Como os anfitriões profissionais se adaptam à demanda por aluguel de qualidade do Airbnb

Reprodução Forbes
Há startups com ofertas que variam de uma casa em Denver a condomínios em Miami e Austin

Resumo:

  • A plataforma online de hospedagem Airbnb se prepara para abrir capital em 2020;
  • Atualmente, o mercado de compartilhamento de residência busca espaços de alta qualidade;
  • Startups alugam apartamentos vagos ou sem um inquilino fixo para disponibilizá-los para estadias de curto prazo;
  • Empresas de compra e venda simultânea de valores mobiliários levantaram cerca de US$ 600 milhões em financiamento de capital de risco desde janeiro de 2018.

Enquanto o Airbnb se prepara para se tornar uma empresa de capital aberto em 2020, o mercado de compartilhamento de residências tem sinalizado um enorme apetite por suprimentos de alta qualidade. É uma mudança para ajudar proprietários a criar pequenas empresas para também impulsionar um punhado de pessoas a começar grandes companhias. Há startups com ofertas que variam de uma casa em Denver, onde todos os itens estão à venda, a condomínios em Miami e Austin, criadas especificamente para o compartilhamento de casas.

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Mas nenhuma promoveu ações tão agressivas quanto a Lyric, apoiada pelo Airbnb, e concorrentes como Sonder e StayAlfred. Essas startups bem financiadas estão locando apartamentos vazios a preços de mercado e disponibilizando essas unidades por noite -idealmente por mais do que pagam.

Desde janeiro de 2018, meia dúzia de startups de compra e venda simultânea de valores mobiliários levantou cerca de US$ 600 milhões em financiamento de capital de risco. Os patrocinadores incluem alguns dos maiores nomes do setor imobiliário, como Tishman Speyer, e firmas de capital de risco, como Greylock Partners. Atualmente, esses players operam mais de 8.500 unidades em dezenas de cidades dos EUA. Até o final de 2020, eles esperam ter mais de 20 mil unidades. A maioria reivindica taxas de ocupação que correspondem ou superam os números da indústria hoteleira local.

Em um relatório recente, a Cushman & Wakefield argumentou que o aluguel de curto prazo poderia ser o próximo investimento imobiliário, seguindo outros ativos de nicho, como moradias e data centers. Os empreendedores do setor, notoriamente lentos na adaptação da tecnologia, também adotaram o modelo. O relatório observa que a adição do componente de aluguel de curto prazo a um complexo de apartamentos diversifica a base de clientes, reduz a baixa taxa de ocupação e pode ser um comodismo valioso para os residentes em período integral.

O CEO e cofundador da Lyric, Andrew Kitchell, viveu a evolução. O primeiro aluguel que ele disponibilizou no Airbnb foi seu próprio quarto em uma casa em Mission District, em São Francisco. Era 2009 e ele cobrava US$ 86 por noite. Kitchell publicava guias de idiomas para viajantes e dividia a casa com outros seis jovens empreendedores que também precisavam de dinheiro extra para pagar o aluguel. Quando hospedava alguém, o cofundador dormia no sofá ou na casa de sua namorada. O fundador do Airbnb, Brian Chesky, ficou lá por uma noite, e a ABC News surgiu para filmar Kitchell fazendo ovos mexidos para ele.

Uma década depois, a Lyric de Kitchell disponibiliza 500 apartamentos no Airbnb, em seu próprio site e em outros mercados de aluguel de curto prazo. A startup de São Francisco cobra uma média de US$ 220 por noite para unidades em oito cidades, que incluem Filadélfia, Chicago e, mais recentemente, Nova York. Em abril, o Airbnb liderou uma rodada de financiamento de US$ 160 milhões, o que impulsionou a avaliação da Lyric para cerca de US$ 240 milhões, destacando-a como uma das primeiras líderes entre os anfitriões profissionais.

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Kitchell cofundou a Lyric em 2014 com Joe Fraiman, que passou sete anos no fundo de hedge Bridgewater Associates antes de iniciar uma plataforma de design de interiores em 2012 -que criou um nicho de trabalho com os anfitriões. Eles se conheceram quando Kitchell, ao operar um mecanismo de preços de aluguel de férias, queria que a empresa de Fraiman fornecesse apartamentos para seus clientes, mas decidiram que poderiam fazer mais em equipe.

“As pessoas pensavam de maneira muito diferente sobre o ecossistema do que pensam hoje”, diz Fraiman, hoje presidente da Lyric. “Era um nicho de mochileiros e despedidas de solteiro. Nós dois acreditávamos que esse seria o futuro de como as pessoas viveriam e viajariam pelo mundo.”

Fraiman e Kitchell sentem que estão chegando ao ponto ideal entre a autenticidade do aluguel de apartamentos e a previsibilidade dos hotéis. A Lyric tem como alvo negócios e outros viajantes sofisticados. Eles investem em espaços em condomínios de luxo e oferecem café artesanal local, roupas de cama Frette e design de interiores perfeitos para postagens no Instagram. Para oferecer experiência de marca e de cliente, a Lyric contratou Ravi Hampole, que anteriormente liderava o design de marca Starwood Hotels and Resorts.

“Os clientes passaram a rejeitar a ideia de que um hotel com uma cama e uma televisão é interessante”, diz Kitchell. “Isso parece muito chato e pouco amigável.”

No nicho das viagens de negócios, a Lyric está em busca de um mercado quente, mas ainda não é a maior host profissional. Esse título pertence à Sonder, com sede em São Francisco, que possui 3.500 unidades. O fundador e CEO Francis Davidson começou em 2012 com o aluguel de apartamentos de colegas perto da Universidade McGill para viajantes com destino a Montreal durante as férias de verão. Em 2014, ele percebeu que trabalhar diretamente com os proprietários das construções facilitaria a escala de novos mercados e ajudaria a cumprir as regulamentações locais. A Sonder também avançou na busca por investidores e recentemente se tornou o primeiro unicórnio híbrido do setor hoteleiro avaliado em US$ 1,1 bilhão.

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O player mais antigo é o Stay Alfred. Fundada por um veterinário militar em 2011, a empresa possui 2.800 unidades em 33 cidades. Os participantes mais novos são o Mint House e o WhyHotel, que recebe “hotéis pop-ups” (propriedades temporárias) em novos prédios na área de Washington, D.C. Os pop-ups operam apenas até que inquilinos fixo se mude, para que a construtora possa garantir um financiamento permanente. “Você pode agregar mais valor aos imóveis dar a eles um uso mais eficiente”, diz Jason Furdin, que fundou o WhyHotel enquanto dirigia o setor de inovação para a construtora imobiliária Vornado.

“Os ativos devem mudar para um uso mais flexível”, acrescenta Furdin. “O fato de os edifícios serem construídos para um único uso pelos próximos 70 anos, sem qualquer outro tipo de serviço disponível, não combina com o que os consumidores -especialmente locatários e convidados transitórios- esperam dos produtos”.

O modelo de valor imobiliário esteve sob análise desde que a WeWork, que opera de maneira semelhante, foi forçada a reduzir sua avaliação, adiar planos para uma oferta pública inicial e substituir seu CEO. Kitchell diz que, por esse motivo, a Lyric espera, com o tempo, mudar para um modo de gerenciamento semelhante às taxas de lucro que as operadoras de hotéis cobram dos proprietários dos prédios onde estão localizados. Davidson diz que a Sonder recupera os valores investidos na construção em um ano – e que o retorno da WeWork é de seis anos.

“Não é do interesse de ninguém ter edifícios vazios nos primeiros 12 a 18 meses de operações. Se podemos tornar esses projetos bem-sucedidos mais rapidamente, as construtoras podem passar para o próximo”, diz Davidson.

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