Na semana passada, o administrador português de empresas, Francisco Roque de Pinho, cofundador e responsável pela área de negócios e captação da The Land Group A The Land Group, empresa com sede em Lisboa, embarcou de Guarulhos de volta para casa, depois de uma série de encontros no Brasil. Nessas missões períodicas dos últimos tempos, Pinho tenta atrair investidores brasileiros interessados em diversificação internacional com ativos agrícolas lastreados em dólar. A proposta do grupo é captar recursos no Brasil, especialmente de family offices e gestores de patrimônio, para aplicar na aquisição e operação de fazendas de pecuária regenerativa em terras uruguaias.
Com cerca de US$ 120 milhões em ativos sob gestão e 40 mil hectares operados entre Uruguai e Paraguai, o grupo tem como meta chegar a US$ 500 milhões em três anos. O foco é a expansão em áreas de pastagens naturais no Uruguai, onde já desenvolve um modelo de pecuária baseada em pastejo rotacionado, sem uso de insumos químicos ou mecanização intensiva. Segundo o executivo, o principal argumento para atrair capital brasileiro é a possibilidade de investir em ativos agrícolas que operam totalmente em dólar, em um ambiente estável e previsível como é a do país vizinho.
“Há muito capital no Brasil procurando alternativas de diversificação”, diz Pinho. “Parte desse capital busca exposição cambial em moeda forte, mas nem sempre encontra ativos reais viáveis. A agricultura no Uruguai é uma atividade dolarizada, com regras claras, segurança jurídica, registros fundiários confiáveis e política fiscal transparente.”
Francisco Roque de Pinho, cofundador do grupo
Na pecuária, o Uruguai foi o primeiro país no mundo a implementar rastreabilidade total do rebanho bovino, além de ser um grande exportador de carne premium para países exigentes, como é o caso do Japão. Segundo o executivo, é também um dos países mais seguros da América Latina para operações agrícolas de médio e longo prazo. “O investidor brasileiro que compra uma fazenda no Uruguai entra como proprietário direto da terra, por meio de uma empresa uruguaia, e pode nos substituir como operadores a qualquer momento. Não há intermediação financeira, não somos um fundo fechado. O controle é dele.”
Modelo sob medida para cada investidor
A The Land Group trabalha sob a estrutura de mandatos individuais, conhecidos no setor como Separately Managed Accounts. Nessa modalidade, cada investidor possui uma empresa própria, que detém a fazenda e contrata o grupo como operador. A equipe elabora o plano de negócios, mas todas as decisões passam por aprovação do dono do ativo.
“Não somos brokers nem intermediários. Somos operadores. Buscamos o ativo certo, fazemos a due diligence agronômica, legal, ambiental e operacional, montamos o plano técnico-financeiro e operamos com nossa equipe de campo. O investidor pode acompanhar de perto ou de forma passiva, conforme preferir”, diz Pinho.
A remuneração do grupo é feita por uma taxa de administração anual, em torno de 1% sobre os ativos sob gestão, além de uma taxa de performance atrelada ao sucesso do negócio. “Nosso modelo é adaptável. Temos clientes que compram fazendas para manter por 30 ou 50 anos, com visão de legado familiar, e outros que entram com horizonte de cinco anos, buscando valorização e venda do ativo. Em ambos os casos, a governança é clara e contratual.”
Público-alvo: family offices e asset managers
No Brasil, a estratégia de captação está direcionada a dois perfis principais: family offices e asset managers. O primeiro grupo inclui famílias com patrimônio consolidado, que buscam investimentos diretos e controlados, muitas vezes com um viés sustentável. O segundo, gestores que procuram ativos reais com retorno em dólar e ligação com critérios ESG.
“As conversas que estamos tendo são customizadas. Não estamos oferecendo um fundo estruturado com cotas padrão. Apresentamos oportunidades individuais para cada investidor e moldamos o projeto conforme o interesse. Em paralelo, estamos avaliando a criação de um fundo para investidores que prefiram uma entrada mais tradicional, mas esse ainda está em fase exploratória”, diz.
O executivo destaca que, ao contrário de fundos de pecuária já existentes na América do Sul, o modelo da The Land Group é centrado na operação e não na especulação imobiliária. “Não compramos para revender. Operamos os ativos, cuidamos da produção, fazemos gestão de custos, produtividade e comercialização. Toda a rentabilidade é construída com base na eficiência agrícola e no modelo regenerativo.”
Grupo faz operação e gestão das fazendas, sem entrar no negócio imobiliário
No Brasil, além da captação de recursos, a empresa já foi procurada por proprietários de terras interessados em aplicar o modelo regenerativo em suas fazendas — o que pode, não agora mas no futuro, levar à operação direta também no território brasileiro. “Nosso negócio nasceu da ponte entre capital internacional e ativos agrícolas sul-americanos. Compreendemos a cultura local e falamos a língua dos investidores. O Brasil será um passo natural conforme as conexões com donos de ativos forem se consolidando”, diz ele.
Retorno estimado e ciclo do investimento
Segundo Pinho, os projetos de pecuária regenerativa em pastagens naturais no Uruguai oferecem retorno projetado entre 9% e 11% ao ano (total return). A conversão de uma fazenda convencional para o modelo regenerativo leva cerca de seis meses para começar, com uma curva de ganho de produtividade e redução de custos ao longo dos anos.
Gestão da água é um dos princípios da pecuária regenerativa
“O ideal é considerar um prazo mínimo de cinco anos. É o tempo necessário para o ativo atingir seu ponto ótimo de valorização e rendimento. No entanto, o modelo também permite permanência de longo prazo. Temos investidores que já nos disseram que estão entrando para deixar o patrimônio para as próximas gerações”, afirma ele. No caso das aquisições, o grupo ainda não tem histórico de revenda de propriedades regenerativas, mas afirma que os ativos geridos têm passado por reavaliações periódicas e mostram valorização acima da média, em parte pela melhoria dos solos, aumento da taxa de lotação animal e estabilidade da operação.
A empresa possui atualmente um rebanho próprio de cerca de 20 mil bovinos, com vendas anuais na casa de 2 mil para abate. A estrutura central está baseada em Mercedes, com equipe fixa de 40 pessoas, incluindo agrônomos, técnicos de campo, administrativos e equipe comercial. Cada fazenda tem uma equipe própria, ajustada conforme a escala do projeto. Segundo o grupo, o potencial de crescimento no Uruguai é de até 11 milhões de hectares em pastagens naturais, atualmente exploradas de forma extensiva. Mas que pode ganhar produtividade mais acelerada à medida que se implementam infra estruturas simples como cercas elétricas, sistema de distribuição de água e controle de pastejo.
“A vantagem da pecuária regenerativa em pastagens naturais é que ela é escalável e com baixos custos fixos. Não requer insumos químicos, sementes ou irrigação, no caso do Uruguai”, afirma ele. “O insumo principal é o manejo inteligente do solo e do rebanho. Isso reduz o risco e facilita a multiplicação do modelo.”
Segurança e proteção contra fraudes
Nas conversas de Pinho com agentes de mercado, uma das perguntas está sempre ligada à segurança do negócio. O Brasil tem um histórico de fraudes e esquemas de pirâmide ligados à pecuária, do qual o setor não esquece, como a Fazendas Reunidas Boi Gordo, no início dos anos 2000, e no Uruguai o caso atual de três empresas que causou perdas ao setor agrícola do país superiores a US$ 1,7 bilhão, segundo estimativas oficiais.
Segundo o executivo, o grupo tem modelo que oferece proteção jurídica e operacional, especialmente por trabalhar com investidores institucionais ou qualificados. “Boa parte dos casos problemáticos envolvem investidores de varejo e ausência de governança. Nosso público são family offices e gestoras que fazem due diligence detalhada”, afirma. “Além disso, o investidor é o dono do ativo. Se estiver insatisfeito com nossa operação, pode nos substituir. Isso dá segurança operacional e jurídica.” Ele ainda coloca que o Uruguai possui um sistema de registro fundiário digital, regras tributárias claras, incentivos para infraestrutura rural e uma das legislações ambientais mais organizadas da América Latina.
