Alugar ou comprar um imóvel: 7 dicas para tomar boas decisões
Mariangela Castro
24 de agosto de 2021
boonchai wedmakawand / Getty Images
Especialistas falam sobre as melhores opções para diferentes perfis e objetivos financeiros
Entre os sonhos comuns dos brasileiros está a casa própria, não por acaso o financiamento de imóveis movimentou R$ 97 bilhões apenas no primeiro semestre de 2021, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), crescimento de 124% na comparação com o mesmo período do ano passado.
O crescimento do financiamento de imóveis também já foi verificado pelo Banco Central. Um estudo divulgado em julho deste ano pelo BC revela que entre as operações de crédito direcionado, o saldo com pessoas físicas teve expansão de 15,3% em 12 meses, em função justamente das carteiras de financiamento imobiliário.
“No nosso país, o financiamento imobiliário é uma questão cultural relacionada com herança patrimonialista. Há uma crença muito forte sobre a casa própria e um grande viés psicológico sobre ter um imóvel. As pessoas ainda são muito apegadas a isso”, comenta Thiago Godoy, head de Educação Financeira da Xpeed School.
Apesar da relevância da casa própria para o brasileiro, não há consenso entre os especialistas em finanças sobre os benefícios de ter um imóvel. Na verdade, muitos defendem que o aluguel pode ser mais vantajoso, a depender da situação financeira de cada família e do momento de vida de cada inquilino.
Valter Police, planejador fiduciário da Fiduc, explica que o financiamento costuma ser mais caro que o aluguel para o mesmo imóvel, por conta dos juros cobrados nas parcelas e do valor de entrada que deve ser oferecido.
“Um financiamento em 30 anos, por exemplo, por menor que seja o valor do juros, ainda terá juros muito altos. Muito maiores, inclusive, que a potencial valorização do imóvel”, explica Thiago Godoy. “Com os juros do financiamento, a pessoa pode pagar cerca de três vezes o valor do imóvel que pagaria à vista, com a perspectiva de que talvez ele valorize. Mas isso não é certeza”.
Mas como saber se comprar ou alugar um imóvel é melhor? Godoy orienta uma possível simulação: o inquilino deve considerar qual seria a rentabilidade adquirida ao aplicar o valor da entrada do imóvel no Tesouro Direto IPCA+, durante o tempo de duração do financiamento. Então, essa rentabilidade deve ser somada ao valor das prestações do financiamento para o mesmo período.
Por último, o valor final deve ser comparado com o valor de aluguel que se pagaria para o mesmo imóvel e mesma quantidade de meses. Em um financiamento de 100 meses, por exemplo, devem ser somadas a rentabilidade da entrada no Tesouro Direto IPCA mais 100 parcelas de financiamento. E então, comparar este resultado com 100 parcelas de aluguel.
“Se a rentabilidade somada com as parcelas for maior que o aluguel pago durante o período, então o aluguel é mais vantajoso. Porém, se a rentabilidade mais as parcelas forem menores que o valor pago com o aluguel, então vale a pena comprar”, explica.
Individualmente, as vantagens financeiras não são as únicas que devem ser analisadas para decidir entre o aluguel, o financiamento e a compra à vista. Portanto, com ajuda dos especialistas, a Forbes elencou abaixo alguns pontos que devem ser levados em consideração pelos investidores.
Considere a importância de flexibilidade para sua vida Para Police, o primeiro tópico a ser considerado não tem a ver com dinheiro, e sim com flexibilidade. “Antes de comprar, é preciso ter certeza de que nos próximos anos não será necessário morar em um local maior ou em outra cidade”, pontua. Isso envolve filhos que estão saindo de casa, pessoas recém-casadas, ou mesmo profissionais que estão iniciando a carreira e podem ter necessidade de morar em outros locais por conta do trabalho. “As pessoas têm planos, mas não têm certezas. Se flexibilidade é importante, o aluguel é mais favorável”, diz. A flexibilidade pode incluir também mudanças no próprio bairro onde o apartamento está localizado. Em cidades grandes, por exemplo, locais podem deixar de ser arborizados ou receber construções que desvalorizem a região. “Talvez você dê sorte, ou talvez o bairro não seja o mais legal para sempre”, comenta Police. more
Reflita sobre sua disciplina como investidor Investir o excedente entre a parcela do aluguel e do financiamento, que costuma ser maior, é geralmente vantajoso. Principalmente ao se considerar que não é possível prever as mudanças que devem acontecer em um bairro nas próximas décadas, logo a valorização dos imóveis também não é certa. Porém, no mundo real, essa vantagem depende também da disciplina do investidor. “Em muitos casos, se você investir a diferença, vai ter o dobro do valor no futuro. Mas talvez a pessoa não tenha disciplina para fazer isso durante 30 anos”, diz Godoy. Para aqueles que não têm disciplina financeira, a parcela fixa do financiamento pode “proteger o investidor dele mesmo”, nas palavras de Police. A recomendação de Police é que os mais disciplinados devem alugar o imóvel que se pretende financiar e, então, investir a diferença entre os dois valores. “Se a parcela do financiamento é de R$ 2 mil e a do aluguel é de R$ 1500, investir os R$ 500 de diferença pode gerar muito mais dinheiro no futuro. É preciso ter disciplina para não gastar este valor”. more
Onde investir o excedente? Para aqueles que encontram mais vantagens em viver de aluguel, selecionar os ativos para investir é outro desafio. Para os profissionais, o consenso é sobre a importância da diversificação na carteira. Godoy, por exemplo, orienta que renda fixa a longo prazo é uma boa opção para investidores conservadores que não querem perder poder de compra, como o Tesouro IPCA+. Police complementa sobre a importância de diversificar a carteira com renda variável e fundos. “Nestes casos, a pessoa deve se informar sobre investimentos e contar com ajuda de profissionais do mercado. É importante ter a ciência de que, assim como um imóvel, o valor da carteira às vezes pode cair e, depois, se recuperar”, diz. more
Comprar ou morar de aluguel? Para aqueles que já possuem o valor completo de um imóvel para comprá-lo à vista, a decisão também não é tão simples. Thiago Godoy pontua que mesmo caso o imóvel valorize consideravelmente, nem sempre é possível vendê-lo pelo preço avaliado. “É comum um imóvel valer R$ 1 milhão, mas as pessoas terem de vendê-lo por menos, por conta da dificuldade de encontrar compradores”, diz. Nestes casos, Police também relembra que o investimento escolhido para aplicar o valor faz bastante diferença. “Se estou entre comprar ou deixar o valor na poupança, é melhor comprar. Porém, alugar e deixar o valor em investimentos diversificados e voltados ao longo prazo é mais vantajoso”, explica. Caso o financiamento já tenha sido feito, a dica de Godoy para fugir ao máximo dos juros agressivos é amortizar parte da dívida sempre que possível. “Se você recebeu um dinheiro a mais ou fez um trabalho por fora, vale muito a pena reduzir o tempo de pagamento, pois os juros diminuem também”, diz. more
Em caso de aluguel, negocie o reajuste Para aqueles que estão a ponto de tomar essa decisão, o reajuste anual sofrido pelos inquilinos é um ponto que pode assustar. Em 2020, por exemplo, o IGP-M teve alta de 23%. Correção bastante brusca para aqueles que utilizavam o índice como reajuste para seu aluguel. “O bom senso deve se sobrepor aos contratos. O inquilino deve negociar com o proprietário para que o ajuste seja feito pelo IPCA, por exemplo”, orienta Police. “O proprietário sabe que não conseguirá alugar com este aumento”. more
Comprar para viver de renda Comprar um imóvel com a intenção de alugá-lo posteriormente e ter uma renda fixa no futuro é talvez uma das opções de investimento mais tradicionais. Porém, Godoy orienta que o imóvel além de ser um ativo também pode ser um investimento passivo. Ou seja, necessita de gastos para mantê-lo. Os especialistas orientam que também é possível viver de renda com investimentos como Tesouro Direto com juros semestrais, ações que pagam dividendos ou fundos imobiliários. “Há também a opção de criar uma boa carteira diversificada e resgatar a rentabilidade periodicamente”, aponta Police. more
Não descarte sua vontade Ainda que os fatores financeiros sejam importantes, os especialistas apontam que é necessário considerar também a vontade do investidor. “Se a pessoa não dorme direito com medo de não ter uma casa própria, não há dinheiro que pague um sono tranquilo”, pontua Police. Neste tópico, se incluem também pessoas que desejam ter um imóvel próprio para fazer grandes reformas e alterar estruturas ao seu próprio gosto. Nestes casos, ter sua própria casa pode ser mais vantajoso. more
