Uma das propostas mais polêmicas da reforma tributária é o aumento da alíquota de imposto sobre as empresas que comercializam imóveis. A partir da vigência das novas regras tributárias, haverá a incidência do Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) na compra e venda de imóveis. A alíquota média será de 15,9% sobre a diferença entre a compra e a venda do ativo.
A tributação será aplicada somente no lucro de pessoas jurídicas, e não em negócios feitos por pessoas físicas. O imposto será aplicado em operações feitas por imobiliárias e incorporadoras, e ocorrerá na diferença entre o preço de venda e de aquisição da propriedade.
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Por exemplo, se uma empresa comprar um imóvel por R$ 500 mil e vender por R$ 800 mil, os 15,9% de alíquota média vão incidir sobre os R$ 300 mil de ganho. Ou seja, R$ 47,7 mil devem ser pagos pelo vendedor.
Atualmente, transações imobiliárias realizadas por empresas são tributadas pelo PIS Cofins. Porém, este imposto federal será extinto com a reforma. A alíquota média dele era de 8% para o setor imobiliário.
No caso das incorporadoras que constroem imóveis e os vendem, o imposto incidirá sobre a diferença entre o preço de aquisição do terreno e o preço de venda dos imóveis. “No caso de aquisição de vários imóveis para construção do prédio, será deduzido todo o valor dos imóveis adquiridos para fazer a incorporação”, segundo informações do governo. Com isso, a estimativa governamental é de aumento de preços de 3,5%.
O setor discorda dessa avaliação amena. “Para imóveis de R$ 500 mil, o aumento da carga tributária será de 30,7%. Quando consideramos imóveis de R$ 2 milhões, o aumento será de 51,7% em relação a carga tributária atual”, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
Pessoas físicas
Já para as pessoas físicas, nada muda. As compras e vendas de imóveis continuam sujeitas ao Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tributo municipal cuja alíquota varia entre 2% e 5% do valor venal do imóvel.
Esse tributo seguirá sendo cobrado, e em geral é pago pelo comprador. Não é possível dizer que a alíquota total seja 18,9%, pois os 3% do ITBI incidem sobre o valor total do imóvel, e os 15,9% são cobrados sobre o ganho obtido pela empresa na transação.
Segundo os advogados tributaristas ouvidos por Forbes, a alíquota do IVA será progressiva dependendo do valor do imóvel. “As alíquotas podem variar entre 7,9% para imóveis de menos de R$ 200 mil e 22% para propriedades avaliadas em mais de R$ 2 milhões. E sobre essas alíquotas somam-se os 3% em média do ITBI”, diz Joaquim Rolim Ferraz, sócio do Juveniz Jr. Rolim Ferraz advogados.
Os empresários do setor avaliam que o impacto nos preços será severo. Heitor Kuser, CEO do Congresso Internacional do Mercado Imobiliário (CIMI360), diz acreditar que a tributação do mercado imobiliário suba cerca de 50%. “Esse aumento dos custos será repassado ao consumidor”, diz ele. “Não há como as incorporadoras recepcionarem esse tributo e não repassarem ao consumo.”
