té novembro de 2021, o mercado de fundos imobiliários viu a entrada de cerca de 350 mil novos investidores
Ao longo de 2021, o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) acumulou queda de 2,28%, encerrando o ano no vermelho pela segunda vez seguida. Os fundos de recebíveis, porém, foram os principais responsáveis por limitar essas perdas, enquanto os fundos de tijolos – prejudicados pela pandemia – demonstraram alguma recuperação.
Apenas duas classes de ativos apresentaram performance positiva no ano passado, sendo uma delas os fundos de recebíveis imobiliários, que avançaram 11%. Esses fundos, também chamados de fundos de papel, possuem em seus portfólios títulos de renda fixa, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário).
O aumento da Selic, taxa básica de juros do Brasil, que iniciou seu ciclo de alta em março de 2021 e terminou o ano a 9,25%, contribuiu para esse crescimento. Isso ocorreu porque muitos fundos de recebíveis têm parte da sua carteira atrelada ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário), que anda de mãos dadas com a Selic.
Porém, como comenta Caio Ventura, analista da Guide Investimentos, a pandemia também exerceu um papel nessa dinâmica: “É uma relação também de risco e retorno. Esses fundos têm uma capacidade de distribuição de dividendos mais robusta do que os fundos de tijolos, além de apresentarem uma volatilidade ainda menor. Então é natural que, em momentos de incerteza, o investidor corra para fundos mais resilientes.”
Dos dez fundos imobiliários mais rentáveis do ano, oito foram fundos de recebíveis. Na liderança ficou o Urca Prime Renda (URPR11), que valorizou 42,52%, seguida por Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11), que subiu 24,91%, e Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), que avançou 23,62%. Os dois primeiros têm foco na compra de CRIs.
Segundo Ventura, como a insegurança e instabilidade do mercado tendem a continuar, e a taxa Selic deve atingir 11,5% até o fim do ano, é possível esperar que esses fundos continuem crescendo em 2022.
Já os fundos de tijolos, que são aqueles focados em imóveis físicos, de maneira geral, apresentaram queda de mais de 5%. Os fundos de agências bancárias caíram 14%, os de lajes corporativas cederam 11% e os deshoppings centers recuaram 7,7%. A única exceção ficou por parte da renda urbana, cuja carteira abrange mais de um segmento, que caiu apenas 1,7%.
O fundo imobiliário que apresentou maior desvalorização em 2021 foi o XP Corporate Macaé (XPCM11), que atua no segmento de lajes comerciais, com desempenho negativo de 49,52%. Outro fundo de mesmo tipo que se destacou negativamente foi o Santander Renda de Aluguéis (SARE11), que cedeu 20,62%.
Ainda assim, os shoppings, por exemplo, estão a caminho da recuperação, após passarem 2020 com altas taxas de vacância e receita de aluguéis e vendas em baixa. No primeiro ano de pandemia, os fundos desse tipo apresentaram uma queda média de 23%. Segundo dados da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), porém, as vendas nesses estabelecimentos já registraram aumento de 54,4% no terceiro trimestre de 2021, em comparação com 2020.
O que esperar de 2022
Até novembro de 2021, segundo dados da B3, o mercado de fundos imobiliários viu a entrada de aproximadamente 350 mil novos investidores, representando um aumento de 30% em relação ao ano anterior. Para 2022, as expectativas são de que esse movimento se expanda, especialmente por conta da atratividade trazida pelas cotas descontadas.
“Considerando uma estratégia de médio e longo prazo, é possível encontrar bons portfólios tanto em qualidade de ativos, como localização, com valores relativos substancialmente abaixo do seu custo de reposição”, comenta Antônio Lopes, sócio-diretor da Guardian Gestora.
Segundo o diretor, existem boas oportunidades em fundos de tijolo, ainda que o dividend yield – ou seja, a rentabilidade dos dividendos pagos aos cotistas de fundos – no momento da aquisição não seja tão atrativo quando comparado com outras opções.
“Com o arrefecimento da pandemia e os altos índices de vacinação, o mercado de shoppings tende a ter um ano melhor de vendas. É possível dizer o mesmo para os escritórios corporativos, que já apresentaram melhoras nos seus indicadores de mercado no terceiro trimestre, e tendem a aumentar sua ocupação gradativamente ao longo de 2022”, diz Lopes.
Ventura, contudo, aponta para a importância de ainda fazer escolhas considerando um certo grau de defensividade: “Estamos vendo um momento desafiador no país, com um cenário fiscal bastante delicado. As eleições também devem trazer bastante volatilidade, assim como todas as eleições historicamente trouxeram para a renda variável.”
