Investidores estão de olho em terras agrícolas como ativos de valor
Como a inadimplência nos pagamentos de empréstimos atingiu seu ponto mais alto desde 2010 nos Estados Unidos, a demanda por hipotecas caiu ao nível mais baixo em 28 anos e os depósitos dos consumidores seguem a mesma tendência. Hoje, os bancos norte-americanos enfrentam mais obstáculos à lucratividade do que nunca.
Warren Buffett disse certa vez ser sensato que os investidores fiquem “com medo quando os outros são gananciosos e gananciosos quando os outros estão com medo”.
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Isso é exatamente o que está acontecendo na classe de ativos agrícolas, pois banqueiros e fundos de investimentos estrangeiros estão buscando retornos estáveis em um mercado instável por meio dessa vantajosa “classe de ativos não correlacionados”. A resposta óbvia são os ativos agrícolas, como terras agricultáveis e carteiras de empréstimos operacionais.
O valor das terras agrícolas continua a subir, tornando-se um investimento atraente. Somente em 2022, o valor médio das terras agrícolas nos Estados Unidos aumentou surpreendentes 14%. Em estados como Iowa e Kansas, o valor médio de um acre agrícola (1 acre equivale a 0,4 hectare) aumentou 22,4% e 25,2%, respectivamente.
Apesar da incerteza enfrentada pela agricultura, como clima, doenças nas colheitas, preços globais de commodities e custos de insumos, as terras agrícolas superaram consistentemente os ventos contrários à inflação para obter retornos estáveis.
Essa resiliência, juntamente com a crescente conversão de terras agrícolas em desenvolvimento urbano e residencial, a torna uma proposta atraente para os investidores. De acordo com o USDA (Departamento de Agricultura dos EUA), um terço dos 3,4 milhões de agricultores no país tem mais de 65 anos. Esse dilúvio de aposentadoria iminente cria uma oportunidade significativa para os bancos capturarem essa transferência de riqueza geracional e apoiar a próxima geração de agricultores que exigirá empréstimos e capital para estabelecer suas próprias operações ou continuar aquelas que herdarem.
No entanto, apesar da atratividade das terras agrícolas como investimento, avaliar seu valor justo de mercado representa um desafio para a maioria dos credores. Ao contrário dos processos tradicionais de avaliação de risco para empréstimos comerciais, os empréstimos agrícolas requerem informações adicionais específicas da fazenda, como rendimento, diversidade de culturas, percepções do mercado de grãos e proporção de terras próprias versus arrendadas, para citar alguns. Esses pontos de dados exclusivos não são relatados por empresas de análise, disponíveis publicamente para investidores ou padronizados por qualquer medida – apenas aumentando a complexidade do demorado processo de avaliação de risco para empréstimos agrícolas.
Por exemplo, os bancos podem acessar informações de classificação de terras para avaliar a vulnerabilidade de uma fazenda a, digamos, inundações e inferir o provável impacto no desempenho da produção, caso os padrões climáticos previstos aumentem o risco de danos durante a época de plantio. Isso faz parte do risco de uma fazenda, que pode afetar o empréstimo geral concedido.
Além de acessar a classificação da terra e determinar a categoria, eles também podem realizar testes retrospectivos de rendimentos históricos e volatilidade para determinar se uma fazenda sob consideração de financiamento é uma operação lucrativa estável, de alto rendimento.
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Os bancos também devem avaliar o risco de perigo da fazenda – ou seu potencial de ser impactado por ocorrências naturais, como eventos climáticos. Isso requer ir além de olhar para a proximidade do terreno com as várzeas e deve incluir riscos relacionados a secas ou granizo, por exemplo.
Além disso, a saúde do solo e a composição química de uma fazenda são essenciais, pois têm um impacto direto na produção e na lucratividade. Os bancos devem, portanto, considerar essas métricas em suas avaliações, incluindo o acúmulo de carbono no solo. Isso se baseia na relação entre entradas (da vegetação) e saídas (da decomposição ou perturbação). À medida que os empréstimos ESG aumentam, as emissões de carbono do solo também são importantes.
Olhando para o futuro, os empréstimos agrícolas apresentam um cenário promissor para os bancos. Ou seja, o valor crescente das terras agrícolas, juntamente com a próxima mudança geracional na agricultura, apresenta uma oportunidade de investimento estável para financiadores e credores agrícolas. Ao abraçar o potencial das terras agrícolas, os bancos podem navegar no clima econômico atual e se posicionar para o sucesso a longo prazo.
*Jim O’Brien é colaborador da Forbes EUA, co-fundador e CEO da Agrograph, Inc, com larga carreira em corporações multinacionais de finanças, seguros, agricultura e bem-estar corporativo. Também integra o Forbes Finance Council, que reúne um grupo de executivos de empresas bem-sucedidas. (tradução: ForbesAgro)
