que aquele momento salvou sua vida.

“Se não fosse pela preocupação diária de Klara com meu bem-estar, eu não estaria aqui hoje”, disse Silverstein, 90, à Forbes no início de setembro.

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Apenas seis semanas antes, Silverstein e um grupo de investidores minoritários haviam fechado contrato de aluguel de 99 anos com a Port Authority de Nova York e de New Jersey das Torres Gêmeas por US$ 3,2 bilhões. Dez dias depois dos ataques que arrasaram o World Trade Center e mataram 2.753 pessoas, o nova-iorquino deu uma entrevista coletiva para declarar sua intenção de reconstruir o local. Rejeitando as sugestões do então prefeito Rudy Giuliani (e mais tarde, do prefeito Michael Bloomberg) de transformar todo o local em um memorial ou um bairro residencial, ele decidiu que a única maneira de avançar seria tentar restaurar a área e transformá-la em um próspero distrito comercial.

“Depois do 11 de setembro, houve um grande debate sobre o que deveria ser construído no World Trade Center. Foi como todas as coisas são em Nova York: apaixonado, barulhento e turbulento ”, diz Silverstein. “Mas algo estava claro. O novo World Trade Center precisava ser muito mais do que era antes. ”

Levaria 99 dias para que o fogo parasse de queimar no Marco Zero, e mais de um ano até o início da construção da primeira das novas torres, em novembro de 2003. Depois de vinte anos e US$ 20 bilhões de investimentos públicos e privados, muita coisa mudou no sul de Manhattan após um dos dias mais sombrios da história da cidade de Nova York.

O que poderia ter parecido impossível logo após os ataques – recriar um movimentado distrito comercial no coração do sul de Manhattan – não apenas se tornou uma realidade, mas também foi, de certo modo, um sucesso financeiro. A Forbes estima que o valor combinado dos edifícios de escritórios que atualmente abrigam mais de 40 inquilinos no One, 3, 4 e 7 World Trade Center, seja superior a US$ 11 bilhões. Silverstein, seus sócios e a Autoridade Portuária devem cerca de US$ 3,3 bilhões em dívidas sobre as propriedades, todas retidas na forma de Liberty Bonds, títulos isentos de impostos com vencimento em 2100.

Esse valor é muito superior aos US$ 3,2 bilhões que Silverstein pagou em junho de 2001 (US$ 4,9 bilhões hoje, corrigidos pela inflação) e os US$ 4,6 bilhões que ele recebeu das seguradoras após o desastre. Ainda assim, está um pouco aquém dos US$ 20 bilhões investidos no projeto por investidores públicos e privados desde 2001. Essa soma inclui os US$ 4 bilhões que a Autoridade Portuária e a Administração Federal de Trânsito gastaram no centro de transporte Oculus e o US$ 1 bilhão gasto no Memorial Plaza e no Museu Nacional do 11 de Setembro. Outros US$ 3 bilhões foram para infraestrutura subterrânea, ruas, serviços públicos e espaços abertos.

De acordo com Lynne Sagalyn, professora da Columbia Business School que escreveu um livro sobre o esforço de reconstrução, os custos totais aumentarão para US$ 26,2 bilhões à medida que a construção avança no 2 World Trade Center, uma torre de escritórios para a qual Silverstein ainda procura um locatário principal, e o 5 World Trade Center, planejado para se tornar um edifício residencial em uma joint venture entre Silverstein e a Brookfield Properties.

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Quando tudo estiver concluído – pessoas familiarizadas com o projeto estimam que as obras levarão mais cinco anos – a metragem quadrada combinada do espaço de escritórios será de mais de 1,1 milhão de metros quadrados, aproximando-se dos 1,2 milhão de metros quadrados do antigo complexo.

O One World Trade Center, que possui uma altura simbólica de 1.776 pés (o ano em que a Declaração da Independência dos Estados Unidos foi assinada), imediatamente se tornou um ícone do horizonte de Nova York quando foi inaugurado, em 2014. A Durst Organization, de propriedade da família bilionária Durst, comprou uma participação de 10% por US$ 100 milhões no projeto em 2010 da Autoridade Portuária, que detém o restante. Silverstein desistiu dos direitos de desenvolver a torre em 2006, em troca de um financiamento público para o restante do empreendimento. Alvo de controvérsias na época, hoje a torre está com 90% de ocupação e abriga 8.000 funcionários de empresas inquilinas, como a gigante editorial Condé Nast e o avaliador de crédito Moody’s.

“Algumas pessoas pensaram que o prédio não deveria ser construído e que deveria ser um memorial para as pessoas que morreram em 11 de setembro, já outras pensaram que seria um elefante branco”, disse o vice-presidente de relações públicas da Organização Durst, Jordan Barowitz, que ajudou a desenvolver o projeto do novo empreendimento. “É realmente gratificante ver o local se tornar parte de Nova York novamente. Restabelecer o centro como um distrito de escritórios crucial para o sucesso da cidade nas últimas duas décadas”.

Além da One World Trade Center, três das cinco torres projetadas em 2003 (3, 4 e 7) estão abertas e quase totalmente alugadas, com inquilinos como Spotify, Uber, Moët Hennessy e Morningstar. A Silverstein Properties é proprietário de toda a torre 7 e tem participações significativas nos edifícios 3 e 4 ao lado de investidores minoritários, incluindo a família do setor imobiliário mais rica dos Estados Unidos, os Goldmans.

A região sul de Manhattan hoje é mais do que apenas um distrito de escritórios: quase 18 milhões de pessoas visitaram o Museu e Memorial 11 de Setembro desde que ele foi inaugurado em 2014. O Oculus, um shopping center e estação de transporte público projetados pelo arquiteto espanhol Santiago Calatrava, foi inaugurado a tempo do 15º aniversário dos ataques, em 2016. Repleta com 3.000 toneladas de mármore italiano extraído nos Alpes, sua estrutura esquelética contrasta fortemente com os arranha-céus de painéis de vidro que se elevam nas proximidades, além das lajes de granito do Zimbábue e da Sardenha, que revestem as paredes e andares de sua vizinha, a torre 3 do World Trade Center.

Antes de a pandemia da Covid-19 fazer as pessoas trabalharem de casa, pelo menos 250.000 pessoas passavam pela estação todos os dias, três vezes mais do que as 70.000 que se deslocavam até as Torres Gêmeas antes do 11 de setembro.

“No final das contas, nossa visão era criar uma versão melhor de Nova York”, diz Silverstein. “Essa visão agora é uma realidade. Hoje, o novo World Trade Center ganhou vida como um espaço público dinâmico com uma arquitetura atemporal. ”

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O primeiro plano de um World Trade Center no extremo sul de Manhattan surgiu em 1946, apenas um ano após o fim da Segunda Guerra Mundial. Harry Truman ainda era presidente quando a Assembleia Legislativa do estado de Nova York criou a World Trade Corporation para desenvolver um projeto do tipo. Seriam necessários mais 12 anos para que um escritório de arquitetura fosse contratado para projetar o novo complexo, em 1958. David Rockefeller, presidente do Chase Bank e descendente da família Rockefeller, fundou a Downtown Lower Manhattan Association naquele ano para liderar os planos de reconstrução daquela parte de Manhattan.

Em 1960, a Downtown Lower Manhattan Association apresentou um plano de incorporação de escritórios de 460 mil metros quadrados no East River que custaria US$ 250 milhões, o equivalente a atuais US$ 2,3 bilhões. Em 1962, quando a Autoridade Portuária transferiu o empreendimento o local delimitado pelas ruas West, Church, Liberty e Vesey, o preço estimado havia crescido para US$ 280 milhões (US$ 2,5 bilhões hoje), uma soma tão grande que Minoru Yamasaki, o arquiteto contratado para projetar os edifícios, pensou que era um erro de digitação quando o viu pela primeira vez.

A partir de 1966, treze quarteirões de prédios baixos foram demolidos para dar lugar ao novo World Trade Center – a construção da Torre Norte começou em 1968. Quando foi finalmente inaugurado, em 1973, os prédios eram os mais altos do mundo, superando seu rival, o Empire State Building. Naquele ano, os custos de construção das enormes estruturas de aço chegaram a US$ 900 milhões, ou US$ 5,5 bilhões corrigidos pela inflação.

Inicialmente criticado por ser um projeto de vaidade promovido por Rockefeller e seu irmão Nelson, um republicano que era governador de Nova York à época, as torres acabaram se tornando uma parte marcante da paisagem da cidade. Estimativas apontam que as Torres Gêmeas aparecem em mais de mil filmes, incluindo “King Kong”, “Esqueceram de Mim 2” e o primeiro filme do Superman, de 1978.

Os inquilinos do World Trade Center na época dos ataques refletiam o status de Nova York como a capital financeira mundial: o Bank of America e a empresa de serviços financeiros Cantor Fitzgerald tinham escritórios na Torre Norte; a Bolsa de Valores de Nova York e o Morgan Stanley, na Torre Sul. O Credit Suisse First Boston, o Salomon Smith Barney, o Departamento de Comércio dos EUA e a American Express também tinham filiais no complexo, que foi completamente destruído em 11 de setembro de 2001.

Hoje, o novo World Trade Center reflete como a economia de Nova York mudou desde 2001. Alguns dos inquilinos que ancoravam as antigas Torres Gêmeas não existem mais ou se tornaram irrelevantes nas últimas duas décadas. É o caso do banco Lehman Brothers, que sofreu um famoso colapso durante a crise financeira de 2008, e a Xerox, que viu suas máquinas homônimas caírem em desgraça com o surgimento da Internet. No seu lugar estão uma gama mais ampla de empresas multinacionais e de startups locais que vão desde o serviço de planejamento de casamento Zola e a empresa de colchões Casper, até a gigante de bebidas alcoólicas Diageo e o serviço de streaming DAZN.

“Hoje [a região sul de Manhattan] tem uma economia muito mais diversificada, e o número de residentes que vivem lá é quase o dobro do que antes do 11 de setembro”, diz Sagalyn, da Columbia Business School. “Essas tendências já existiam antes do atentado. A quantidade de recursos federais e de esforços locais, municipais e estaduais aplicados à essa área realmente tiveram aceleraram essas tendências”.

O maior ponto de interrogação que paira sobre a região é a pandemia da Covid-19. Desde que o vírus se espalhou pela primeira vez na cidade, em março de 2020, tirando a vida de quase 34.000 nova-iorquinos e confinando milhões de pessoas em suas casas, o sul de Manhattan não voltou ao seu normal pré-pandêmico. Isso representou problemas para os enormes (e caros) escritórios disponíveis nas torres do World Trade Center: em novembro, o Uber supostamente ofereceu 25% de seus escritórios no 3 World Trade Center em sublocação. O proprietário da Condé Nast Advance Publications pagou cerca de US$ 10 milhões em aluguéis atrasados para a Durst Organization e a Autoridade Portuária em agosto, meses depois de começar a atrasar o pagamento do aluguel de janeiro, em meio a rumores de que o inquilino-âncora planejava se mudar mais cedo e encerrar seu contrato, que vai até 2039.

Ainda assim, os incorporadores estão convencidos de que a recuperação está a caminho: o One World Trade Center deve atingir 93% de ocupação graças a uma enxurrada de contratos recentemente assinados, de acordo com Barowitz, da Durst Organization. “Haverá uma fuga para imóveis de qualidade, como frequentemente ocorre quando há uma retração no mercado”, diz ele, destacando as vantagens dos edifícios em comparação com as torres de escritórios mais antigas de Midtown. “Não apenas por causa da vista e do prestígio, mas também pela qualidade do espaço do ponto de vista da eficiência, produtividade e da saúde. “

Para Silverstein e os Dursts, o sucesso da reconstrução do World Trade Center é a prova de que nunca é uma boa ideia apostar contra a cidade de Nova York. “Esta cidade sempre ressurge”, diz Silverstein. “Mais forte do que nunca.”

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