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Connor alcançou esse sucesso buscando retornos rápidos em um mercado relativamente ilíquido. Ele tem uma abordagem de “maximizar o valor no menor período de tempo possível”. Em média, mantém uma propriedade por cerca de cinco anos e meio, comparado aos 10 anos típicos para REITs (Real Estate Investment Trusts), que são semelhantes aos Fundos Imobiliários (FIIs) no Brasil.
O segredo por trás disso é o que ele chama de “modelo transacional”. Cada propriedade é continuamente analisada para aumentar a receita e minimizar os custos, enquanto ele monitora de perto o mercado local. Seu processo de análise inclui uma variedade de métricas, desde despesas de capital até melhorias na receita, tudo com o objetivo final de venda.
Atualmente, o Connor Group possui e opera um portfólio de US$ 5 bilhões (R$ 26 bilhões), composto por 51 complexos de apartamentos de luxo em 12 estados dos EUA. Durante o boom pós-pandemia entre 2020 e 2022, a empresa registrou retornos impressionantes, vendendo muitos prédios em menos de três anos após a aquisição, com retornos que variaram de 17% a 159%.
A pandemia destacou ainda mais a importância do setor imobiliário, e o Connor Group aproveitou ao máximo essa oportunidade, expandindo seu portfólio e aumentando sua receita em 26% entre 2020 e 2022. Para Larry Connor, não se trata apenas de ser um jogador do mercado imobiliário, mas de ser um investidor estratégico.
Da falência ao sucesso: a trajetória de Connor
Larry Connor, filho de um veterano da Segunda Guerra Mundial e de uma mãe que serviu na Cruz Vermelha, cresceu em Dayton, onde desde cedo demonstrou um espírito empreendedor. Após se formar no ensino médio, ele começou a ganhar dinheiro pintando casas. Sua jornada empreendedora continuou após a faculdade, quando, em 1977, abriu um bar chamado Newcom’s Tavern, com o apoio de 21 investidores que contribuíram com US$ 52,5 mil. O sucesso foi imediato, e dois anos e meio depois ele vendeu o negócio, proporcionando um retorno de 300% para seus investidores.
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Ele voltou para Dayton, sem emprego e com uma dívida de US$ 900 mil (R$ 4,6 bilhões). “Era 1990. Estava pior do que quebrado. Mas estava determinado a pagar cada centavo de volta.”
A virada veio rapidamente, e até 1994 ele havia quitado todas as suas dívidas. Nove anos depois, ele comprou a participação de seus sócios e assumiu o controle total da empresa. Durante a crise financeira de 2008, quando os preços dos imóveis despencaram, Connor viu uma oportunidade de expansão de seus negócios. “Final de 2008, 2009 foi provavelmente a melhor oportunidade de compra que já tive”, diz ele.
Riscos do mercado
Em um mercado tão volátil quanto o imobiliário, o risco de falha sempre está presente. As taxas de inadimplência para prédios de apartamentos devem dobrar em 2024, ultrapassando o pico da pandemia, segundo a agência de riscos a Fitch Ratings. Além disso, os investimentos em complexos de apartamentos caíram 61% para US$ 119 bilhões (R$ 612,6 bilhões) no ano passado, o menor nível desde 2014.
Para sustentar seu argumento, ele destaca os aluguéis mais altos da empresa, que subiram de 4% a 9% em 2023, em comparação com a média nacional de 0,5%. Ele também não está preocupado com dívidas, já que a média é de 70% do valor em todo o portfólio da empresa. Connor refinanciou pesadamente quando as taxas estavam baixas em 2021 e faz testes de estresse periodicamente para garantir uma margem de segurança.
(Traduzido por Poliana Santos)