Como a alta da Selic afeta os fundos imobiliários?

Os FIIs (fundos de investimentos imobiliários) enfrentam um período de crise desde o início da pandemia. Em 2020, o IFIX (Índice de Fundos de Investimento Imobiliário) amargou perda de 10,24% e, no acumulado de 2021 até o fechamento de ontem (18), registra queda de 9,73%. Com a alta da Selic, a taxa básica de juros da economia brasileira, a tendência é que esse desempenho seja ainda mais afetado. Analistas de mercado ouvidos pela Forbes, porém, fazem ressalvas.

A Selic foi definida em 7,75% ao ano na última reunião do Copom (Comitê de Política Monetária), ocorrida em 27 de outubro. Isso significa que os investimentos em renda fixa, como os títulos do Tesouro indexados à taxa, se tornam mais atrativos, uma vez que o rendimento oferecido aumenta e a segurança e previsibilidade garantida por esses investimentos permanece.

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Além disso, as expectativas do mercado apontam para novos reajustes. Segundo o Boletim Focus divulgado na última segunda-feira (15), a previsão é de que o Copom eleve a Selic em mais 1,5 ponto percentual, a 9,25% ao ano, em sua próxima reunião, programada para dezembro. Isso representa um grande avanço desde o fim do ano passado, quando a taxa estava em 2% ao ano.

Nesse contexto, fundos imobiliários de tijolos, que são aqueles focados em imóveis físicos, acabam perdendo a preferência para os investimentos em renda fixa. Entre os fundos imobiliários desse tipo, estão incluídos investimentos em galpões logísticos, shoppings, hotéis e lajes corporativas. Esses foram os mais impactados pela pandemia da Covid-19: o General Shopping e Outlets do Brasil (GSFI11), que possui imóveis em vários estados brasileiros, registrou perdas de quase 30% em 2020.

Por outro lado, os fundos imobiliários de papel podem se beneficiar da alta da Selic. Esses fundos atuam com recebíveis imobiliários, que são títulos de renda fixa voltados para o setor, como as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Enquanto as LCIs são títulos emitidos por instituições financeiras como forma de oferecer empréstimos ao setor imobiliário, os CRIs são títulos emitidos por outras instituições, fora do setor financeiro, com o objetivo de empreender projetos de expansão no ramo.

“Nós vemos muitos fundos de papéis que têm grande parte da carteira atrelada ao próprio CDI [Certificado de Depósito Interbancário], bem como à inflação e a taxas pré-fixadas”, explica João Vítor Freitas, analista da Toro Investimentos. “Então, no geral, o aumento do CDI, que anda de mãos dadas com a Selic, acaba contribuindo para o bom desempenho dos fundos de papéis, inclusive para o aumento da distribuição de proventos.”

Em agosto deste ano, dos dez fundos imobiliários mais negociados na Bolsa, sete eram fundos de papéis. O que liderou os ganhos nesse segmento foi o Hectare (HCTR11), que já acumula alta de 8,04% no ano.

Avaliando o cenário

A crise dos fundos imobiliários, apesar de ter se iniciado na pandemia, tem origem na popularização desse tipo de investimento no final de 2019, conta Freitas. “Muitos investidores acharam um refúgio da Selic mais baixa nos fundos imobiliários, e acabaram criando carteiras com uma grande exposição a esses investimentos. Agora, aqueles que têm perfil mais conservador estão voltando para a renda fixa.”

Um dos principais aspectos de atratividade dos fundos imobiliários são os dividendos pagos regularmente e a isenção de imposto de renda sobre esses valores. Os dividendos são parcelas dos rendimentos obtidos pelos fundos que são distribuídas aos investidores. No caso dos FIIs, isso costuma ocorrer mensalmente, compondo uma renda passiva adicional à valorização das cotas.

Mesmo com a queda generalizada do setor, ainda existem fundos de tijolos que prometem ganhos a médio e longo prazo. Um exemplo são os fundos do segmento de logística, que ganharam impulso com o crescimento do e-commerce no mundo e têm recebido aportes de empresas que querem oferecer fretes mais competitivos e ganhar penetração de mercado.

Até mesmo o segmento de shoppings já demonstra recuperação, apesar da inflação persistente e da elevada taxa de desemprego no país. Segundo dados da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), as vendas nesse setor cresceram em 26% em setembro, após subirem 40% em agosto, em comparação com o mesmo período do ano passado. Os números, porém, ainda estão abaixo dos níveis de 2019.

Nesse sentido, Camila Almeida, sócia da gestora Habitat Capital Partners, argumenta que esse pode ser um momento propício para o investimento em fundos imobiliários. “As cotas estão descontadas, e muitas vezes estão até abaixo do valor patrimonial do fundo. Ou seja, há boas oportunidades, basta identificar quais são elas.”

Os FIIs são para você?

Para explicar como os FIIs se comparam com outros tipos de investimentos, ambos analistas recorrem a uma analogia com a compra de imóveis, o investimento preferido de boa parte dos brasileiros. Enquanto os fundos permitem maior diversificação e apresentam com valores mínimos reduzidos, adquirir um imóvel requer montantes mais elevados e um comprometimento maior com a compra.

Além disso, imóveis exigem mais gastos periódicos com manutenção e burocracia, enquanto os fundos consideram apenas a taxa de administração paga ao gestor e o eventual risco de desvalorização das cotas. Por fim, os analistas também citam a baixa liquidez dos imóveis, que significa que a sua venda é mais demorada e difícil do que a venda de cotas de um fundo imobiliário.

Em relação a outros tipos de fundos, Camila também destaca como ponto positivo a transparência que os FIIs apresentam aos seus investidores. Ela afirma que, ao acessar os relatórios divulgados periodicamente, é possível visualizar todos os investimentos realizados nos últimos trinta dias, um grau de detalhamento muitas vezes não oferecido por fundos de ações, por exemplo.

“É importante estudar sobre o fundo, ler os relatórios e entender os riscos que você está disposto a tomar. Saber que, em um investimento em shoppings, há o risco de vacância das lojas, de o aluguel ficar mais baixo, e que o mesmo se aplica a uma laje corporativa. Saber também que, em um fundo de papel, você está exposto a um risco de crédito, já que eles não são cobertos pelo FGC [Fundo Garantidor de Créditos]”, diz ela.

Para Freitas, os fundos imobiliários são indicados para os investidores que buscam acúmulo de patrimônio e geração de renda mensal. Ele cita como exemplo uma pessoa que quer juntar dinheiro para a aposentadoria e, todos os meses, utiliza os valores recebidos como dividendos para fazer novos aportes. “De qualquer forma, eu ressaltaria que é importante olhar para o médio e longo prazo”, alerta ele.