Como escolher um fundo imobiliário para investir

Fundos imobiliários (FIIs) são investimentos de renda variável que aplicam dinheiro na construção ou aquisição de negócios imobiliários, como shoppings, prédios comerciais, galpões logísticos e até mesmo cemitérios.

Além de imóveis físicos, os FIIs também podem aplicar em títulos de dívidas relacionados ao setor, como os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário).

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Os imóveis de um fundo imobiliário geralmente são locados ou arrendados para empresas e os ganhos mensais são distribuídos entre os cotistas. De acordo com as regras da CVM (Comissão de Valores Mobiliários), 95% dos lucros obtidos pelo fundo em um semestre devem ser distribuídos entre os investidores na proporção de suas cotas.

O mais comum é que os FIIs não esperem a conclusão de um semestre para essa distribuição. A maior parte dos fundos imobiliários pagam os seus cotistas mensalmente – uma prática que ganhou notoriedade entre investidores e fez o mercado desses ativos crescer nos últimos anos.

“A distribuição de rendimentos é um fator muito importante dos fundos imobiliários, inclusive dentro da carteira de fundos que investem em outros fundos [chamados de FoFs]. Mas não deve ser o único ou o principal critério para a escolha de um FII pelo investidor”, diz Bruno Viveiros, analista de investimentos da Warren.

Viveiros afirma que cada categoria de fundo imobiliário possui critérios próprios que indicam a qualidade daquele ativo e a sustentabilidade dos ganhos no médio e longo prazo.

“São para esses indicadores que o investidor deve olhar se quiser fazer uma aplicação. Só olhar dividendos pode resultar em uma noção errada de ganhos de um FII que não são sustentáveis no futuro”, diz Viveiros.

Diferentes fundos imobiliários

Os fundos imobiliários possuem três principais divisões e devem ser analisados de forma distinta em cada uma delas:

● Fundos de tijolo: possuem um portfólio predominante de imóveis físicos, como prédios corporativos, shoppings e galpões logísticos;

● Fundos de papel: investem em títulos de dívida, como os CRIs e LCIs;

● Fundos de fundos (FoFs): investem em outros fundos imobiliários.

Caio Ventura, analista da Guide Investimentos, afirma que o primeiro ponto é o investidor alinhar qual o objetivo em investir em um fundo imobiliário. “O objetivo é obter uma renda mensal ou ganhar em capital com a valorização das cotas do FII? Com a resposta para essa pergunta fica mais fácil entender qual tipo de fundo imobiliário se enquadra na visão.”

Segundo o analista da Guide, os fundos de tijolo possuem uma perspectiva de longo prazo associada à valorização dos ativos e, consequentemente, de suas cotas.

“É possível reformar um imóvel, comprar novos ativos, ver o cenário urbano evoluir no entorno, entre outros fatores que tornam um empreendimento físico mais valioso. Tudo isso se reflete no valor patrimonial de um FII e se reverte em suas cotas. Por essência, os fundos de tijolos são melhores em termos de ganho de capital no longo prazo”, diz Ventura.

>> Leia mais: Fundos imobiliários de tijolo voltam ao radar dos investidores 

O mesmo não acontece com os fundos de papel. Dívidas não se valorizam com o tempo. Para esses ativos, o que acontece é uma atualização diária dos indexadores atrelados aos títulos, que podem ser vinculados à inflação (IPCA) ou à taxa de juros (CDI).

“Os FIIs de papel são bons pagadores de renda porque eles distribuem mensalmente a correção de suas dívidas. Durante a pandemia, com o aumento da inflação, foram os fundos que mais cresceram porque estavam pagando dividendos de 15% ao ano, por exemplo”, explica o analista da Guide.

Já os fundos de fundos dependem da estratégia do ativo. Eles podem ser mistos, com investimentos em fundos de tijolos e fundos de papel, ou ter mais de um ou do outro. Cada gestor vai empregar critérios diferentes para montar seu portfólio.

Principais indicadores para os FIIs

Seja qual for o fundo imobiliário, para entender se é um bom ativo os analistas indicam olhar o portfólio. “A carteira do FII vai indicar quais são seus ativos e mostrar de onde vem a receita que ele provê mensalmente de dividendos aos cotistas. Todas as informações relevantes estão lá”, diz Viveiros.

No caso de um fundo de tijolo, os indicadores mais importantes são os relacionados aos imóveis: quem é o locatário? Qual o prazo do contrato de locação? O aluguel está na faixa de preço praticada pelo mercado? A localização do imóvel é boa? Qual a taxa de vacância (imóveis vagos) do portfólio? Como está o interesse do mercado por imóveis como aquele?

Essas são algumas das perguntas que o investidor deve responder para entender se o fundo é consistente, segundo os analistas.

Para os FIIs de dívida, os questionamentos são outros: quem são os emissores das dívidas? São confiáveis? Qual o percentual das taxas? Elas estão dentro do parâmetro do mercado? Qual o rating dos títulos investidos? O fundo tem mais dívidas atreladas ao IPCA ou ao CDI? Como estão os indicadores de juros e inflação?

Respondidos esses questionamentos, os analistas indicam olhar para o time de gestores dos fundos imobiliários. “É importante procurar conhecer os gestores e suas estratégias porque são eles que vão garantir o desenvolvimento dos fundos, a escolha dos ativos e a sustentabilidade das receitas”, diz Ventura.

Por fim, a última indicação dos analistas é verificar o preço da cota na Bolsa pelo valor patrimonial do ativo. “Se a conta der abaixo de 1, quer dizer que o preço está descontado em relação ao valor daquele fundo no mercado. Um resultado acima de 1 indica que o mercado está pagando um prêmio pelo FII”, explica o analista da Guide.

Por exemplo, digamos que a cota de um FII está valendo R$ 11,37 no Ifix (principal índice de fundos imobiliários da B3), mas seu valor patrimonial é R$ 17,52. Ao dividir 11,37 por 17,52 o resultado é 0,65 – o que indica que o fundo imobiliário está com um desconto em seu valor.

Segundo um levantamento da Economática para a Guide, os descontos nos diferentes setores do Ifix estão assim em agosto, em média:

• FIIs de dívida: 0,98
• Galpões logísticos: 0,84
• Renda Urbana: 0,84
• FoFs: 0,84
• Prédios corporativos: 0,72
• Shoppings: 0,79

“Durante a pandemia, diversos fundos imobiliários de prédios corporativos passaram a ser negociados com descontos porque muitas empresas adotaram o home office e cancelaram contratos. Muitos desses ativos estão recuperando seus valores agora e podem ser bons negócios”, diz o analista da Warren.

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