O Que Esperar dos Fundos Imobiliários (FIIs) em 2025?

O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) enfrentou um ano desafiador em 2024, marcado por oscilações na taxa Selic — se em janeiro a expectativa era de que os juros voltassem para a faixa de apenas um dígito, dezembro termina com ela a 12,25%. A reversão de cenário afetou o apetite dos investidores e isso deve se prolongar no próximo ano, mesmo com alguns setores atrativos.

A taxa básica de juros começou o ano em 11,25%, passando por cortes moderados até estabilizar em 10,50% no primeiro semestre. No entanto, voltou a subir de forma acelerada, adicionando volatilidade ao mercado e reforçando a atratividade da renda fixa — o que gera uma migração de recursos que antes se encontravam alocados na renda variável.

Fundos imobiliários são investimentos que investem em imóveis para locação, projetos imobiliários ou títulos de dívida do setor, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRAs). Ao adquirir uma cota de um fundo, o investidor está investindo no setor sem precisar comprar imóveis diretamente.

Outra característica é que os FIIs oferecem uma participação nos rendimentos conquistados através das locação de imóveis ou do lucro obtido com a venda desses ativos. Ou seja, são ativos capazes de gerar renda passiva por meio do pagamento de proventos regulares.

Hoje, existem três tipos de FIIs disponíveis no mercado: os de tijolos (que investem diretamente em imóveis físicos como shopping centers, lajes corporativas, hospitais, entre outros), os de papel (títulos de crédito do mercado imobiliário, por exemplo CRIs e CRAs) e os híbridos (que combinam os dois tipos anteriores).

Selic como vilã

A Selic tem grande influência nos fundos imobiliários. Uma das razões é que quando a taxa de juros sobe, ela tem um efeito negativo sobre a valorização do imoveis. É que quando as taxas estão altas, o custo de financiamento para a compra de imóveis aumenta, diminuindo a demanda por unidades novas e desacelerando a valorização dos bens. Como muitos FIIs utilizam crédito para o financiamento do portfólio, o custo financeiro sobe — e a rentabilidade cai, já que um volume maior da receita será destinada ao pagamento de dívidas.

Outro impacto é na atratividade. Em um cenário de juros elevados, os investidores podem ver os FIIs como uma alternativa menos atraente, pois os investimentos em renda fixa oferecem retornos de baixo risco e maior custo de oportunidade.

Em setembro, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), uma espécie de “Ibovespa dos FIIs” na B3 e que mede o desempenho do setor, passou a operar no campo negativo, acumulando uma desvalorização superior a 10% desde então. Esse recuo é o terceiro maior registrado, atrás apenas das correções de 2013 (-12,65%) e 2020 (-10,24%). O momento coincide com uma piora nas projeções de mercado para o cenário fiscal, impactando diretamente as projeções futuras para a Selic.

Qual é a expectativa para 2025?

Com juros mais elevados, o mercado de FIIs enfrentou restrições de liquidez, fechamento de janelas de captação e aumento do custo de oportunidade, pressionando suas cotações em 2024. Para Cassiano Jardim, diretor de investimento da Barzel Properties, a alta da taxa Selic deverá diminuir o apetite dos investidores pelos fundos imobiliários também no próximo ano.

“Acho que isso acontecerá não pela má performance dos FIIs na entrega de dividendos, mas pela concorrência de produtos de investimento pós-fixados em Depósito Interbancário (DI). Essa migração vem empurrando o preço das cotas para baixo”, afirma.

Com a projeção de que a taxa Selic ultrapassará os 14% ao ano em 2025, o mercado de renda variável tende a ser desestimulado. No entanto, para Larissa Nappo, analista de FIIs do Itaú BBA, ainda existem oportunidades para investidores que visam o longo prazo, principalmente em fundos que estão sendo operados com descontos — em outras palavras, o seu preço de negociação não bate com o seu portfólio de ativos ou os seus resultados financeiros.

“Em relação aos setores, avaliamos que os fundos de ativos financeiros [papel] continuarão mostrando rentabilidade acima do IFIX. Neste segmento, acredito que os FIIs indexados à inflação são boas opções, assim como aqueles que são relacionados ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI), que devem continuar distribuindo proventos altos, já que a Selic deve subir ainda mais”, explica.

Setores com potencial de crescimento

A especialista também aponta que, mesmo com os juros elevados, os resultados operacionais dos principais segmentos do mercado imobiliário estão positivos. Entre os destaques estão os fundos de tijolo, que apresentam queda na taxa de vacância (indicador usado no mercado imobiliário para medir o percentual de imóveis que estão desocupados em relação ao total disponível para locação ou uso) e aumento dos preços dos aluguéis em algumas praças específicas.

“Por isso, o momento pode ser favorável para começar a montar uma carteira de longo prazo, comprando fundos de boa qualidade que operam com descontos relevantes”, explica Nappo.

Além disso, em um cenário de recuperação no próximo ano, os especialistas consultados pela Forbes concordam que os fundos de tijolo com um portfólio de lajes corporativas, shoppings e logística podem ser uma oportunidade de bons ativos a preços atraentes para compor a carteira, enquanto reduzem a taxa de vacância e aumentam os valores de locação. Essa combinação aumenta o potencial para investimentos estratégicos.

No segmento de FIIs de papel, a maioria é composto por Certificados de Recebíveis Bancários (CRIs), cujos desempenhos estão ligados diretamente à Selic. Por isso, fundos com contratos atrelados ao CDI devem se beneficiar em panoramas de alta dos juros. “De forma similar, os fundos indexados ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) também podem apresentar boa performance”, diz Idean Alves, planejador financeiro e especialista em mercado de capitais.

Por outro lado, com os juros elevados, os ativos atrelados à inflação podem enfrentar dificuldades de performance com atratividade elevada da renda fixa. “Nesse contexto, comprar tijolo acaba sendo uma opção mais vantajosa. Os investidores precisam saber navegar nas estratégias dos fundos de papéis para fazer bons negócios”, aconselha Simon Sader, gestor de FIIs na Integral Brei.

Quem deve investir em FIIs?

Mateus Vitoria Oliveira, CEO da Private Construtora, aponta que o perfil para o mercado de FIIs em 2025 é de investidores que buscam rendimentos consistentes no longo prazo e possuem uma tolerância moderada ao risco.

Além disso, o especialista recomenda valorizar a liquidez e a transparência dos FIIs, com atenção para uma análise criteriosa, que leve em consideração a qualidade da gestão do fundo, os indicadores econômicos e os riscos específicos de cada tipo de FII. “Com essa verificação, o investidor estará mais preparado para lidar com as variações do mercado, mantendo uma visão estratégica para aproveitar as oportunidades”, conclui Oliveira.

Para Sader, a diversificação será essencial para o próximo ano. “Embora a distribuição sempre tenha sido importante, em 2025 ela será ainda mais necessária, considerando o cenário macroeconômico desafiador”, recomenda o especialista.