Êxodo de luxo: por que o mercado imobiliário de alto padrão está tão aquecido no Brasil

A busca por uma maior qualidade de vida e um retorno financeiro fora da curva são os motores desse setor.

José Vicente Bernardo
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Reprodução/Forbes
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No Jardim Botânico, no Rio, o espaço (sete dormitórios e 4 mil metros quadrados de área) é o grande chamariz desta casa de R$ 60 milhões

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Num piscar de olhos, alguns dos endereços mais procurados por quem percebeu que a vida é frágil e merece ser tratada com mais qualidade triplicam de valor. Um metro quadrado já considerado caro pelos próprios empresários do setor, vendido inicialmente por R$ 30 mil, em “dois ou três meses” passou a valer perto de R$ 50 mil – esse é um exemplo real no bairro dos Jardins, em São Paulo. Proprietários de primeira hora (moradores ou investidores) estão com um largo sorriso no rosto. E, se você pretende entrar nessa ciranda, a notícia é boa para você também.

A busca por moradias mais espaçosas, com boa infraestrutura e maior contato com a natureza, especialmente no caso daquelas mais afastadas dos grandes centros, tem como pano de fundo as restrições do convívio social e as profundas alterações nos modelos de trabalho, consequências da pandemia. “As pessoas sentiram a necessidade de ter espaço para respirar com segurança. Perceberam que ficar trancadas em uma cidade como São Paulo era a pior alternativa. E decidiram dar à família a opção de uma casa de campo, uma casa de praia, um imóvel de lazer de qualidade”, afirma Álvaro Coelho da Fonseca, presidente da empresa que leva o sobrenome da família e que tem no portfólio a Quinta da Baroneza, que ele afirma ser o “primeiro empreendimento de campo da nova geração”, com seu “altíssimo luxo, sua pioneira rede elétrica subterrânea e seu campo de golfe 18 buracos”.

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Além disso, o home office, na opinião de todos os entrevistados, veio para ficar. “Já está sendo e vai ser cada vez mais assim: dependendo da atividade do comprador, do estilo de vida de sua família e de seu momento profissional e pessoal, quem está adquirindo o imóvel tem ficado três, quatro, cinco dias por semana nesse outro endereço, trabalhando de lá como se estivesse na empresa e desfrutando uma maior qualidade de vida. Aquilo de passar a semana toda no escritório ficou para trás”, complementa Álvaro.

“Foi uma das primeiras vezes que, numa crise, nosso mercado se saiu bem”, acrescenta o diretor comercial do grupo, Roberto Coelho da Fonseca, sem esconder certa surpresa. “Vínhamos em ascensão, graças às taxas de juros baixas e à facilidade de crédito. Aí veio a pandemia. Nos primeiros dois ou três meses, foi aquele impacto geral, tudo parou. Mas, logo que o pânico diminuiu, o mercado reagiu. Rapidamente recuperamos o tempo perdido e tivemos um 2020 melhor que 2019.”

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Fundada em 1972 e especializada em soluções para o público de alta renda, a JHSF agrega em seu escopo desenvolvimento imobiliário, shoppings centers, hotéis, restaurantes e aeroporto executivo. A Fazenda Boa Vista, o Shopping Cidade Jardim, o Catarina Fashion Outlet e a marca Fasano fazem parte de seu portfólio.

“Em nossos empreendimentos, em especial no Complexo Boa Vista, a procura, que já vinha alta nos últimos anos, intensificou-se desde o início da pandemia – mas não só por causa dela”, afirma Thiago Alonso de Oliveira, diretor-presidente da JHSF. “Há alguns anos, percebemos que muitos de nossos clientes já tinham imóveis fora das suas cidades de origem maiores que as casas onde moravam de segunda a sexta-feira. Isso já denotava o desejo de viver bem, mas até então a rotina do trabalho presencial deixava pouco tempo para que desfrutassem dessa melhor qualidade de vida”, analisa.

A pandemia, segundo Thiago Oliveira, apenas evidenciou que a tecnologia já estava pronta para ser uma forte aliada desse novo estilo de vida, quebrando um paradigma secular da relação entre viver e trabalhar.

Por sua beleza e eficiente infraestrutura de comunicação, muitos proprietários adotaram o home office e o home school em suas casas na Boa Vista – e passaram a considerar esse endereço como o principal ou mesmo permanente. “As vendas em 2020 apresentaram um crescimento de quase 230% acima de 2019; em 2021 o ritmo está se mantendo, com uma expansão no primeiro trimestre de 247% em comparação com o primeiro trimestre de 2020”, comemora Thiago.

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Marcelo Alcântara, sócio-diretor de inovação e expansão da Esquema Imóveis, que se posiciona como boutique-imobiliária no segmento de alto padrão, também sentiu essa melhora em números: “O resultado do primeiro trimestre de 2021 foi 300% maior que o pri-meiro trimestre de 2020, sendo que esse é um período tradicionalmente fraco em função das férias de verão”.

Um dos propulsores desse boom, no caso da Esquema, foi a disparada na procura por condomínios horizontais em bairros nobres da capital paulista. “Além de buscar um segundo endereço mais afastado dos grandes centros, muitos compradores também estão trocando seus apartamentos ou casas por espaços mais amplos dentro da cidade onde já moram e trabalham. Os condomínios horizontais são a opção perfeita por unir exclusividade (são poucas casas) e segurança”, diz Alcântara. “As oito casas de um condomínio desse tipo na Cidade Jardim [ bairro que abriga o Jockey Club de São Paulo], por exemplo, venderam da noite para o dia – e todas na planta.” Nesse caso, as unidades foram comercializadas por cerca de R$ 6 milhões, mas não é raro encontrar opções em torno de R$ 20 milhões.

Investidores de olho

Os estoques das incorporadoras em níveis baixos contribuem para que o mercado imobiliário seja visto com atenção como opção de investimento. “De 2015 até 2019 tínhamos um cenário oposto ao atual: a taxa de juros estava lá em cima, a Selic passava de 14%, o crédito imobiliário na casa dos dois dígitos, o índice de confiança baixo e grandes estoques nas incorporadoras”, lembra Marcello Romero, CEO da Bossa Nova Sotheby’s. “Com o cenário que vem se desenhando a partir de 2020, houve um aumento significativo na procura por parte do público de alto padrão. De lá para cá crescemos 159% em volume de transações imobiliárias e 78% em quantidade de negócios, o que demonstra que o tíquete médio dos produtos também aumentou.” A oportunidade ainda é boa, diz ele, porque os preços tendem a continuar subindo, puxados não só pelo aumento da demanda e pela oferta limitada, mas também pela escalada dos custos dos materiais de construção.

“Muitos brasileiros que têm reservas em dólar também estão apostando agora no mercado imobiliário considerando a perspectiva de desvalorização da moeda americana no curto ou médio prazo”, diz Marco Túlio Vilela Lima, CEO da Esquema (para estimular sua economia, os EUA estão imprimindo uma quantidade colossal de moeda – o pacote assinado pelo presidente Joe Biden em março prevê a injeção de US$ 1,9 trilhão no país).

Fora da curva

“Um edifício na rua Horácio Lafer, na parte nobre do bairro paulistano do Itaim, teve seu metro quadrado negociado a R$ 17 mil no final de 2019”, lembra Romero. “Foi um recorde na época. Pois nós vendemos nesse empreendimento uma unidade na qual o metro quadrado chegou a R$ 42 mil”. Outro caso emblemático citado por ele é a Fazenda da Grama, em Itupeva (80 quilômetros de São Paulo). “Em 2019 lançamos lá a expansão chamada Praia da Grama, com terrenos vendidos na faixa de R$ 1 milhão. Hoje esses mesmos terrenos valem R$ 4 milhões ou até R$ 5 milhões, se forem de frente para o campo de golfe. Como é difícil e demorado replicar um lugar como esse, de grande valor percebido pelo cliente, a demanda está muito alta, com reflexo direto nos preços.”

OS CEPS MAIS CAROS DO BRASIL (valor médio por metro quadrado)

Outro objeto de desejo encravado no interior paulista e que reflete o cenário descrito até aqui é o Haras Larissa, em Monte Mor (124 quilômetros de São Paulo), antiga fazenda onde a tradicional família Bordon criava cavalos puro-sangue inglês. “Pegamos o DNA do haras e fizemos um empreendimento de altíssimo luxo com ar europeu: muita generosidade nos espaços, nos recuos, nas vias, nos lotes, na natureza – há ali um pomar com 46 tipos de frutas, um rebanho com 600 ovelhas e um centro hípico que não existe em nenhum outro lugar”, descreve Álvaro. “Na pandemia, os preços triplicaram.”

Essa curva, na opinião dos especialistas, deve se manter pelos próximos anos. “Acredito que essa transformação será duradoura, não vai desaparecer quando estivermos todos vacinados e a pandemia tiver passado”, afirma Thiago, da JHSF. “Este período de isolamento mostrou que é possível trabalhar mais isolado, mas não menos conectado.”

E muito mais feliz.

Confira, na galeria de imagens abaixo, alguns exemplos de moradias cobiçadas:

  • Casas espaçosas (como esta no Jardim América, de R$ 30 milhões) e condomínios horizontais em bairros nobres são itens procurados em São Paulo.

    Reprodução/Forbes
  • Haras Larissa,em Monte Mor (SP).

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  • Fazenda Boa Vista, em Porto Feliz (SP): um dos endereços mais cobiçados na pandemia.

    Reprodução/Forbes

Casas espaçosas (como esta no Jardim América, de R$ 30 milhões) e condomínios horizontais em bairros nobres são itens procurados em São Paulo.

Reportagem publicada na edição 87, lançada em maio de 2021.

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