Por que Warren Buffett está investindo em ações de construtoras?

No relatório de investimentos do segundo trimestre de 2023 da Berkshire Hathaway, empresa do bilionário Warren Buffett, foram divulgadas três novas aquisições no setor de construção dos Estados Unidos. De acordo com o documento, a Berkshire investiu em três empresas: D.R. Horton (DHI), NVR (NVR) e Lennar Classe B (LEN/B), por um montante total de aproximadamente US$ 814 milhões, sendo a D.R. Horton responsável pela maior parte desse valor.

Considerando que o portfólio de investimentos em companhias abertas da Berkshire está avaliado em US$ 348 bilhões, as aquisições representam um investimento relativamente modesto no setor de construção de casas, menos de 0,25% do total.

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A movimentação em direção à construção foi avaliada com base em várias medidas, incluindo estimativas para os próximos 12 meses de indicadores como preço-lucro, preço-venda, valor da empresa em relação ao lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (EV/Ebitda), preço-valor contábil, rendimento de dividendos, relação entre dívida atual e Ebitda, rendimento atual de fluxo de caixa livre, margem operacional atual e estimativas de consenso para o crescimento de longo prazo dos ganhos por ação.

Todas as ações superaram significativamente o desempenho do índice S&P 500 durante o segundo trimestre. Além disso, as construtoras têm demonstrado melhor rentabilidade e fluxo de caixa, características que se alinham com as aquisições tradicionais feitas por Buffett. Vale observar que os analistas preveem uma queda nos lucros, o que pode explicar o desconto na avaliação dessas ações.

Como está o cenário?

Apesar do aumento recente nas vendas de novas casas nos Estados Unidos, o ritmo ainda está substancialmente abaixo das máximas. As taxas médias de juros para hipotecas de 30 anos, que antes eram fixas, aumentaram de 2,8% em fevereiro de 2021 para 7,6% nas últimas semanas. Essa alta impactou negativamente no acesso à moradia, levando a uma situação pior do que a vivida durante o período da “bolha imobiliária”. Uma diferença importante em relação ao passado é que a oferta de casas no mercado permanece historicamente baixa.

A demanda por casas aumentou durante um período de juros extremamente baixos nas hipotecas durante a pandemia. Isso resultou em proprietários optando por não vender seus imóveis, uma vez que os pagamentos de hipoteca baixos não são mais viáveis com as atuais taxas de juros, que estão mais altas.

Considerando a escassez de casas disponíveis no mercado e a composição demográfica dos Estados Unidos, é menos provável que a construção de novas casas caia para os níveis observados em 2008, mesmo com os desafios relacionados ao acesso das habitações. Além disso, pode haver algum alívio nas taxas hipotecárias caso o Federal Reserve comece a reduzir as taxas de juros de curto prazo no próximo ano, conforme as expectativas.

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Apesar dos desafios relacionados às taxas de hipoteca em alta, as três empresas adquiridas pela Berkshire continuam a gerar lucros e fluxo de caixa livre. Na verdade, seus ganhos são comparáveis a situações passadas em que as transações imobiliárias estavam em níveis semelhantes.

A D.R. Horton, por exemplo, recentemente previu melhorias em suas margens de lucro e na produção de casas. Além disso, a situação financeira da empresa é robusta, o que a coloca em uma posição favorável para enfrentar desafios caso a situação piore.

A aquisição dessas ações pode ser explicada pelo fato de apresentarem avaliações relativamente mais baixas e uma perspectiva possivelmente diferenciada sobre o futuro das construtoras de imóveis, mesmo diante dos desafios das taxas de juros em alta.