Fundos imobiliários de tijolo voltam ao radar dos investidores

Setor vive bom momento com aumento de aluguéis comerciais, queda nas vacâncias e cotas descontadas

Vitória Fernandes
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Reaquecimento do mercado dos aluguéis é uma boa notícia para os FIIs de tijolo.

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Com o crescente movimento de volta ao trabalho presencial, o valor dos aluguéis comerciais registrou em abril a maior alta desde 2013, segundo o índice FipeZap+. O reaquecimento desse mercado é uma boa notícia para os fundos imobiliários (FII) de tijolo – aqueles que investem na compra de imóveis –, que vinham sofrendo com as altas vacâncias dos últimos anos.

Para Danilo Igliori, vice-presidente e economista chefe da DataZAP+, a perspectiva para o setor é positiva. “No médio prazo, existe uma tendência de recuperação nos segmentos de imóveis corporativos, mas os fatores de atração para os empreendimentos deverão refletir as mudanças nos mercados de trabalho”, afirma.

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No entanto, para o especialista, ainda é um momento incerto. “Além da evolução do contexto pós-pandêmico, o momento é de muitas incertezas, globais e locais, sobre as dinâmicas de inflação e juros. Vale lembrar, entretanto, que o mercado de imóveis corporativos é bastante segmentado e, portanto, oportunidades de rentabilidade e maior demanda por espaço devem permanecer”, complementa Igliori.

Fernando Didziakas, sócio da Buildings, empresa de pesquisa imobiliária, avalia que o setor só deve avançar nos próximos meses. “Quando avaliamos o volume de devoluções de imóveis entre 2020 e 2021 e o fato de que agora as novas locações e expansões já superam as devoluções nos últimos trimestres, é possível dizer que o pior já passou.”

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Apesar de o preço do aluguel não ser o único fator a avaliar na hora de investir em um fundo imobiliário de tijolo, ele afeta o desempenho dos ativos, que não trouxeram grandes retornos no último ano, mas agora podem voltar a ser uma opção para os investidores.

Entre os nove fundos imobiliários avaliados pela Economatica a pedido da Forbes, apenas um obteve rentabilidade positiva em 2021. O FII Vbi Prime Properties (PVBI11) subiu 5,09% nos doze meses de 2021 e neste ano registra valorização de 1,32%.

A maior queda ficou para o fundo XP Corporate Macae FII (XPCM11), que perdeu 49,8% em 2021 e recuou mais 25% em 2022. No entanto, ele também foi o fundo que obteve a maior taxa de retorno com dividendos (dividend yield) no ano, de 9,61%.

O segundo maior pagador de dividendos do ano foi o Autonomy Edifícios Corporativos (AIEC11), cuja taxa foi de 7,45% em 2021 e 6,38% em 2022.

Para especialistas ouvidos pela Forbes, as cotas dos fundos de tijolos têm sido negociadas a valores descontados. “Hoje, quando olhamos o preço das cotas e comparamos com o valor real dos imóveis, podemos perceber que elas estão bem abaixo do valor de mercado e do custo de reposição, o que pode representar um bom ponto de entrada”, diz Daniel Viana, do Inter Asset.

Para Marcelo Potenza, analista de fundos imobiliários do Itaú BBA, o investidor pode fazer um bom negócio se adquirir as cotas com o objetivo de vendê-las no futuro a um preço mais alto. “Os FIIs de tijolo, principalmente os de lajes corporativas, se apresentam como oportunidades de ganho de capital, visto que o yield médio desses fundos ainda não está tão atrativo se comparado, por exemplo, com o atual patamar da taxa Selic”, diz ele.

“Essa comparação não é a mais recomendada, porém, inevitavelmente, é a relação que o investidor pessoa física faz”, explica.

Ele alerta que é preciso escolher fundos que apostem em imóveis de qualidade e bem localizados. “Se considerarmos os principais mercados para as lajes corporativas, que são São Paulo e Rio de Janeiro, há um potencial de aumento nos aluguéis e repasse de indexadores de contrato nas regiões premium do mercado paulistano, como Itaim Bibi, Faria Lima, Vila Olímpia e JK, e na Zona Sul do Rio de Janeiro, localidades que já registram baixas taxas de vacância e pouca oferta de grandes metragens”, diz Potenza.

Em sua visão, o restante das regiões ainda precisa passar por um processo de queda de vacância antes que os aluguéis comecem a subir.

Os especialistas do Itaú BBA e do Inter Asset lembram, entretanto, que os fundos são negociados na Bolsa de Valores e também são afetados pelo cenário macroeconômico.

Um bom reflexo disso é o IFIX, o principal índice de fundos imobiliários, que tem andado de lado nos últimos meses após atingir sua máxima de 3.240 pontos em janeiro de 2020. Apenas dois meses depois, em março, o índice atingiu a mínima histórica de 1.353 pontos. Em junho de 2020, o indicador voltou para a casa dos 1.800 pontos e desde então não se alterou de forma significativa. Ontem (28), o IFIX encerrou o pregão a 2.794 pontos.

“De maneira geral, o investidor pessoa física, que de acordo com dados da B3, representa aproximadamente 74% do total dos investidores de FIIs, ainda olha muito para o yield corrente dos fundos. Sendo assim, nos próximos meses, os fundos de ativos financeiros, ou seja, aqueles que investem em certificado de recebíveis imobiliários (CRIs), devem apresentar as melhores performances, pois seus proventos refletem a pressão inflacionária e o ciclo de aperto monetário que está em curso – inflação alta e juros altos se traduzem em rendimentos mensais maiores para esses fundos”, diz Potenza, do Itaú BBA.

“Os investimentos imobiliários têm como característica a reprecificação rápida, já que ela é baseada em expectativas e não tanto no acontecimento. Sendo assim, a partir do momento que a expectativa é de que o juros se estabilize, você já pode esperar um preço diferente”, diz Viana, do Inter Asset.

A recomendação do especialista é ficar atento ao cenário para entender o que vai acontecer nos próximos meses, já que é difícil avaliar com precisão qual o melhor momento para investir em um fundo em um momento de quedas.

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