Como Donald Trump renegociou uma dívida de R$ 4,78 bilhões

Bilionário estava afundado em dívidas quando deixou a Casa Branca, mas tudo mudou graças a um pequeno banco e muitas negociações

Dan Alexander
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Jonathan Ernst/Reuters
Jonathan Ernst/Reuters

Donald Trump ocupa o 933º lugar do ranking de bilionários da Forbes, com fortuna estimada em US$ 3 bilhões (R$ 15,51 bilhões)

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No dia em que Donald Trump deixou a Casa Branca, em janeiro de 2021, seus negócios enfrentavam uma dívida de US$ 900 milhões (R$ 4,78 bilhões) que venceria nos próximos quatro anos. Renegociar esses empréstimos teria sido uma tarefa hercúlea para qualquer empresa, mas a Trump Organization enfrentava desafios maiores.

O alemão Deutsche Bank, credor de longa data de Trump, estava tentando encerrar seu relacionamento com o bilionário. Duas outras instituições financeiras, o Signature Bank e o Professional Bank, espalharam a notícia de que estavam cortando laços após 6 de janeiro de 2021 (dia em que ocorreu a invasão do Capitólio).

Enquanto isso, o promotor distrital de Manhattan estava chegando perto de acusar a Trump Organization de uma série de crimes financeiros, incluindo falsificação de registros comerciais, conspiração e fraude.

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Não demorou para que muitos observadores anunciassem o fim de uma era. “A acusação da Trump Org provavelmente resultará em sua destruição como um negócio viável”, twittou Richard Signorelli, ex-promotor federal do Distrito Sul de Nova York, em junho de 2021. “Nenhum banco jamais fará negócios com uma empresa indiciada”, disse Dan Goldman, ex-promotor que atuou como principal advogado durante o primeiro julgamento de impeachment de Trump, à MSNBC, chamando a acusação de “quase um golpe mortal para a Trump Organization”.

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Essas previsões se mostraram totalmente erradas. Nos últimos 15 meses, a Trump Organization – sob denúncias descritas por Trump como uma “caça às bruxas política pelos democratas da esquerda radical” – conseguiu renegociar quase todos os US$ 900 milhões das dívidas que estavam para vencer.

Dois dos empréstimos mais problemáticos concedidos pelo Deutsche Bank, que somavam US$ 295 milhões (R$ 1,57 bilhão), estão agora fora dos livros. O ex-presidente vendeu um hotel em Washington D.C. (que registrava prejuízos) para uma firma de investimentos ligada ao ex-astro da Liga de Beisebol Alex Rodriguez e ao campeão aposentado de boxe Floyd Mayweather – graças à ajuda de uma empresa ligada ao bilionário da computação Michael Dell.

Trump também refinanciou US$ 125 milhões (R$ 664,7 milhões) em dívidas que tinham um resort de golfe em Miami como garantia e renegociou uma hipoteca de US$ 100 milhões (R$ 532 milhões) da Trump Tower.

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Os negócios de Trump ainda têm muitas dívidas – estimadas em US$ 1,1 bilhão (R$ 5,7 bilhões) ao todo – mas agora a maior parte não vence até 2028 ou mais tarde. Dois empréstimos que não foram refinanciados vencem em 2024: uma hipoteca de US$ 13 milhões (R$ 67,5 milhões) de uma propriedade na Third Avenue, em Manhattan, e um empréstimo de US$ 45 milhões (R$ 233,8 milhões) que têm como garantia uma torre em Chicago.

Mas nenhum deles deve ser muito difícil de pagar. Afinal, Trump agora tem cerca de US$ 375 milhões (R$ 1,95 bilhão) em caixa, mais de três vezes a quantia que ele teve em qualquer momento de sua Presidência, graças ao sucesso das negociações.

Arte/Forbes

Como Donald Trump conseguiu tudo isso?

Primeiro, ele recebeu ajuda de Steven Roth, seu parceiro de negócios quase bilionário, que tem uma excelente reputação no mundo imobiliário. Depois, Trump fechou um acordo milagroso com uma empresa de investimentos obscura chamada CGI Merchant Group. Finalmente, ele encontrou um credor ligado à família Kushner para substituir o Deutsche Bank, que durante anos financiou seus projetos e ignorou seus problemas.

“Toda empresa no mundo é completamente agnóstica em termos de moralidade quando se trata de oportunidades de ganhar dinheiro”, diz Mike Offit, que iniciou o relacionamento do Deutsche Bank com Trump na década de 1990, depois que o futuro presidente saiu de uma série de falências. “Ele sempre terá credores. Sim, pode ser caro. Mas sempre haverá entidades que emprestarão dinheiro a ele.”

Donald Trump precisava de dinheiro. Era junho de 2020, e o presidente tinha cerca de US$ 95 milhões em mãos, dos quais apenas US$ 65 milhões ele podia acessar livremente; os outros US$ 30 milhões estavam sob o controle de Steven Roth. Noventa e cinco milhões de dólares seriam mais que suficientes para a maioria das pessoas, mas não foram suficientes para Trump, um super rico com US$ 900 milhões em dívidas a vencer que também estava no meio de uma campanha presidencial.

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Felizmente, Roth, seu parceiro de negócios há mais de doze anos, estava lá para ajudar. Sua empresa de capital aberto, a Vornado Realty Trust, deixou claro naquele mesmo mês que estava procurando vender ou refinanciar dois prédios que controlava em um acordo de 70%-30% com o presidente: um no número 555 da California Street, em San Francisco, e outro no 1290 da Avenue of the Americas, em Nova York.

“É interessante que esses dois estejam estejam à venda”, disse o analista John Kim, da BMO Capital Markets, na época, referindo-se ao fato de que a empresa de Roth possuía mais de 50 prédios. “Quero dizer, a maneira como a Vornado diz que eles estão no controle das decisões, e que Trump é um sócio silencioso. Mas parece uma estranha coincidência que esses sejam os dois ativos [à venda].”

A Vornado, que se recusou a responder às perguntas da reportagem, não conseguiu encontrar um comprador, então optou pelo refinanciamento. Com Roth no controle, o maior banco do país, o JPMorgan Chase, aproveitou a oportunidade e ajudou a Vornado e Trump a substituir sua hipoteca de US$ 950 milhões (R$ 4,93 bilhões) do imóvel da Avenue of the Americas por um novo empréstimo do mesmo tamanho.

Para a propriedade em São Francisco, o banco ajudou a arrecadar US$ 1,2 bilhão (R$ 5,8 bilhões) em maio de 2021 para substituir uma hipoteca de US$ 533 milhões (R$ 2,8 bilhões), permitindo que os sócios lucrassem mais de US$ 600 milhões em dinheiro enquanto adiavam o vencimento da dívida para 2028. O aumento estimado do caixa de Trump foi de US$ 162 milhões (R$ 841,5 milhões).

O prejuízo do hotel

Na mesma época, Trump tentava se livrar de seu hotel em Washington. Os resultados financeiros da propriedade, que foi apresentada por Ivanka Trump ao pai, nunca fizeram muito sentido. Em troca do direito de alugar um prédio de propriedade do governo por 60 anos, a Trump Organization concordou em gastar US$ 200 milhões em reformas e depois pagar US$ 3 milhões em aluguel anual.

Trump cortou a fita na grande inauguração em 26 de outubro de 2016, 13 dias antes de ganhar a Presidência dos EUA. Apoiadores encheram o hotel durante a posse do republicano, quando Trump supostamente cobrou do governo mais de US$ 1 milhão pelo evento – um pagamento que mais tarde motivou um processo do Ministério Público de Washington que foi resolvido com um acordo no valor de US$ 750 mil.

Apesar do boom causado pela posse de Trump, os negócios acabaram definhando. Nos 12 meses encerrados em 31 de agosto de 2018, o lucro operacional do hotel foi de apenas US$ 900 mil. O valor não chegava nem perto de cobrir os US$ 6,2 milhões que a família Trump devia em juros ao Deutsche Bank. Para manter a operação à tona, a Trump Organization transferiu US$ 4 milhões de outra empresa de Donald Trump para o hotel.

No ano seguinte, esse pequeno lucro operacional se tornou um prejuízo de US$ 2,1 milhões. Como o Federal Reserve (banco central norte-americano) aumentou a taxa de juros, os gastos com o empréstimo saltaram para US$ 7,5 milhões. Os negócios de Trump tiveram que injetar outros US$ 9 milhões no hotel.

Diante desse cenário, a Trump Organization apresentou um plano ousado: vender o imóvel por uma quantia exorbitante. A família Trump trouxe a ideia ao mercado de forma pouco ortodoxa, não com um anúncio tradicional, mas com uma matéria na primeira página do Wall Street Journal em 26 de outubro de 2019.

O jornal publicou as mentiras da família sem demonstrar nenhum ceticismo. “ As pessoas estão se opondo ao fato de ganharmos tanto dinheiro com o hotel”, disse Eric Trump, “e, portanto, podemos estar dispostos a vender”. Na reportagem, fontes anônimas sugeriram que os Trumps estariam dispostos a aceitar US$ 500 milhões pelo prédio – valor duas vezes maior do que aquele apontado por especialistas imobiliários independentes que avaliaram a propriedade.

Anunciar uma venda é mais fácil do que realmente fechar um negócio, especialmente com esse preço. Um dos interessados, um investidor local chamado Brian Friedman, ofereceu US$ 175 milhões. O valor era 35% do preço proposto, mas estava de acordo com o que fontes do setor acreditavam que o imóvel valia. A família Trump Trumps o rejeitou.

A pandemia chegou pouco depois e, em 3 de abril de 2020, o Hotel Trump demitiu 237 funcionários. As coisas ficaram quietas por um ano e meio, até outubro de 2021, quando começaram a circular rumores de que Trump havia encontrado outro comprador disposto a pagar cerca de US$ 375 milhões, muito longe dos US$ 500 milhões, mas ainda bem acima das avaliações independentes.

Uma firma de investimentos obscura

Quem estaria disposto a pagar a mais pela propriedade do ex-presidente? O comprador era a CGI Merchant Group, uma pequena empresa de Miami com experiência limitada no ramo de hospitalidade cujos investidores supostamente incluem Rodriguez e Mayweather. O Hilton, que a CGI contratou para administrar o hotel sob sua marca Waldorf Astoria, também investiu algum dinheiro. Mas a lista completa de investidores da CGI permanece em segredo.

A empresa não compartilhou os nomes nem mesmo com a agência federal que supervisiona o aluguel do hotel, de acordo com uma carta que membros do Comitê de Supervisão e Reforma da Câmara dos Deputados enviaram à CGI. A empresa de investimento não respondeu a uma lista de perguntas sobre o negócio.

Mas o enorme preço de compra foi motivo de especulações. Afinal, Trump não conseguiu gerar renda suficiente para sustentar um empréstimo de US$ 170 milhões. “Oh, meu Deus”, disse Friedman, o investidor que já havia tentado comprar o hotel, quando ouviu pela primeira vez os relatos de que o lugar poderia ser vendido por cerca de US$ 375 milhões, imaginando se poderia ter havido algum tipo de acordo paralelo nos bastidores. “É um ativo que perde dinheiro.”

Para financiar a compra, a CGI emprestou US$ 285 milhões de duas entidades ligadas à MSD Partners, que investe os ativos do bilionário da computação Michael Dell. Ele é a 16ª pessoa mais rica dos Estados Unidos, com um patrimônio estimado em aproximadamente US$ 52 bilhões (R$ 270 bilhões). Um pequeno banco digital chamado Axos, com o qual a MSD trabalhou em outros negócios, também se interessou pelo empréstimo.

A transação foi fechada em maio e forneceu ao ex-presidente e à sua família dinheiro suficiente para pagar a dívida com o Deutsche Bank que venceria em 2024. Além disso, Don Jr., Ivanka e Eric, os filhos de Trump que tinham pequenas participações no hotel, receberam cerca de US$ 13 milhões cada. Donald Trump embolsou aproximadamente US$ 135 milhões (R$ 701 milhões).

O pouco conhecido banco Axos desempenhou um papel fundamental no resgate financeiro de Trump. Cheio de dinheiro, o ex-presidente agora tinha força financeira para pagar sua dívida, mas suas relações bancárias anteriores haviam deteriorado. O Deutsche Bank havia recentemente perdido Rosemary Vrablic, a banqueira de alto nível que ajudou Trump a receber centenas de milhões de dólares em empréstimos.

Enquanto isso, a Ladder Capital, um fundo de investimento imobiliário que também ajudou Trump a financiar montantes altos, se tornou alvo de uma investigação. O inquérito mira o CFO Allen Weisselberg, que foi indicado por Trump, e seu filho, Jack, que é diretor da Ladder. Weisselberg planeja lutar contra as acusações no tribunal.

Salvador da pátria

Trump precisava de novos credores. Entra em cena o banco Axos, uma pequena instituição financeira com US$ 16 bilhões em ativos sob gestão – quase nada comparada a gigantes de Wall Street, onde bancos como o JPMorgan Chase supervisionam trilhões.

Fundado em 2000, o Axos se concentrou em seus primeiros dias principalmente em financiamento de imóveis residenciais. O banco sediado em San Diego, na Califórnia, expandiu lentamente para outras linhas de negócios, acumulando US$ 61 milhões em empréstimos imobiliários comerciais até 2015. Então as coisas decolaram.

Em março deste ano, o Axos tinha US$ 4,3 bilhões em financiamento de imóveis comerciais em seus livros, o maior segmento de seu portfólio.

Ainda assim, o Axos não é o tipo de banco que você esperaria encontrar reestruturando as finanças de um bilionário. Classificada como uma associação de poupança, a Axos precisa observar limites de quanto pode emprestar a cada mutuário. Em junho de 2021, o banco disse que não tinha permissão para emprestar mais de US$ 204 milhões a um único indivíduo. O maior empréstimo que a Axos já fez foi de US$ 145 milhões, informou a instituição financeira.

Mas o Axos fez negócios com alguns peixes grandes, incluindo a família de Jared Kushner, marido de Ivanka Trump, que apresentou seu sogro a Rosemary Vrablic quando ela trabalhava no Deutsche Bank. O Axos queria mais. Por meio de uma corretora de hipotecas, a empresa ficou sabendo da oportunidade de refinanciar a Trump Tower, a propriedade mais emblemática de Donald Trump. A Ladder Capital ajudou Trump a garantir US$ 100 milhões em 2012, mas esse empréstimo venceria em setembro de 2022.

Infelizmente para Trump, o prédio não estava indo muito bem. A Trump Organization supostamente estendeu seu contrato com a Gucci, seu inquilino âncora, em 2020, ano em que a crise do coronavírus transformou a Quinta Avenida em uma cidade fantasma. A renovação aconteceu seis anos antes do vencimento do contrato de aluguel que a companhia tinha com a grife.

Os termos desse acordo permanecem desconhecidos (representantes da Trump Organization não responderam a pedidos de comentários da reportagem), mas os lucros da Trump Tower caíram depois que a tinta secou, ​​de acordo com documentos da Securities and Exchange Commission (a CVM norte-americana). Os lucros operacionais dos primeiros seis meses do ano eram de US$ 5,5 milhões em média antes da pandemia. Em meados de 2021, no entanto, eles caíram para US$ 4,1 milhões, o tipo de declínio que poderia deixar os bancos apreensivos.

O Axos não mudou de ideia. O CEO do banco, Greg Garrabrants, e seu diretor de crédito, Thomas Constantine, gostaram de Trump o suficiente para doar dinheiro para sua campanha. Além disso, a Trump Tower valia mais que o dobro dos US$ 100 milhões que Trump precisava para pagar seu empréstimo anterior, e era uma garantia segura caso algo desse errado. Em fevereiro de 2022, Constantine assinou pessoalmente os documentos e o Axos emprestou ao ex-presidente US$ 100 milhões (R$ 520 milhões). Em um comunicado, o banco sugeriu que o acordo era estritamente de negócios: “O Axos não discrimina os mutuários por causa de suas crenças políticas”.

Trump também precisava refinanciar uma dívida estimada em US$ 125 milhões do Deutsche Bank que tinha seu resort de golfe em Miami como garantia. O empréstimo tinha vencimento em 2023.

Leia mais: Os jogadores de golfe mais bem pagos do mundo em 2022

A propriedade, chamada de Trump National Doral, já foi uma fonte de dinheiro e chegou a gerar US$ 12 milhões em receita operacional líquida anual. Mas os negócios azedaram quando Trump assumiu a Presidência e alienou seus clientes da Costa Leste dos EUA – a maior parte deles com visões políticas liberais –, que há anos tinham o hábito de viajar de avião para algumas partidas de inverno.

As vendas caíram 14% em 2017 e os lucros foram de apenas US$ 4,3 milhões. A receita mal se moveu a partir daí até a pandemia, quando caiu mais de 40%.

Em maio, o Axos emprestou a Trump US$ 125 milhões para resolver a dívida com o Deutsche Bank. O novo acordo elevou os empréstimos totais da Axos com Trump para US$ 225 milhões (R$ 1,17 bilhão) – sem contar os valores relacionados ao hotel em Washington.

Os limites de empréstimo teriam impedido o Axos de conceder US$ 225 milhões a uma única pessoa no ano passado. Mas, neste ano, o capital do banco aparentemente havia aumentado o suficiente para permitir um montante desse nível. Donald Trump encontrou seu novo Deutsche Bank.

O bilionário ainda tem alguns empréstimos remanescentes. Existem dois financiamentos que totalizam US$ 58 milhões (R$ 301,3 milhões) com vencimento em 2024, mais um de US$ 130 milhões (R$ 675,3 milhões) com vencimento em 2025. Dado que Trump está agora com US$ 375 milhões (R$ 1,95 bilhão) em caixa, ele teoricamente poderia pagar tudo de volta com seu próprio dinheiro. Ele já fez esse movimento recentemente, quando pagou um pequeno empréstimo que tinha um prédio na luxuosa Park Avenue como garantia e outras dívidas envolvendo campos de golfe em Nova Jersey e na Virgínia.

Parece provável, no entanto, que ele tente pedir mais dinheiro emprestado simplesmente porque pode. Mesmo que o Axos tenha quase esgotado seus limites de empréstimos, deve haver muitas outras instituições financeiras interessadas em conceder crédito a um ex (e potencialmente futuro) presidente.

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