Enquanto as vendas de imóveis residenciais no mercado tradicional nos Estados Unidos aumentaram apenas 1,7% de janeiro a outubro de 2025, as vendas no mercado de luxo cresceram 2,9% no mesmo período, segundo a Associação Nacional de Corretores de Imóveis dos EUA.
Essa é apenas uma das tendências do mercado imobiliário de luxo identificadas pelo Relatório de Tendências de Luxo da corretora Coldwell Banker. Michael Altneu, vice-presidente do Programa Global de Imóveis de Luxo da Coldwell Banker, afirma que o que mais chamou sua atenção no relatório foi a resiliência do mercado imobiliário de luxo, mesmo em um cenário de taxas de juros mais altas.
Segundo ele, em 2025, esse segmentoi se diferenciou do mercado tradicional. “O mercado imobiliário de luxo registrou um crescimento de vendas quase duas vezes maior que o do mercado tradicional e, embora grande parte do setor tenha precisado se reajustar, ainda observamos preços estáveis, vendas sustentadas e confiança no segmento de alto padrão”, afirma.
Ao mesmo tempo, ele explica que a chamada grande transferência de riqueza está começando a moldar significativamente o futuro, influenciando o comportamento dos compradores, a forma como pensam sobre imóveis e como o setor se encaixa em uma estratégia patrimonial mais ampla.
“Essa combinação de resiliência de curto prazo e mudança estrutural de longo prazo é o que torna este momento tão interessante”, acrescenta.
Viver em grande estilo está de volta
“Hoje em dia, viver em grande estilo tem menos a ver com ostentação e mais com mostrar quem você é”
Michael Altneu, vice-presidente do Programa Global de Imóveis de Luxo da Coldwell Banker.
À medida que os compradores tomam decisões de longo prazo, as casas tornaram-se uma verdadeira expressão de identidade e estilo de vida. As pessoas buscam espaços que atendam à forma como realmente vivem, trabalhando, recebendo visitas, priorizando o bem-estar e passando tempo de qualidade com a família. Como resultado, há uma forte demanda por casas maiores e mais flexíveis. “Eles querem praticidade no dia a dia, expressão pessoal e valor a longo prazo, não apenas impacto visual”, explica Altneu.
O relatório revela que os compradores de imóveis de luxo estão cada vez mais em busca de propriedades que ofereçam privacidade, amplos espaços ao redor e a possibilidade de construir, expandir ou preservar o imóvel como um patrimônio para herança.
A metragem é outro fator que diferencia os compradores de imóveis de luxo dos compradores tradicionais. A média de uma casa unifamiliar de luxo é de 395 metros quadrados, em comparação com 220 metros quadrados de uma casa unifamiliar tradicional. No caso de imóveis geminados, as casas de luxo têm, em média, 228 metros quadrados, enquanto os imóveis tradicionais têm cerca de 167 metros quadrados. O número de quartos também é um indicador importante.
Em casas unifamiliares de luxo, cinco ou mais quartos representam 63,7% de todas as consultas, embora quatro quartos também sejam bastante populares. Ao considerar itens não negociáveis, 37,4% dos compradores de imóveis de luxo apontam o número mínimo de quartos e banheiros como requisito indispensável. Os outros itens não negociáveis entre compradores de imóveis de luxo são os seguintes:
- 37,4%: número mínimo de quartos e banheiros;
- 21,6%: vistas;
- 11,5%: histórico arquitetônico e qualidade do projeto;
- 10,1%: privacidade e segurança;
- 9,4%: espaço de convivência ao ar livre;
- 9,4%: metragem total.
O relatório aponta que a planta de uma casa de luxo moderna costuma incluir academia ou centro de bem-estar, home theater, quatro suítes, suíte principal, sala de estar formal, cozinha gourmet, escritório privativo, sala de família, sala de jogos com bar ou adega, pátio com cozinha externa, piscina e spa, quadra de pickleball, garagem para três carros, depósito na garagem e um espaço privativo adicional, como suíte para hóspedes, suíte para sogros ou ateliê de arte.
Além disso, muitas dessas propriedades contam com quintal ou jardim, privacidade e vistas deslumbrantes. “À medida que o mercado imobiliário de luxo se torna um compromisso de longo prazo, os compradores priorizam características que agregam valor a múltiplas dimensões da vida cotidiana”, afirma Altneu. “Privacidade, espaços ao ar livre, escritórios em casa e áreas de bem-estar tornaram-se fundamentais, não opcionais”, diz.
Para Altneu, essas características melhoram a qualidade de vida atual e ajudam a proteger o valor do imóvel no futuro, refletindo uma abordagem mais criteriosa dos compradores de alto padrão.
Jules Garcia, corretor da Coldwell Banker Warburg em Nova York e diretor administrativo do Waterview Advisory Group, explica que muitos compradores de imóveis de luxo optavam por casas menores por necessidade, e não por escolha, para viver em bairros altamente desejados. “Vemos isso com frequência em áreas como Brooklyn Heights, Cobble Hill, West Village e outras regiões de Nova York”, afirma.
Garcia diz ainda que alguns bairros limitam o tamanho dos imóveis devido a leis de preservação histórica, mas destaca que os compradores de luxo sempre preferiram propriedades maiores quando disponíveis. Por isso, muitos se interessam por casas geminadas ou condomínios com unidades que podem ser combinadas.
Crescente interesse em reformas de imóveis de luxo
Compradores de imóveis de luxo tendem a preferir casas prontas para morar. O relatório indica que imóveis prontos ou em construção são os mais procurados. No entanto, a oferta não tem acompanhado a demanda.
Como consequência, 58,3% dos especialistas em imóveis de luxo relatam uma tendência crescente de interesse por casas com boa estrutura, desde que estejam em áreas desejáveis. “Imóveis prontos para morar continuam altamente valorizados, mas estão cada vez mais escassos e caros”, explica Altneu.
Segundo Altneu, alguns compradores, especialmente os que pensam a longo prazo, estão dispostos a investir em propriedades bem localizadas para personalizá-las e gerar valor futuro. Garcia concorda que casas prontas ainda são as preferidas, mas não se surpreende com o aumento do interesse por imóveis que precisam de reforma. “Essas tendências são recorrentes, desde que haja estabilidade econômica suficiente para esse perfil de comprador”, afirma.
Ele explica que alguns compradores só consideram imóveis prontos, enquanto outros usam a propriedade como residência temporária, sem intenção de criar raízes. Muitos apenas mobiliam o espaço, sem grandes personalizações. Mesmo assim, Garcia ressalta que a maioria dos compradores de luxo acaba investindo em reformas pontuais, como troca de bancadas, restauração de pisos, mudanças estruturais, instalação de armários embutidos e renovação de cozinhas e banheiros.
Em mercados como Nova York, Los Angeles, Washington D.C. e Boston, ele observa que até compradores de alto padrão precisam ser flexíveis e aceitar imóveis que demandem reformas para garantir boas localizações.
Ashley Reidy Quinn, corretora da Coldwell Banker Warburg em Nova York e cofundadora da Asset Advisory Team, concorda que imóveis prontos continuam populares, mas percebe um crescimento no interesse por propriedades que exigem renovação. “Estamos vendo clientes interessados em reformas que variam de pequenas atualizações até projetos completos”, explica.
Ela destaca que essa tendência é mais comum entre quem pretende morar no imóvel por cinco anos ou mais. “A possibilidade de criar uma residência única, feita sob medida, é extremamente atraente”, afirma. “Muitas vezes, essa conexão emocional supera o apelo de uma casa pronta, pensada para o mercado em geral.”
Jennifer Roberts, também corretora da Coldwell Banker Warburg, relata o caso de clientes que decidiram reformar um imóvel pré-guerra vazio há mais de um ano, em vez de reduzir o preço. Eles optaram por retirar o imóvel do mercado, reformá-lo e relançá-lo por cerca de US$ 5 milhões.
Segundo Roberts, a casa contará com três banheiros, cozinha integrada com ilha de quartzo e eletrodomésticos de alto padrão, lareira a lenha, dois terraços e quatro quartos. Ela também observa que muitos compradores preferem reformar por conta própria, sem pagar pelas escolhas estéticas de antigos proprietários.
Investimento em imóveis residenciais
O relatório também aponta um aumento no investimento em imóveis residenciais por famílias de alta renda. “O investimento imobiliário passou a ser visto como parte essencial da estratégia financeira, e não como gasto supérfluo”, explica Altneu.
A previsão é de que os gastos com imóveis por famílias de altíssimo patrimônio cresçam mais de 18%, podendo ultrapassar os gastos com bens pessoais de luxo. A casa passou a ser vista como um santuário pessoal e uma âncora de riqueza de longo prazo, especialmente após a pandemia, quando os lares precisaram se adaptar para trabalho, estudo, convivência social e bem-estar.
A grande transferência de riqueza
O mercado imobiliário de luxo está sendo moldado por forças estruturais, não apenas por ciclos de curto prazo. Nas próximas décadas, espera-se que a geração baby boomer (nascidos entre 1946 e 1964) transfira trilhões de dólares em ativos para seus herdeiros.
Dos US$ 38,3 trilhões projetados, US$ 17,3 trilhões devem permanecer nos Estados Unidos, enquanto US$ 21 trilhões serão distribuídos globalmente. “A riqueza intergeracional está fortalecendo o mercado de luxo, não o desestabilizando”, afirma Altneu. “Os compradores estão investindo com propósito.”
Mudanças nos centros de riqueza
Os tradicionais centros de concentração de riqueza nos EUA incluem Nova York, Hamptons, Los Angeles (Beverly Hills, Bel Air e Malibu), São Francisco, Aspen, Palm Beach e Miami Beach. No cenário internacional, destacam-se Londres, Paris, Mônaco, Dubai, Hong Kong, Singapura e Sydney.
Altneu afirma que esses proprietários tendem a manter imóveis por mais tempo, comprar mais quando o mercado melhora e vender com menos frequência, o que sustenta os valores imobiliários no longo prazo.
No entanto, a migração global de riqueza vem criando novos polos de interesse. Nos Estados Unidos, destacam-se Minneapolis/St. Paul, região metropolitana de Atlanta, Dallas, San Diego, Salt Lake City e Nashville. Outros mercados promissores incluem Park City, Napa Valley, Vale do Silício, Denver, Scottsdale, Greenwich, Westport, New Haven e Westfield, em Nova Jersey.
Globalmente, os mercados de riqueza que mais crescem são Montenegro, Emirados Árabes Unidos, Malta, Polônia, China, Costa Rica, Índia, Letônia e Panamá. “A riqueza está migrando para regiões que combinam estabilidade, oportunidades e qualidade de vida”, afirma Altneu.
Embora prestígio e glamour ainda sejam importantes, as gerações mais jovens de compradores de luxo tendem a priorizar bem-estar, contato com a natureza, sustentabilidade e segurança ambiental. Características como ar puro, infraestrutura sustentável e segurança hídrica estão cada vez mais valorizadas.
Ainda assim, fatores como otimização tributária, mobilidade global, preservação patrimonial e segurança pessoal continuarão impulsionando os futuros centros de riqueza.
