O distrito de Trancoso, em Porto Seguro (BA), deve se manter competitivo e atrativo tanto para o short stay quanto para as transações de compra e venda do mercado imobiliário. Com novos empreendimentos de luxo ainda sendo construídos no local a valores altos, o destino do litoral baiano deve mostrar correção acima da inflação e liquidez se perpetuando durante os próximos meses e anos.
Apesar disso, a valorização imobiliária em Trancoso não deve repetir o cenário da pandemia ou os primeiros trimestres de pós-pandemia. À época, os imóveis se multiplicaram de preço. Os motivos são vários, incluindo uma demanda que aqueceu à medida que a alta renda ficou impedida de viajar ao exterior e segundas residências passaram a ser primeiras residências temporárias.
“Antes de 2020 você via terrenos com preços abaixo de R$ 1 milhão. Hoje não se encontra abaixo de R$ 3,5 milhões. Muito bem negociado você chega a R$ 2,7 milhões”, diz Felipe Barbosa, sócio da Terra Trancoso, imobiliária boutique familiar especializada em aluguel de temporada, vendas de imóveis de luxo e serviços de concierge da região.
Felipe ainda acrescenta que o mercado de aluguel de curta duração (short stay) passou pela mesma dinâmica, citando que casas que praticavam preços de aluguel de R$ 100 mil no Reveillón passaram a pedir de R$ 500 mil a R$ 600 mil.
Uma das propriedades listadas no Terra Trancoso, a Villa Yandara, custa R$ 35 mil por dia na alta temporada. O pacote de 10 dias no Reveíllon sai por R$ 1,3 milhão.
Nessa vertente, seu sócio na Terra Trancoso, Juba, diz que vê um mercado perene.
“Hoje em dia não existe mais baixa temporada. O mercado é aquecido todo ano e, entre setembro e outubro, não há mais vagas. Não tem mais casa para alugar”, diz, em entrevista à Forbes.
Lara Araújo, sócia e fundadora da Origem Trancoso, relata que a sua companhia “nunca vendeu uma propriedade por menos do que o preço pago na transação anterior.
“Isso não existe aqui em Trancoso”, relata, citando que a média dos ganhos fica na casa dos 15% ao ano.
A Origem Trancoso tem, em seu portfólio, propriedades para compra e aluguel. Na primeira modalidade, os preços ficam na casa das dezenas de milhões, com casas, casas e condomínios e terrenos. Para locação, oferece propriedades como casas no Alto do Segredo, um dos condomínios e bairros residenciais mais exclusivos e valorizados do distrito em Porto Seguro.
A Casa Alto dos Segredos, empreendimento do portfólio da Origem, é cercada por um extenso gramado, tem área externa, deck, piscina e espaço gourmet, e fica próxima da praia do Rio da Barra, a 10 minutos de caminhada. As diárias ficam entre R$ 6,5 mil e R$ 8 mil. O pacote de Reveíllon custa R$ 350 mil para 10 dias.
O Grupo REDCO é uma das empresas parceiras e desenvolvedoras por trás do Reserva Trancoso, que opera hotéis, mansões e estâncias no distrito sob a bandeira do Fasano.
Davi Frota, sócio-diretor da REDCO, conta que especialmente os ativos de altíssimo padrão, que são cada vez mais predominantes em Trancoso, são mais resilientes do que a média.
“Ativos de luxo não sofrem depreciação. São ajustados, no mínimo, à inflação.”
As mansões (chamadas de Villas) adjacentes ao Hotel Fasano chegaram a ser vendidas por duas ou três vezes o valor inicial.
As Estâncias Fasano são 23 no total e já estão 100% vendidas. A gestão espera vender 70% do estoque para lançar a próxima fase. No momento, existem pouco mais de 10 disponíveis, mas que são Estâncias Reserva Trancoso, sem a bandeira do Fasano, mas ainda dentro do mesmo ecossistema.
No caso das Villas, existem quatro unidades disponíveis, desenhadas pela lapiseira e esquadro do escritório Bernardes Arquitetura, de Tiago Bernardes. Os preços começam em R$ 25,5 milhões
Afora o luxo, empresários da região também destacam a localização ultraprivilegiada do destino.
“Com uma hora ou uma hora em quinze minutos, você chega em Belo Horizonte ou Goiânia”, diz Felipe Tiradentes, proprietário do Vila Figo, um hotel boutique de alto padrão localizado no coração do Quadrado de Trancoso, ao lado da famosa Igreja de São João Batista.
O empresário se refere ao tempo de voo, visto que há o Aeroporto de Porto Seguro (BPS), que fica a cerca de 25 quilômetros de Trancoso.
Há ainda o Aeroporto Terravista, dentro do Complexo Terravista. O aeroporto executivo tem uma pista asfaltada de 1,5 quilômetros e fica a apenas 10 quilômetros do centro de Trancoso.
Felipe Tiradentes, além do Vila Figo, tem outros cinco empreendimentos no entorno. Ele relata que 90% dos seus clientes são brasileiros, mas nos últimos anos os estrangeiros têm ido cada vez mais à região.
“Os gringos já vêm muito no Reveillón, mas nos últimos anos também temos visto uma demanda relevante entre abril e julho.”
Com um mercado consolidado e que não se descaracterizou em décadas de tradição, o distrito segue crescendo em uma velocidade considerada saudável nos últimos anos.
Como diria Antoine de Saint-Exupéry na obra autobiográfica Terre des Hommes, de 1939: “A perfeição é atingida não quando não há mais nada a acrescentar, mas quando não há mais nada a retirar.”
Restrições pressionam preços para cima
Empresários do ramo também destacam que as amarras regulatórias, naturalmente, são catalisadores de preços.
Uma parte significativa da orla do distrito da Bahia é tombada pelo Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN). Isso, em grande parte, dado que Porto Seguro é o marco zero da colonização portuguesa — a parte da costa brasileira que primeiro foi avistada pela esquadra de Pedro Álvares Cabral.
Lara, da Origem Trancoso, conta que o plano diretor da região é “bem restritivo”.
“Há uma limitação de oito metros para o pé-direito. O IPHAN atua por aqui com autonomia e firma regras específicas. Na região do Descobrimento, o tombamento fica mais ligado à paisagem e as casas não podem ser vistas da praia”, relata.
Juba, sócio do Terra Trancoso, adiciona que o distrito em si já é relativamente pequeno e, além disso, o plano diretor não dá espaço para verticalização — o que também não é necessariamente uma demanda, visto que os moradores e as incorporadoras têm predileção por manter uma estética e um padrão de luxo mais simples.
“Isso reduz muito a quantidade de área a ser construída”, comenta.
No total, o distrito de Porto Seguro tem 278,7 quilômetros quadrados de área. Isso é pouco mais de 18% da área do município de São Paulo, e mais de 40% da área de Salvador, capital baiana.
É cerca de 34 vezes maior do que o bairro de Pinheiros, na capital paulista.
“A barreira de entrada é altíssima em alguns locais, por questões ambientais, número bem finito de áreas. Vemos bastante upside ainda de apreciação nos ativos”, comenta Davi Frota, da REDCO.
Manoel de Barros, o poeta das miudezas, no Livro sobre Nada, diz: “A ciência pode classificar e nomear os órgãos de um sabiá, mas não pode medir seus encantos.”
O “luxo descalço” e a essência de Trancoso
Por unanimidade, todas as fontes ouvidas pela Forbes disseram que os empreendimentos de sucesso em Trancoso seguem o barefoot luxury. Assim como existe o quiet luxury, que prega um luxo simples e minimalista, o lema do litoral baiano prima por algo menos ostensivo, mais informal e conectado à natureza.
É exclusividade menos formal e sem a pretensão de se mostrar luxuosa. Uma antítese à ostentação.
A companhia de Soneva reivindica ter popularizado o conceito dentro da hotelaria de luxo, a partir de 1995, com o Soneva Fushi, nas Maldivas.
Entre a areia da praia e os fios de linho das roupas, os empresários do ramo no litoral baiano destacam que isso é, na prática, a essência do local.
“A simplicidade do entorno, a preservação do visual. Privacidade, estilo de vida singelo”, frisa Gabriel Bittencourt, sócio da Origem Trancoso.
Lara, sócia do mesmo empreendimento, adiciona: “Não tem grandes atrações, cachoeira, a atração é o estilo de vida.”
Os sócios do Terra Trancoso endossam a tese.
“O luxo vai na contramão dos outros destinos, aqui, a ostentação não entra. Aqui não cabe. Aqui a ostentação do mega empresário é descer do avião de chinelo e chegar na praia, esse é o verdadeiro luxo, é o luxo simples e quieto. Ninguém quer saber o que está acontecendo”, comenta Juba.
“Esse é 100% do valor agregado de Trancoso. Trancoso nasce com um valor totalmente fora da curva. É um lugar distante da indústria tradicional do turismo”, segue Gabriel.
Em seus versos, o baiano Dorival Caymmi diz: “Quem vem pra beira do mar, ai / Nunca mais quer voltar.”
Heritage como filosofia
Como nas propagandas com pais e filhos dos relógios Patek Philippe e no savoir-faire artesanal dos couros e cavalos da Hermés, Trancoso valoriza o heritage — um conceito que fica entre o branding e a filosofia e preza pela capacidade das coisas de atravessar gerações a fio.
Felipe, do Vila Figo, considera que, por isso, o destino é mais do que apenas um endereço.
“Trancoso é uma cultura. Os pais e avós iam, e hoje os filhos e netos estão indo. Isso é uma reciclagem de público, e isso é muito bom pra região e para o mercado imobiliário.”
Gabriel, do Origem Trancoso, diz que isso faz parte de sua filosofia de vida.
“Nossa ambição empresarial é que nossos filhos continuem morando aqui em Trancoso, com o mesmo estilo de vida que levamos.”
T.S. Eliot, no poema Little Gidding, parte da obra Four Quartets (1942), compõe: “Não cessaremos de explorar, / E o fim de toda a nossa exploração / Será chegar aonde começamos, / E conhecer o lugar pela primeira vez.”
