Shopping centers: oportunidades de lucro com a retomada do consumo
Os investidores em Fundos de Investimento Imobiliário (FII) vêm enfrentando períodos difíceis. No acumulado de 2023, a variação acumulada do Ifix, índice de fundos de investimento imobiliários, foi de 15,5%. Essa rentabilidade foi excepcional, e decorreu de uma forte alta em dezembro. Até novembro, a alta acumulada era de 10,8%. Esse resultado foi inferior à variação da Taxa Selic, como havia ocorrido em 2022. Nos dois anos anteriores, o Ifix apresentou uma perda nominal. No entanto, segundo vários especialistas ouvidos pela Forbes, o cenário deverá ser diferente neste ano.
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As causas são várias. A primeira, diz o analista Marcos Baroni, ligado à empresa de análise Suno, é o aumento do número de investidores, apesar de o mercado estar em um momento de retração. No ano passado houve 35 emissões, pouco mais da metade das 67 registradas em 2022. No entanto, o número de investidores cresceu 25,2% no ano passado, para 2,5 milhões, ante os cerca de 2 milhões do fim de 2022. “O fato de haver mais investidores em 2023, apesar de a média dos juros do ano passado ter superado 13%, mostra um aumento do interesse por esse produto”, diz Baroni. “Os investidores acreditam haver mais oportunidades no mercado.”
Segundo o especialista, há vários indicadores nesse sentido apesar de o desempenho dos preços não ter sido dos mais brilhantes. Um deles é o aumento dos preços dos imóveis corporativos durante os últimos quatro anos, aumento que não foi acompanhado pela valorização das cotas dos fundos dedicados a ativos imobiliários reais, os chamados “fundos de tijolo”. Baroni avalia que os preços do mercado retomaram ao patamar de 2019, o que abre um potencial de valorização das cotas dos fundos.
Outra causa é o cenário potencialmente mais promissor devido à esperada queda dos juros. “Várias classes de ativos devem se beneficiar, especialmente os fundos dedicados a galpões logísticos, shopping centers e lajes corporativas”, diz Ângelo Belitardo Neto, gestor da Hike Capital. “Os mais promissores são os fundos com maior exposição a setores cíclicos da economia, como varejo, construção e lazer”, diz ele. Belitardo avalia que a queda dos juros e a retomada do crédito vão impulsionar os ganhos desses fundos, especialmente aqueles que recorrem de maneira eficiente à alavancagem.
No entanto, Baroni adverte que potencial de valorização não é garantia de valorização. E que as distorções mais evidentes do mercado já foram corrigidas. “Há alguns meses eu costumava dizer que havia um mar de oportunidades, havia muitos fundos negociados com deságio, mas agora esses deságios se reduziram”, afirma.
A seletividade não é o único cuidado que o investidor deve tomar. Ricardo Schweitzer, analista independente, afirma que fundos imobiliários “de tijolo” e os fundos “de papel”, que investem em títulos, possuem dinâmicas, riscos e potenciais muito diferentes. Segundo ele, os fundos de papel são muito semelhantes à renda fixa e seu rendimento limita-se aos dividendos pagos aos investidores. “Já nos fundos ‘de tijolo’ há mais oportunidades de gerar valor no longo prazo”, diz.
Baroni, da Suno, avalia que os shoppings oferecem boas oportunidades. Muitas administradoras estão realocando seus portfólios, o que movimenta o mercado e permite destravar lucros que existem, mas não estavam expressos nas cotas dos fundos.
