Um estudo recente revelou que 88% dos americanos percebem edifícios de escritórios vagos ou subutilizados na região onde vivem.
A pesquisa, realizada pela Investment Property Exchange Services, Inc., também conhecida como IPX1031, uma intermediária qualificada especializada em operações de permuta imobiliária com diferimento tributário previstas na Seção 1031 da legislação dos Estados Unidos, apontou ainda que dois terços dos entrevistados acreditam que escritórios vazios prejudicam as economias locais.
Outro dado relevante é que, entre os usos mais desejados para edifícios de escritórios convertidos, a preferência é pela criação de moradias acessíveis (37%), enquanto o segundo destino mais citado foi a instalação de pequenos negócios (19%).
A conversão de antigos edifícios de escritórios em empreendimentos residenciais multifamiliares não é uma ideia nova, mas é cada vez mais necessária.
Segundo a Commercial Real Estate Development Association, os Estados Unidos precisarão de mais 4,3 milhões de unidades para locação até 2035 para atender à demanda projetada. No ritmo atual de novas construções, essa meta não poderá ser alcançada.
Chicago está entre as principais cidades americanas que vêm colocando em prática grandes projetos de conversão de escritórios em moradias.
Segundo algumas estimativas, mais de duas dezenas de empreendimentos estão em andamento em uma onda sem precedentes desse tipo de revitalização. Em 2024, Chicago liderou os Estados Unidos, com 880 apartamentos criados por meio de projetos de reutilização adaptativa.
Neste ano, o centro de Chicago deverá receber mais 806 apartamentos desenvolvidos por meio de projetos de reutilização adaptativa.
Outras 3.921 unidades residenciais já foram propostas. Um desses projetos é a restauração e conversão para uso residencial do histórico Pittsfield Building, localizado na 55 E. Washington Street.
Oportunidades únicas
Entre os demais projetos estão o Clark Adams Building, também conhecido como Bankers Building, um edifício de 1927 atualmente em processo de conversão para 400 unidades residenciais; o Pontiac Building, um prédio histórico localizado na região conhecida como Printer’s Row, cujos 12 andares de escritórios serão transformados em 74 apartamentos multifamiliares; e o edifício localizado na 79 W.
Monroe Street, no corredor da LaSalle Street, onde 117 unidades habitacionais de renda mista — das quais 41 serão destinadas à habitação acessível — substituirão sete andares de escritórios sem uso.
O histórico Millinery Mart Building, construído em 1928 e também conhecido como 65 East Wacker, está na fase final de um projeto que transformará áreas corporativas em um condomínio residencial multifamiliar com 252 apartamentos.
Já um empreendimento localizado na 30 N. LaSalle Street, também no corredor da LaSalle Street, converterá 40.134 metros quadrados de escritórios em um edifício residencial com 432 apartamentos.
“A desaceleração do mercado imobiliário comercial no período pós-Covid, observada em Chicago e em muitas outras grandes cidades americanas, criou um mercado desafiador”, afirma Robert Harris, associado LEED Green e associado sênior da Pappageorge Haymes, responsável pelos projetos de conversão do Pittsfield Building, do Clark Adams Building e do 65 East Wacker.
“Isso transformou esses imóveis, incluindo edifícios históricos, em oportunidades únicas para reutilização adaptativa, especialmente quando são reimaginados como empreendimentos residenciais multifamiliares.”
Segundo Harris, um projeto de conversão de alto nível, especialmente quando preserva um edifício histórico, ajuda a garantir que importantes patrimônios urbanos sejam preservados para as futuras gerações.
“Esses projetos preservam o conjunto arquitetônico que moldou a paisagem urbana e contribuiu para o caráter e a identidade de um bairro ao longo de muitas gerações, proporcionando a moradores e visitantes um verdadeiro senso de pertencimento que novas construções, muitas vezes, não conseguem oferecer”, acrescenta.
Ferramentas digitais
A onda sem precedentes de projetos de reutilização adaptativa, tanto em Chicago quanto em todo o país, tornou-se possível graças aos avanços nas ferramentas digitais de projeto.
Segundo Miles Smith, gerente sênior de crescimento da indústria e estratégia da Graphisoft, empresa especializada em softwares de modelagem da informação da construção (BIM) voltados aos setores de arquitetura, engenharia e construção, essas tecnologias ampliaram significativamente as possibilidades desse tipo de empreendimento em comparação com o que era viável há 20 ou 30 anos.
Chicago é um dos principais mercados para o Archicad, principal software desenvolvido pela companhia.
“Uma das maiores transformações ocorreu na capacidade de digitalizar o estoque existente de imóveis”, afirma Smith, acrescentando que essa evolução tornou, em grande parte, obsoletos os antigos blocos de desenho, trenas e medições feitas manualmente em campo.
“Hoje utilizamos com frequência o escaneamento por LIDAR ou plataformas semelhantes para digitalizar edifícios. Com o avanço da inteligência artificial, esses escaneamentos por LIDAR estão se tornando cada vez mais úteis e, no fim das contas, tornam os projetos de reutilização adaptativa muito mais rentáveis.”
Reportagem publicada originalmente em Forbes.com
