É um bom momento para investir em imóveis?

Imagine você, de repente, decidir mudar a forma de fazer dinheiro e investir.

Como construir uma rotina para multiplicar a renda usando formas inteligentes de investimento em tempos de juros baixos, inflação mais alta e instabilidade política, econômica e social?

Culturalmente, o brasileiro adotou o investimento em imóveis como porto seguro, sobretudo, em tempos difíceis. Somente em agosto, as vendas de imóveis bateram novo recorde, com alta de 64%. Afinal, é o momento de investir em imóveis?

Depende.

O primeiro questionamento a ser feito é a razão de fazer o investimento e, depois, avaliar da forma mais racional possível.

O sonho da casa própria é ainda latente no brasileiro. E contra um sonho, convenhamos, é difícil lutar. Será que deveríamos ir contra o que sempre desejamos para driblar nosso viés emocional? Mas queremos realizar nosso sonho ou seguir um padrão familiar, desde cedo fomentado em nossa cabeça? Quem nunca ouviu os seguintes ditados: “Quem casa quer casa”. “Quem compra terra não erra”. “Mais vale um pássaro na mão do que dois voando”.

Ao crescer numa sociedade com essas premissas é no mínimo questionável qualquer pensamento diferente. Então, se você quer uma casa própria, é para realizar um sonho seu ou alheio?

O segundo ponto é sobre já ter um imóvel e planos de adquirir outros bens para ter mais fontes de renda. Muito cuidado. Em que condições você faria esse investimento? Vai comprar à vista ou financiar? Na primeira opção, você abre mão de liquidez e, se o intuito do imóvel for gerar renda mensal, há cobrança de imposto de renda, todos os meses, de 27,5% sobre os rendimentos. Talvez você tenha que lidar com vacâncias esporádicas ou ainda custos de manutenção do bem. Por outro lado, se você não tem todos os recursos disponíveis, financiar parte de um imóvel não significa fazer investimento, mas sim contrair uma dívida, nesse ponto é uma decisão ancorada mais na emoção e menos na razão.

Em um ambiente econômico de incertezas, negócios inteligentes se fazem com liquidez, e mobilizar seu capital pode prejudicar essa estratégia. Mas existe uma forma de ter a solidez e a estabilidade do mercado de imóveis sem abrir mão de liquidez, sem precisar contrair financiamentos, sem pagar imposto e ainda ter renda mensal?

Sim, com os fundos imobiliários, mais conhecidos pela sigla FIIs. Eles são uma excelente opção para diversificar os investimentos e construir uma fonte de renda alternativa.

Ao comprar participação nos fundos através de cotas, você passa a ser dono de uma parte de diversos imóveis, com outros investidores. Atualmente, apenas um milhão de pessoas investem nesses produtos, que estão disponíveis no mercado financeiro a qualquer pessoa. Estima-se que, em 2025, serão mais de cinco milhões investindo nessa modalidade.

Os fundos imobiliários são divididos basicamente em duas categorias. Os fundos de papéis, compostos por títulos privados ou de créditos privados, mas sem imóveis físicos. Já os fundos de tijolos têm imóveis físicos em sua composição. Neste último, você pode ser dono de shopping centers, hotéis, prédios comerciais, galpões etc. Os rendimentos do fundo, neste caso, são provenientes do aluguel pago pelos inquilinos. O lucro dos aluguéis, ou seja, o que sobra após serem pagos todos os custos envolvidos na manutenção e administração dos imóveis, as taxas de gestão do FII etc., é distribuído mensalmente aos cotistas (investidores do fundo), e não incide imposto de renda sobre esses rendimentos.

Já os fundos de papel investem basicamente em títulos de crédito do mercado imobiliário, como o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e a Letra de Crédito Imobiliário (LCI), ambos produtos de renda fixa utilizados no financiamento deste setor. Entre as principais vantagens dos FIIs, quero destacar: a simplicidade oferecida a quem quer investir em imóveis, já que toda a dor de cabeça relacionada à posse de um imóvel é designada à equipe de gestão do fundo; a acessibilidade, pois com R$ 100,00 é possível tornar-se cotista de um fundo, investindo em ativos reais, como imóveis, e ainda recebendo o lucro dos aluguéis (dividendos); e os benefícios tributários, já que os dividendos são isentos da cobrança de imposto de renda, desde que o cotista não tenha mais de 10% do total de cotas do fundo – que devem ser negociadas na Bolsa ou no mercado de balcão organizado – e o fundo tenha no mínimo 50 cotistas.

Além de todos os benefícios mencionados, você ainda pode obter retorno com a venda das cotas quando optar pela saída do fundo. Nesse caso, o lucro sobre a valorização da cota é tributado em 20% no momento da venda.

Hoje em dia, há aproximadamente 350 fundos imobiliários listados na Bolsa de Valores. É um investimento em renda variável, porém com menos instabilidade, quando comparado ao mercado de ações. O investidor compra como se fosse uma ação e, para isso, precisa abrir conta numa corretora de investimentos, baixar o home broker, pesquisar o fundo com os imóveis ou títulos mais adequados às suas expectativas e pronto. Todos os meses, vai receber dividendos correspondentes a um aluguel, proporcionalmente ao que investiu. Não é difícil encontrar rendimentos que variam entre 0,5% e 0,7% ao mês, sem imposto de renda. Os riscos estão atrelados aos ativos dos fundos. Para quem vai começar agora: prefira fundos com gestores experientes, com vários ativos na composição e, de preferência, com contratos de aluguel longos, que possam sustentar a rentabilidade no longo prazo. Não é necessário investir todos os meses, as facilidades são muitas para o investidor que pretende diversificar suas aplicações de maneira consistente e racional, sem se deixar levar pela emoção, pela euforia e pelos hábitos culturais.

Francine Mendes é educadora financeira para mulheres, economista pela Universidade Federal de Santa Catarina, com mestrado em psicanálise do consumo pela Universidade Kennedy. Apresentadora do canal Mary Poupe, no YouTube, e comunicadora na RiCTV Record. Instagram: @francinemendes

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