Os fundos imobiliários TRXF11 (TRX Real Estate) e TRXB11 (TRX Real Estate II) anunciaram ao mercado, nesta quarta-feira (18), a assinatura de um memorando de entendimentos para a venda de nove imóveis de seus portfólios para a BRL Trust.
O valor total da transação foi de R$ 672 milhões, montante 5,5% superior ao valor dos últimos laudos de avaliação dos ativos, segundo os fundos. O acordo prevê o pagamento de 65% do valor à vista, captado via financiamento bancário pelo comprador, e o restante parcelado em até cinco anos.
Ativos envolvidos e lucro estimado
O pacote de desinvestimento engloba imóveis de varejo “big box”, assim chamados por serem grandes estruturas, geralmente com poucas paredes internas, totalizando 134 mil metros quadrados de ABL (Área Bruta Locável) em São Paulo, Bahia, Pernambuco, Pará e Paraíba.
Entre os ativos estão lojas operadas por grandes varejistas, como o Sam’s Club Jabaquara, em São Paulo; quatro unidades do Grupo Mateus (Juazeiro, Petrolina e Belém); e diversas unidades do Assaí Atacadista (Campina Grande, Paulo Afonso, Piracicaba e Jequié), além de um Carrefour em Jaboatão dos Guararapes.
Caso a transação seja concluída nos termos atuais, a expectativa da gestora é gerar um lucro líquido estimado de R$ 230 milhões para o TRXF11 (cerca de R$ 7 por cota) e de R$ 73 milhões para o TRXB11. A operação projeta uma TIR (Taxa Interna de Retorno) média aproximada de 15% ao ano para os fundos.
Estratégia de reciclagem e alavancagem
Segundo a TRX Gestora, que congrega os dois fundos, a venda faz parte de uma estratégia de rotação de carteira (reciclagem de ativos maduros) para destravar ganho de capital e reduzir a alavancagem financeira. Com a entrada dos recursos, o fundo pretende quitar cerca de R$ 186 milhões em dívidas atreladas aos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) que financiaram a compra original desses imóveis.
A estrutura do negócio envolve a criação de um fundo “feeder”, no qual os investidores institucionais ficarão com as cotas seniores. A TRX manterá 100% das cotas subordinadas, o que lhe permitirá capturar uma eventual valorização futura (upside) e ganhos residuais após a amortização da classe sênior.
Com a perspectiva de fechamento do negócio e o ganho de capital projetado, a gestora atualizou sua projeção (guidance) de distribuição de dividendos. A estimativa é que o TRXF11 distribua entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota mensalmente até dezembro de 2026. A conclusão definitiva da venda depende de diligências e da assinatura dos instrumentos jurídicos finais, previstos para ocorrer em até 120 dias.
Aposta em novo ativo
Antes do movimento anunciado nesta quarta-feira, o TRXF11 anunciou, no dia 13 deste mês, a aquisição e o desenvolvimento de um galpão logístico BTS (built to suit) em Londrina, no Paraná, que será locado à Shopee. O BTS é um modelo em que o investidor constrói um imóvel sob medida para atender às necessidades do cliente, geralmente para locação de longo prazo. Serão investidos R$ 135,5 milhões.
O projeto será erguido em um terreno de 99.118 metros quadrados e terá 33.007,07 m² de ABL, com entrega prevista para julho de 2027. Durante o período de desenvolvimento, o fundo contará com uma cláusula de renda mínima garantida equivalente a 9,5% ao ano sobre o capital desembolsado, mecanismo que busca reduzir riscos e assegurar previsibilidade de retorno até o início do pagamento dos aluguéis.
O contrato terá prazo de 10 anos a partir da entrega das chaves. Localizado a cerca de 9,3 quilômetros do centro de Londrina e próximo à Rodovia PR-445 (Rodovia Estadual João Lopes), o imóvel terá acesso direto a um dos principais eixos rodoviários da região.
