A lógica é simples: à medida que a Selic sobe, o retorno proporcionado pelos investimentos em renda fixa também aumenta.
Os fundos imobiliários (FIIs) se consolidam cada vez mais como opção atrativa para investidores em busca de renda passiva, possibilitando aos cotistas participar do setor imobiliário de forma acessível e com alta liquidez.
Ainda assim, por tratar-se de renda variável, naturalmente os FIIs sofrem oscilações em virtude de fatores diversos. A recente decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central, de subir a taxa Selic para 10,75% ao ano tem sido um desses fatores.
O mercado de FIIs vem apresentando quedas que suscitam questões por parte dos investidores: continuar aportando em FIIs? Vender as cotas em queda? Ficar em compasso de espera até a próxima reunião do Copom? São dúvidas bem comuns, e normalmente você mesmo já tem a resposta, só não atentou a isso ainda.
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Posso garantir: muitas vezes, os investidores hesitam quanto a certas questões, sem perceber que a maior parte das respostas às suas dúvidas têm muito mais a ver com os motivos que os fizeram investir em determinado ativo do que propriamente com os fatores momentâneos de mercado que estão fazendo com que o ativo suba ou desça.
O Impacto da taxa Selic nos FIIs
A lógica é simples: à medida que a Selic sobe, o retorno proporcionado pelos investimentos em renda fixa também aumenta. Isso eleva o “custo de oportunidade” de se investir em FIIs, e muitos investidores acabam vendendo suas cotas para migrar recursos para essas alternativas tidas como mais seguras e previsíveis. Esse movimento maior de cotistas vendendo cotas pressiona os preços dos FIIs para baixo, como já foi observado em vários momentos ao longo de 2023 e 2024 e ainda persiste.
É muito comum que investidores inexperientes façam esse movimento de saída dos FIIs sem fazer muita conta, ou seja, olham apenas a taxa de rentabilidade dos títulos de renda fixa e comparam, de forma equivocada, com o rendimento recente dos FIIs, levando em conta ainda, eventuais quedas no preço da cota, mas sem aprofundar essa análise considerando o histórico do ativo em sua carteira, por exemplo.
Esse tipo de avaliação simplista e com critérios superficiais e às vezes confusos, faz com que muita gente venda no momento em que deveria estar comprando, o que cria oportunidades interessantes para o investidor que adquire ativos com base em fundamentos e com visão de longo prazo.
Todos os FIIs estão caindo?
Obviamente, a taxa de juros é uma variável importante que influencia o mercado como um todo e os FIIs também são suscetíveis a ela. Contudo, cada um deles reage de maneira distinta ao cenário de juros elevados, a depender, por exemplo, da composição de seu portfólio, grau de diversificação, patrimônio, qualidade da gestão e etc.
Não são todos os fundos imobiliários que estão caindo. E mesmo que a maioria dos FIIs em sua carteira esteja em queda, é um equívoco analisar somente pela cotação do ativo sem levar em conta os dividendos recebidos mês a mês e a variação do fundo ao longo do tempo antes de afirmar que um fundo está derretendo.
Avaliar a performance do fundo numa linha de tempo mais longa possibilita entender como ele se movimenta dentro de cada ciclo. Além disso, é preciso acompanhar minimamente os fatos relevantes, entender modificações que ocorram no portfólio do fundo, o quanto o valor de mercado da cota está descolado de seu valor patrimonial, enfim, há vários fatores a serem analisados para diferenciar FIIs que perderam fundamento de outros que estão apenas refletindo a movimentação momentânea de mercado.
Mas em geral não é esse tipo de cuidado que você verá no comportamento dos investidores. A maioria toma decisões emocionais baseadas em recortes imediatistas.
O que acontece com os FIIs quando a Selic sobe?
Os fundos de tijolo sofrem mais diretamente os efeitos da taxa Selic alta, pois o crédito mais caro impacta toda a economia. Vende-se e aluga-se menos imóveis, o resultado das empresas sofre com redução do consumo e com o encarecimento de suas dívidas, e isso pode prejudicar a performance dos FIIs de tijolos. Ainda assim, muitos desses fundos mantêm fundamentos sólidos e, neste cenário, o ideal não é a fuga, mas a avaliação criteriosa para aproveitar ativos sub precificados.
Quando um fundo imobiliário mantém um portfólio saudável, uma gestão ativa e uma vacância controlada, há uma oportunidade. A queda das cotações em função do aumento da Selic pode representar uma janela de entrada interessante para aqueles que têm um horizonte de investimento de médio a longo prazo.
Os FIIs de papel com títulos atrelados ao IPCA e ao CDI irão performar bem com Selic alta, com alguns fundos mantendo rendimentos acima de 1% ao mês, o que é particularmente interessante para investidores que buscam renda recorrente. Além disso, a qualidade do portfólio é um ponto fundamental. Fundos que detêm CRIs de empresas sólidas e com bom histórico de pagamento são mais confiáveis, mesmo em tempos de alta da Selic.
Qual o melhor investimento com Selic em alta
Há inúmeros aspectos que precisam ser ponderados para que você não saia agindo com a manada e acabe perdendo dinheiro justamente no momento em que deveria estar sendo estratégico e potencializando seus ganhos de médio e longo prazos.
Em um cenário de Selic baixa, os FIIs costumam estar caros, então, não é o melhor momento para comprar. Inversamente, com a Selic alta, os preços das cotas dos FIIs caem. Agora me responda: quando você vai fazer uma compra de algo, gosta de comprar pagando caro ou barato? E para vender algo que te pertence, você prefere vender caro ou barato?
Aqui acho que você já começou a entender o que eu disse no início do texto, quanto a você mesmo já ter as respostas às suas dúvidas, e apenas não ter parado ainda para pensar sobre, não é mesmo?
Oportunidades de investimento
Embora a volatilidade possa causar certa angústia, se você estudar o funcionamento dos ciclos econômicos (expliquei sobre isso aqui), vai facilmente perceber que estamos em um cenário com ótimas oportunidades de compra.
Ainda que a Selic permaneça alta por algum tempo, sua redução irá acontecer, pois é assim que funcionam os ciclos econômicos, e os investidores mais pacientes certamente irão colher bons resultados no futuro.
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O conhecimento é a melhor blindagem. Compreender os fundamentos dos fundos imobiliários, observar as tendências econômicas e manter-se informado por meio de fontes confiáveis é o que vai possibilitar que você tome decisões pautadas na racionalidade e no contrafluxo dos movimentos de manada.
Eduardo Mira é investidor profissional, analista CNPI, pós graduado em pedagogia empresarial, coordenador do MBA em Planejamento Financeiro e Análise de Investimentos da Anhanguera Educacional, sócio do Clube FII e sócio fundador da holding financeira MR4 Participações.
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