O sonho da casa própria requer planejamento

Este artigo completa a sequência de três publicações onde tentei trazer reflexões sobre nossa relação emocional e material como sonho da casa própria.

Há duas semanas, escrevi sobre imóvel usado como forma de investimento. Na semana passada, sobre nossa relação emocional com a posse do imóvel e os aspectos psicológicos subjetivos que precisamos conhecer para tomar melhores decisões.

Hoje, por fim, trago alguns aspectos práticos do planejamento de quem pretende adquirir moradia.

Comprar ou alugar?

As duas coisas valem a pena, tudo depende do contexto de mercado em que se esteja tomando essa decisão.

O setor imobiliário tem ciclos de alta e baixa, refletindo os movimentos da economia, que também tem ciclos. Então, quando o ciclo imobiliário está em alta, a melhor opção tende a ser alugar, já que a procura por imóveis é maior, encarecendo-os.

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Por outro lado, se estivermos em um ciclo de queda, comprar é a melhor alternativa, pois você consegue adquirir imóveis cuja prestação de financiamento é mais viável que o aluguel.

Por isso que reforço tanto a ideia de que conhecimento é poder. Se você acompanha o noticiário econômico, e reserva tempo para estudar e correlacionar as coisas, garanto que sempre saberá em que momento a economia se encontra, podendo pautar suas decisões com base no contexto real em que elas se dão.

O tipo de imóvel influencia a decisão entre compra ou aluguel

Financiamentos imobiliários com subsídio do Governo, como por exemplo o programa Minha Casa, Minha vida, cobram juros reduzidos. No caso de um imóvel de R$ 300 mil ou R$ 400 mil, sempre vale a pena o financiamento, já que o aluguel de um imóvel nessa faixa de valor representa muito mais em termos de comprometimento de renda do que um imóvel de alto padrão representaria.

No caso de imóveis de padrão mais elevado, a escolha entre o aluguel ou financiamento passa por avaliar o momento do ciclo de mercado, além de todos os aspectos subjetivos sobre os quais falei no artigo da semana passada.

Qual melhor forma para financiamento de imóvel?

Financiamento imobiliário é um empréstimo concedido pelos bancos para a compra, construção ou reforma de imóvel. Como contrapartida, o próprio imóvel fica como garantia e pode ser retomado pelo banco caso você não pague pelo empréstimo.

O financiamento imobiliário pode ser feito utilizando dois tipos de “tabela”. A Tabela PRICE ou a Tabela SAC. A diferença entre elas é a forma de amortização da dívida. Escolher entre uma tabela ou outra vai influenciar o valor das parcelas e na incidência de juros.

No financiamento pela tabela Price, o valor da prestação é fixo do começo ao fim, no entanto, a amortização de juros é menor no início, o que faz com que a parcela do financiamento comece mais baixa, mas são fixas do começo ao fim.

Pela tabela SAC, as parcelas têm amortização progressiva de juros, o que faz com que as prestações diminuam mês a mês até zerar.

A tabela SAC é a mais comumente utilizada, e também a mais vantajosa, já que se tem a certeza da redução das parcelas.

Dicas para quem pretende financiar imóvel

Se consideradas todas as variáveis, sua decisão for pela compra do imóvel, há duas coisas importantes que podem ajudar em sua jornada:

1. Nunca leve um financiamento até o fim, sempre faça a amortização das parcelas.

Amortizar significa reduzir sua dívida junto ao banco. Você sempre pagará a prestação do mês, mas deve juntar dinheiro para pagar além. Esse valor a mais vai irá reduzir a sua dívida e os juros junto ao banco.

Na tabela SAC você vai reduzir o saldo devedor, tendo a opção de manter o mesmo prazo e reduzir a parcela ou manter a parcela e reduzir o prazo.

Se o pagamento da parcela for confortável dentro de seu orçamento, e ainda assim você consegue juntar dinheiro para ir amortizando, então, reduzir o prazo é a melhor opção.

Se você consegue pagar a parcela, mas não sobra tanto para ir juntando e amortizando, então reduzir a parcela e manter o prazo é mais interessante, pois dessa forma sobrará dinheiro que você poderá ir acumulando para amortizar o financiamento.

Entretanto, se o seu financiamento for na tabela PRICE, você paga a prestação do mês e pode pagar outras. Nessa modalidade a grande vantagem é pagar a do mês e também as últimas, fazendo um pagamento de trás pra frente, conseguindo assim um grande desconto nessas últimas prestações.

2: Nem todo financiamento vale a pena ser amortizado.

No caso de financiamento pelo programa Minha Casa Minha Vida, é mais interessante você juntar o dinheiro e mantê-lo aplicado no banco, do que amortizar o financiamento.

Para saber o que é melhor, você deve comparar o juro do seu financiamento, aquele que vem descrito no boleto mensal e o juro da taxa Selic.

Quanto maior for a taxa Selic e, consequentemente, os juros recebidos nos investimentos de renda fixa, mais interessante será investir ao invés de amortizar um financiamento de juro muito baixo.

Espero que essas dicas ajudem você que precisa decidir se compra ou aluga, qual a melhor forma de financiamento e, sobretudo, sobre a importância do planejamento financeiro pessoal para tomar decisões que favoreçam a realização dos seus sonhos.

Eduardo Mira é investidor profissional, analista CNPI, pós graduado em pedagogia empresarial, coordenador do MBA  em Planejamento Financeiro e Análise de Investimentos da Anhembi Morumbi, sócio do Clube FII e sócio fundador da holding financeira MR4 Participações.

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