Enquanto algumas administradoras de FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) apostam em fusões e aquisições, a Kinea segue um caminho próprio. Com R$ 145 bilhões sob gestão, sendo R$ 38 bilhões em FIIs, a gestora ligada ao Itaú optou por não acelerar crescimento por meio da compra de concorrentes e aposta em escala orgânica, expansão interna e arquitetura aberta como pilares estratégicos. “Preferimos crescer nossos próprios fundos a pagar ágio e assumir o risco de integrar culturas diferentes”, diz Carlos Martins, sócio e gestor de fundos imobiliários da casa.
Segundo ele, o custo de distração gerencial e os riscos de desalinhamento superam os ganhos potenciais de aquisições em um negócio que já opera em escala relevante. Olhando para 2026, Martins desenha um cenário construtivo, embora seletivo.
A expectativa de início do ciclo de corte de juros pelo Banco Central tende a destravar valor no mercado secundário de fundos imobiliários, enquanto a dinâmica da economia real aponta para uma pressão estrutural sobre os aluguéis corporativos, especialmente em regiões com oferta restrita e alto custo de reposição.
Na entrevista a seguir, o executivo detalha como a Kinea atua de forma independente dentro do ecossistema Itaú, explica a lógica por trás do investimento em multifamily nos Estados Unidos, com foco em Atlanta, e analisa por que a Faria Lima deve permanecer como um endereço caro e cada vez mais seletivo para empresas.
Forbes Brasil – Para 2026, o investidor de fundos imobiliários deve priorizar renda ou ganho de capital?
Carlos Martins – Acredito que há espaço para os dois. Ainda estamos em um ambiente de juros elevados, mas existe uma queda contratada. O consenso hoje é que o Banco Central deve iniciar cortes a partir de março de 2026. Esse movimento tende a gerar ganho de capital por meio da valorização das cotas no mercado secundário. É importante entender a mecânica. O dividendo do fundo de tijolo não cai porque o juro caiu. O que muda é que o investidor passa a aceitar um yield menor, já que a renda fixa paga menos, o que eleva o preço da cota.
A volta aos escritórios é real. O que mudou na demanda das empresas e como isso impacta no negócio?
O escritório deixou de ser apenas um local de trabalho e passou a ser um espaço de conveniência. Antes, o ambiente corporativo era mais sisudo. Hoje, quanto mais serviços o prédio oferece, melhor. Tivemos um caso emblemático em um ativo do nosso portfólio. Fechamos uma manicure no subsolo porque achávamos que não combinava com o perfil do imóvel. A presidente de uma empresa inquilina nos procurou para reclamar. Ela usava o serviço nos intervalos entre reuniões e passou a perder tempo tendo que sair do prédio. Isso mostrou como o executivo consome o escritório de forma diferente. Ele quer resolver a vida ali dentro. Hoje, nossos times de property management buscam ativamente lavanderias, bicicletários, restaurantes e serviços que façam sentido para o dia a dia.
E a oferta na Faria Lima? O preço vai continuar subindo?
A tendência é de alta. A Faria Lima tem pouco espaço para novos estoques e os projetos que estão no pipeline levam anos para ficar prontos. Recentemente, um leilão de Cepacs [Certificados de Potencial Adicional de Construção, os títulos mobiliários emitidos pela Prefeitura de São Paulo] não conseguiu vender todo o volume ofertado porque o custo de produção e do terreno está tão elevado que a conta não fecha para o incorporador, a menos que o aluguel seja muito alto. Quem precisa estar na Faria Lima por imagem corporativa ou proximidade com bancos e parceiros vai pagar esse preço. Quem não precisa desse front office já está adotando uma estratégia híbrida, mantendo a diretoria e o comercial na Faria Lima e transferindo áreas administrativas para regiões como a Chucri Zaidan, onde o aluguel é mais competitivo.
A Kinea não tem fundo específico de shoppings. A empresa pretende entrar nesse setor?
Estamos estudando. O mercado de shoppings é resiliente e se beneficia da volta aos escritórios. Se mais pessoas estão indo trabalhar, há mais fluxo no metrô e no entorno, o que aumenta o consumo ao longo do trajeto. Shoppings consolidados e bem localizados tendem a capturar esse movimento. Para entrar nesse segmento, porém, é essencial contar com um operador forte, já que a gestão de varejo é muito específica.
Vocês iniciaram investimentos internacionais em multifamily nos Estados Unidos. Por que Atlanta e qual é a estratégia?
Fizemos um projeto de US$ 30 milhões em Atlanta. Escolhemos a região por causa do forte fluxo migratório de empresas e profissionais vindos de Nova York e da Califórnia para o sul dos Estados Unidos. Evitamos a Flórida, especialmente Miami, porque os preços já subiram muito e a concorrência é intensa. Nossa estratégia é de ganho de capital. Entramos no desenvolvimento, estabilizamos a locação e depois vendemos o ativo para grandes Reits [Real Estate Investment Trusts, os “primos americanos dos FIIs], que preferem comprar imóveis já gerando renda a assumir o risco da construção.
Muitas gestoras cresceram comprando concorrentes. Por que a Kinea prefere crescer organicamente?
Já avaliamos aquisições, mas o risco de integração cultural e a distração da equipe são elevados. Quando você compra uma gestora, traz times com visões diferentes e precisa gastar muita energia organizando a casa. Como já temos escala, é mais eficiente crescer nossos próprios fundos do que pagar um prêmio por ativos de terceiros. Preferimos trazer profissionais experientes para criar novas áreas internamente.
Ter o Itaú como sócio ajuda ou atrapalha?
A marca traz segurança e percepção de longevidade, mas operamos de forma segregada e independente. Não temos privilégio na distribuição. Em muitos casos, somos concorrentes internos da tesouraria e do private do banco. Há situações em que o Itaú opta por distribuir produtos de outras gestoras. Isso foi saudável, porque nos obrigou a buscar parceiros externos. Hoje, operamos em arquitetura aberta e estamos presentes em todas as grandes plataformas e bancos.
O mercado tem visto muitas emissões com cotas sênior e subordinada. Isso veio para ficar?
Sim. É uma solução inteligente em um ambiente de juros altos e crédito mais restrito. Muitos proprietários precisam de liquidez, mas não querem vender o ativo em um momento desfavorável. Essas estruturas permitem monetizar o imóvel sem abrir mão totalmente dele. Em muitos casos, o proprietário fica com a cota subordinada, assumindo mais risco, e vende a cota sênior ao mercado. É uma engenharia financeira que tende a continuar sendo usada.
