Fundos Imobiliários: o essencial a saber antes de investir

Os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) são uma ótima opção para quem deseja se expor ao mercado imobiliário, com valores significativamente mais baixos do que seria necessário para adquirir um imóvel físico.

Além disso, o investidor não precisa se preocupar com a administração do imóvel e ainda obtém um retorno financeiro superior ao que teria se comprasse um imóvel e o alugasse diretamente.

Outra vantagem dos fundos imobiliários é que, ao contrário dos aluguéis recebidos diretamente de um imóvel, os rendimentos são isentos de Imposto de Renda.

Como investir em FIIs

Para investir em fundos imobiliários é necessário ter conta em uma corretora de valores, pois a compra e venda das cotas é feita por meio do home broker das corretoras.

Atualmente, a maioria das corretoras não cobra taxa de corretagem para investir nesse tipo de ativo. Então, os custos que você terá será apenas o valor das cotas que adquirir e as taxas da B3 que são bem pequenas: 0,0370% de emolumentos (taxa de negociação) e 0,0275% de taxa de liquidação. Essas taxas incidem sobre o valor total da operação.

Como escolher os fundos imobiliários

Basicamente, há fundos imobiliários de papel, fundos de tijolo, fundos híbridos (papel e tijolo) e os FOFs, que são fundos que têm o portfólio montado com cotas de outros fundos.

Com a evolução do mercado de FIIs, dentro dessas categorias básicas acabaram surgindo outros produtos, como os Fiagro, fundos de desenvolvimento e de infraestrutura, mas, que sempre terão produtos físicos ou de papel em sua composição então, essa estrutura básica papel-tijolo é a primeira premissa que você precisa compreender para iniciar seus investimentos.

É interessante que a carteira de FIIs seja balanceada entre os dois tipos, em proporções adequadas aos seus objetivos financeiros. Eu não acredito numa fórmula padrão que sirva para todo mundo, indicando percentuais fixos de cada tipo, pois cada pessoa tem uma realidade, e os objetivos de curto, médio e longo prazo variam muito.

Apesar de gostar muito de FIIs, recomendo a você que não tenha todo seu patrimônio numa única categoria de produto. Por mais que os FIIs sejam altamente atrativos, com bons dividendos, a diversificação da carteira entre várias classes de ativos continua sendo a forma mais inteligente de multiplicar patrimônio e contar com alguma proteção contra os movimentos de mercado.

Sendo assim, defina um percentual de seu patrimônio e aportes mensais para destinar aos fundos imobiliários e, depois disso, comece a estudar os FIIs que irão compor sua carteira.

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Quais os melhores setores para quem está começando?

Os segmentos mais relevantes são os fundos de shoppings, de logística (galpões), lajes comerciais e recebíveis, que é a renda fixa imobiliária.

Você pode montar uma carteira com essas quatro classes de fundos. Por exemplo, metade do valor que você decidiu destinar ao FIIs, você distribui entre shoppings, logística e lajes comerciais, e a outra metade, destina a FIIs de recebíveis.

Obviamente isso é só um exemplo básico de montagem, para alguém que está iniciando o aprendizado e ainda não sabe fazer análises um pouco mais elaboradas. E se você não sabe quais fundos escolher dentro de cada um desses setores, uma alternativa é começar com os três maiores fundos de cada setor.

Com isso, você pode até não ter a melhor carteira e o melhor desempenho no início, mas com certeza terá uma boa estratégia, uma carteira equilibrada e composta pelas melhores e maiores gestoras. Ou seja, você terá menos risco do que teria se fizesse escolhas aleatórias, com base apenas no valor de dividendos. Isso é o que a maioria dos investidores faz, por desconhecimento, e acaba tendo perdas nos momentos de reversão de ciclos econômicos.

Uma carteira de FIIs para quem quer iniciar com pouco dinheiro

Atualmente, a indústria de FIIs está com inúmeros fundos sub precificados, portanto, é um bom momento para iniciar sua carteira, e pensando nisso, a título de sugestão, na semana passada montei uma recomendação com cinco 5 fundos cujo valor das cotas torna o investimento acessível mesmo para quem precisa começar com R$ 50.

Um exemplo de fundo que recomendei, foi o VIGR11, um fundo de papel que tem mais de 40 ativos no portfólio, portanto, excelente diversificação. Nesse período de taxa Selic em alta, o VIGR11 tem pagado dividendos bem elevados, mas, conforme a Selic começar a cair, ele tende a pagar um pouco menos em dividendos, mas, por outro lado, deve ganhar em valorização da cota.

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Fatores a considerar antes de comprar FIIs

1. FIIs têm volatilidade

É fundamental que você compreenda que em um cenário de inflação e taxa Selic alta, os FIIs de papel que investem em títulos atrelados à taxa de juros terão melhores resultados, distribuindo assim maiores proventos. Por outro lado, neste cenário de Selic alta, os juros de financiamentos e empréstimos estão muito caros, desaquecendo a atividade econômica, então, é natural que os FIIs de tijolo estejam desvalorizados.

Quando a inflação cede, a taxa Selic começa a cair e temos a reversão do ciclo, com a retomada da atividade econômica. Nesses momentos, os FIIs de tijolo apresentam os melhores resultados, enquanto os FIIs de papel tendem à queda.
Esse ciclo é contínuo e compreender isso vai te ajudar a identificar as boas oportunidades no mercado, além de facilitar a montagem de sua carteira. Mas lembre-se que montar uma boa carteira de FIIs não significa ter sempre todos os “fundos do momento” em termos de rentabilidade. Ao contrário disso, o ideal é diversificar para equilibrar as oscilações normais do mercado, assegurando assim, no médio e longo prazo, uma carteira com rentabilidade perene.

2. Risco de crédito é inerente ao mercado

Investir olhando apenas para o dividendo, sem levar em conta o cenário e o grau de risco ao qual os fundos estejam expostos é um erro bastante comum. Nunca se esqueça que quanto maior o retorno, maior o risco.

Não há problema em ter alguns fundos mais arriscados, mas isso tem que ser feito de forma consciente, analisando previamente o tamanho do risco e definindo qual percentual do seu dinheiro estará mais exposto, sem que isso prejudique a carteira como um todo.

Perfil de risco é algo muito pessoal, mas, para você que está começando agora, recomendo que sua exposição ao risco não ultrapasse 5% do total de seus investimentos. É melhor ir devagar, se observando e entendendo como seu emocional lida com volatilidade e, somente depois disso, aumentar ou diminuir seu risco para níveis que te deixem confortável.

Comprar um fundo imobiliário exclusivamente por causa do dividendo atual e acreditar que ele pagará eternamente o mesmo dividendo pode lhe trazer problemas. Em momentos de estresse do mercado, fundos com maior risco são os que mais sofrem.

Quando isso acontece, o mercado reage num movimento conhecido como fly to quality, que significa o seguinte: se um fundo mais arriscado está pagando, por exemplo, 1% ao mês, e um fundo mais seguro está pagando 0,90%, a maioria das pessoas vai vender o mais arriscado e comprar o fundo que é mais seguro, ou seja, todo mundo “voa para a qualidade”, visando maior segurança.

Isso faz com que as cotas dos fundos mais arriscados comecem a cair, já que há muito mais vendedores do que compradores para eles. Esse movimento segue até chegar a um ponto de equilíbrio em que os investidores começam a considerar o valor da cota mais compatível com o nível de risco e voltam a comprar esses fundos.

3. Entenda o que está comprando

No site de todos os gestores de fundos imobiliários você encontra os relatórios mensais com informações sobre o andamento dos fundos, os fatos relevantes, políticas e estratégias da gestora, ocorrências do mercado que impactam positiva ou negativamente os resultados, etc. Leia esses materiais para entender os fundamentos e riscos dos FIIs que deseja adquirir.

Também é possível encontrar análises de muita qualidade em sites independentes, como o Clube FII, que oferece inclusive simuladores de carteira para que você tenha mais segurança antes de investir seu capital.

Fundos imobiliários são uma excelente alternativa para gerar renda recorrente desde o primeiro mês de investimento, mas para ter êxito e otimizar seu investimento você precisa dedicar algumas horas para estudar e se informar sobre o produto.

Seu objetivo financeiro definirá quais FIIs são para você

Se você procura receber mensalmente um complemento de renda, os fundos imobiliários são uma excelente opção de investimento. Na minha visão este é um dos principais motivos para se investir em FIIs.

Por outro lado, se a renda mensal gerada por este tipo de investimento não é sua prioridade neste momento, e você está procurando investimentos que te ajudem a multiplicar patrimônio, aí talvez seja melhor estudar um pouco sobre o mercado de ações e criptomoedas, pois nestes você irá encontrar boas alternativas para diversificar sua carteira em ativos que podem proporcionar crescimento financeiro no longo prazo.

Contudo, se você não deseja lidar com a alta volatilidade do mercado de ações, derivativos e criptomoedas, os FIIs podem ser uma boa opção para iniciar aos poucos no mundo da renda variável, mas, neste caso, sua estratégia precisará incluir a disciplina de reinvestir mensalmente, no mínimo, 30% dos dividendos recebidos.

Com essa estratégia, você aumentará gradativamente seu número de cotas e, consequentemente, seus recebimentos e reinvestimentos. Como eu disse antes, é um ciclo contínuo que, além de disciplina, requer planejamento e dedicação, mas pode ter certeza de que os resultados valerão o esforço.

Eduardo Mira é formado em telecomunicações, com pós-graduação em pedagogia empresarial e MBA em gestão de investimento. É analista CNPI, certificado CPA10 e CPA20, ex-gerente do Banco do Brasil e da corretora Modal.

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