Em uma manhã de junho, durante o fim de semana do Grande Prêmio de Fórmula 1, milhares de fãs da categoria e turistas tomaram conta de Mônaco, o principado do tamanho de um cartão-postal na Riviera Francesa.
Ao longo do circuito de 3,2 quilômetros, logo depois da Curva 8, visitantes circulavam pelo mais novo bairro do principado, o Mareterra, um empreendimento de luxo de aproximadamente 6,1 hectares construído diretamente sobre o Mar Mediterrâneo.
Mesmo caminhando pelas praças à beira-mar do Mareterra, sob o Le Renzo — uma torre residencial de 17 andares projetada pelo arquiteto italiano Renzo Piano, vencedor do Prêmio Pritzker, para se assemelhar a uma embarcação fragmentada emergindo de um estaleiro — é possível ter uma visão clara dos superiate atracados na costa mediterrânea e das janelas do chão ao teto dos apartamentos das torres.
“Há pelo menos US$ 1 bilhão (cerca de R$ 5,18 bilhões) em iates na baía”, afirma Bernard D’Alessandri, secretário-geral do vizinho Monaco Yacht Club, enquanto observa a paisagem de uma varanda. “E mais US$ 1 bilhão (cerca de R$ 5,18 bilhões) aqui no porto.”
Mas o dinheiro gasto nesses superiates parece pequeno diante do que os compradores desembolsaram pelas residências no Mareterra. Todas as 130 casas e apartamentos foram vendidos antes que o bairro — cuja construção levou 11 anos e custou cerca de US$ 2,3 bilhões (aproximadamente R$ 11,9 bilhões) — fosse concluído, em dezembro de 2024.
O projeto foi idealizado pelo chefe de Estado de Mônaco, o príncipe Albert II, e por Patrice Pastor, bilionário local do setor imobiliário e maior investidor do Mareterra.
Desde o início, a ideia era criar um clube ultrasseletivo mesmo no mundo extremamente exclusivo de Mônaco: cada um dos compradores originais foi pessoalmente entrevistado e aprovado por Pastor e por Guy Thomas Levy-Soussan, diretor-gerente do projeto.
E os potenciais compradores não podiam delegar essas conversas a seus assistentes: “Nós nos recusávamos a conversar com intermediários”, disse Levy-Soussan à revista de lifestyle Robb Report em 2023.
“Se você não pode passar uma hora conosco apresentando o projeto, não temos interesse em que você more neste edifício.” (Levy-Soussan e Pastor recusaram o pedido da Forbes para comentar esta reportagem.)
Agora, algumas dessas residências originais já estão voltando ao mercado por preços muito mais altos, menos de dois anos depois de terem sido concluídas. Devido ao sigilo em torno do projeto, não há dados confiáveis sobre o número de revendas ou mesmo sobre o preço médio.
Mas alguns apartamentos estão sendo oferecidos por aproximadamente US$ 138 mil por metro quadrado, segundo corretores locais — um prêmio de 33% em relação ao que alguns compradores originais pagaram.
Os aluguéis mensais, por sua vez, chegam a mais de US$ 130 mil (aproximadamente R$ 673 mil). Um apartamento de 525 metros quadrados no Le Renzo está atualmente à venda por US$ 73 milhões (aproximadamente R$ 378,1 milhões), o equivalente a cerca de US$ 139 mil por metro quadrado, o dobro do preço praticado até mesmo nas áreas mais sofisticadas de Dubai.
“Tivemos uma onda de clientes vindos de Dubai”, afirma Silvio Piras, sócio-gerente da imobiliária Piras Real Estate. “As pessoas querem imóveis novos, grandes e modernos.”
Enquanto isso, as vilas — incluindo uma propriedade anunciada por US$ 200 milhões (aproximadamente R$ 1,04 bilhão), com seis quartos e 3,8 mil metros quadrados, equipada com sala de degustação de vinhos, piscinas interna e externa, spa, sauna, sala de massagem e cinema privativo — devem estabelecer novos recordes. “Essas vilas são tão grandes que estamos falando de mais de 200 milhões de euros (US$ 230 milhões, cerca de R$ 1,19 bilhão) como preço inicial” para aquelas que não têm vista para a água, afirma Florian Valeri, fundador da imobiliária Barnes Valeri Agency.
Para as sete vilas à beira-mar — as únicas residências construídas diretamente no litoral de Mônaco — os preços podem superar US$ 290 milhões (aproximadamente R$ 1,50 bilhão), diz ele. Outro corretor prevê que essas propriedades serão vendidas por cerca de US$ 350 milhões (aproximadamente R$ 1,81 bilhão).
Alguns compradores com grande poder aquisitivo estão esperando até conseguir adquirir uma dessas vilas à beira-mar, independentemente do preço.
“Tenho um cliente que perguntou sobre as vilas do Mareterra e, até agora, há apenas duas na segunda fileira”, afirma a corretora imobiliária Sufia Kiekbaeva, da Magrey & Sons Monaco, acrescentando que tem conhecimento de pelo menos duas vilas e sete apartamentos atualmente à venda no bairro. “Ele continua me perguntando se consigo encontrar algo na [frente para o mar].”
Apesar de todo o sigilo, uma venda de alto perfil no Mareterra já quebrou todos os recordes anteriores do mercado imobiliário mundial.
Em abril, a Bloomberg revelou que o bilionário ucraniano Rinat Akhmetov havia comprado, em 2021, um apartamento de 21 cômodos e cinco andares no topo do Le Renzo por cerca de US$ 550 milhões (aproximadamente R$ 2,85 bilhões), estabelecendo o recorde de imóvel residencial mais caro já vendido.
O recorde anterior pertencia ao ex-bilionário Pan Sutong, que desembolsou US$ 319 milhões (aproximadamente R$ 1,65 bilhão) por uma residência de três andares com vista para o campo de golfe Deep Water Bay, em Hong Kong, em 2017.
O valor também é mais do que o dobro dos US$ 240 milhões (aproximadamente R$ 1,24 bilhão) pagos em 2019 pelo bilionário Ken Griffin, CEO da Citadel, por sua cobertura em Manhattan, que continua sendo o imóvel residencial mais caro já vendido nos Estados Unidos.
Akhmetov pagou cerca de US$ 219 mil por metro quadrado, ou aproximadamente US$ 219 mil por metro quadrado, quase o dobro dos US$ 112 mil por metro quadrado pagos por Griffin e mais de três vezes o preço médio dos imóveis em Mônaco, de US$ 66,7 mil por metro quadrado — valor que é quase o dobro do registrado na segunda cidade mais cara do mundo, Hong Kong.
Mônaco há muito tempo atrai algumas das pessoas mais ricas e famosas do mundo — entre elas Winston Churchill, Ringo Starr, Lewis Hamilton e, claro, a princesa de Mônaco e ex-estrela de Hollywood Grace Kelly — graças ao litoral mediterrâneo e ao sistema tributário extremamente favorável.
Menor em tamanho e população do que Hoboken, em Nova Jersey, Mônaco abriga atualmente pelo menos 29 bilionários, com uma fortuna conjunta de US$ 167 bilhões (aproximadamente R$ 865,1 bilhões), enquanto outros cinco integrantes do clube dos bilionários são investidores no Mareterra ou possuem uma segunda residência no principado.
Entre os vizinhos de Akhmetov no Mareterra estão, segundo relatos, o bilionário britânico do setor químico James Ratcliffe e os rivais da Fórmula 1 Max Verstappen e Charles Leclerc, que moram em lados opostos do Le Renzo.
Os bilionários representam cerca de 0,07% dos 38.857 habitantes de Mônaco, fazendo do principado — e também da cidade — o local com a maior concentração de bilionários per capita do mundo, com um para cada 1.340 habitantes.
A proporção supera a de seus concorrentes mais próximos, a estação de esqui suíça de Gstaad e as Ilhas Cayman, no Caribe. E esse número está crescendo: no último ano, Guillaume Pousaz, fundador da Checkout.com, e os bilionários britânicos do setor imobiliário Richard e Ian Livingstone se mudaram para a pequena cidade-Estado. Esse número provavelmente aumentará, acrescenta Piras, que afirma estar observando uma demanda maior pelo Mareterra entre clientes que integram a lista de bilionários da Forbes.
Outro grande motivo pelo qual o principado há tanto tempo é um polo para ricos e famosos é o fato de ser um conhecido paraíso fiscal. Os residentes não pagam impostos sobre renda, herança, propriedade ou ganhos de capital (a menos que sejam cidadãos franceses).
Para se tornar residente, os recém-chegados precisam alugar ou comprar um imóvel — ou administrar uma empresa que possua propriedades imobiliárias locais — e depositar 500 mil euros (cerca de US$ 580 mil, aproximadamente R$ 3 milhões) em uma conta bancária local. Mônaco também é um dos países mais seguros do mundo, com um policial para cada 70 habitantes.
“O Mareterra surgiu em um momento perfeito, porque investidores internacionais buscam estabilidade, segurança e valor no longo prazo”, afirma Ludmilla Raconnat Le Goff, delegada do governo de Mônaco para atração de investimentos, responsável por aumentar a atratividade do país para estrangeiros.
Ao apontar para o fluxo de novos residentes no Mareterra e para os recentes conflitos no Oriente Médio, ela acrescenta: “Mônaco não é apenas um lugar para as pessoas virem e viverem sua melhor vida no cassino. Também é para quem quer ter uma vida tranquila e discreta em um lugar seguro.”
O local é tão seguro que até mesmo bilionários usam o transporte público: “Peguei o ônibus e vi Sir Philip Green nele”, lembra Russell Crump, corretor de iates, referindo-se ao bilionário britânico do varejo, cuja mulher e filhos vivem em Mônaco.
Filho de Grace Kelly e do príncipe Rainier III, o príncipe Albert II elaborou planos para expandir Mônaco pouco depois de se tornar chefe de Estado soberano do principado, em 2005.
Seu pai havia liderado a última expansão desse tipo na década de 1970, quando encomendou a construção do bairro de Fontvieille sobre uma área conquistada ao mar. Ao contrário de seu pai, a visão do príncipe Albert era construir o novo distrito de maneira ambientalmente sustentável, sobre o Mediterrâneo.
Mas o príncipe teve de abandonar a ideia em 2009, após a crise financeira global e diante da resistência relacionada às questões ambientais. Ele retomou o projeto em 2013, desta vez escolhendo o nome Mareterra — uma combinação das palavras em latim para mar e terra — para simbolizar a união dos dois elementos.
O plano ampliaria em 3% o território do pequeno principado, levando-o a cerca de 2,1 km², com o acréscimo de aproximadamente 6,1 hectares. (Em termos percentuais, esse aumento equivaleria a acrescentar quase todo o estado do Oregon — ou cerca de dois estados do Mississippi — ao território continental dos Estados Unidos.)
O projeto também seria extremamente caro. Foi aí que entraram os investidores privados, que arcariam com os custos da obra e, ao mesmo tempo, gerariam receitas tributárias significativas para o governo.
Em 2015, o governo assinou um contrato de concessão com a SAM L’Anse du Portier, uma empresa imobiliária recém-criada, para construir o Mareterra por meio de investimento privado e das obras públicas da Bouygues, gigante francesa de engenharia controlada pelos irmãos bilionários Martin e Oliver Bouygues.
Os Bouygues detinham 10% da empresa, enquanto os 90% restantes pertenciam à SCA Anse du Portier, veículo de investimento financiado por investidores privados.
Pelos termos do acordo, o projeto seria totalmente financiado pelos investidores, que também ficariam com todos os lucros, exceto os impostos sobre as vendas dos imóveis e um pagamento único de US$ 460 milhões (aproximadamente R$ 2,38 bilhões) ao Estado.
Ao contrário de muitos outros empreendimentos imobiliários, que incluem unidades reservadas aos cidadãos monegascos, todas as casas e apartamentos do Mareterra poderiam ser vendidos no mercado aberto.
Um pequeno grupo de famílias locais e investidores internacionais abastados forneceu o capital. O maior deles foi Patrice Pastor, herdeiro da dinastia imobiliária local Pastor, cujas raízes remontam a 1880, quando seu bisavô Jean-Baptiste se mudou do norte da Itália para Mônaco.
Jean-Baptiste acabou construindo uma bem-sucedida empresa de construção, conhecida por erguer muitos dos edifícios altos de Mônaco, além do distrito litorâneo de Larvotto.
A família ampliada, hoje dividida em vários ramos, teria participação em cerca de 15% de todo o estoque residencial de Mônaco.
Além de sua participação de 26% no Mareterra, Patrice possui dezenas de propriedades em Mônaco, Londres e na sofisticada cidade de Carmel-by-the-Sea, na Califórnia, compondo uma fortuna estimada em US$ 5 bilhões (aproximadamente R$ 25,9 bilhões).
Outra família prestigiosa que investiu no projeto foi a Casiraghi, com uma participação de 10,5%. A família é presença constante em Mônaco desde a década de 1980, quando o empresário e socialite italiano Stefano Casiraghi se casou com a irmã mais velha do príncipe Albert, a princesa Caroline.
Outros incorporadores imobiliários, incluindo o primo de Patrice Pastor, Jean-Baptiste, o falecido Gerard Brianti (morto em 2017) e a família Lopez de la Osa, além do magnata cazaque Bulat Utemuratov e dos irmãos bilionários suíços Giammaria e Mario Germano Giuliani, também detinham participações de 5% a 10%.
O primeiro passo para construir o Mareterra foi proteger e realocar espécies marinhas. Em seguida, em 2017, trabalhadores começaram a dragar sedimentos contaminados do leito marinho.
Depois, os incorporadores construíram 18 enormes blocos de concreto, conhecidos como caixões — cada um com aproximadamente 26 metros de altura e pesando 11 mil toneladas — em Marselha.
As estruturas foram então rebocadas pelo Mediterrâneo até Mônaco e instaladas sobre um aterro submerso, formando um quebra-mar de proteção ao redor dos cerca de 6,1 hectares de novas terras que seriam criados. As obras dos edifícios residenciais, vilas, praças e jardins começaram em 2020 e foram concluídas em dezembro de 2024, cerca de seis meses antes do prazo previsto.
A maioria dos compradores está extremamente satisfeita. Ou eles gostaram tanto do empreendimento que não têm planos de vender, ou estão buscando obter um lucro substancial diante da disparada dos preços e da demanda.
“Se tivessem dobrado o tamanho do Mareterra, ainda assim ele teria sido vendido por completo”, afirma Irene Luke, sócia-gerente da operação da imobiliária Savills em Mônaco.
Os investidores podem estar ainda mais satisfeitos. O empreendimento gerou mais de US$ 6,6 bilhões (aproximadamente R$ 34,2 bilhões) em vendas totais de imóveis, mais do que suficiente para cobrir os custos de construção, um título de dívida de US$ 1,2 bilhão (aproximadamente R$ 6,22 bilhões) e mais de US$ 1,8 bilhão (aproximadamente R$ 9,32 bilhões) em impostos e pagamentos de concessão ao governo de Mônaco.
De acordo com documentos financeiros não divulgados anteriormente, apresentados em Luxemburgo por um dos investidores, a empresa responsável pelo desenvolvimento do Mareterra registrou lucro líquido de US$ 3 bilhões (aproximadamente R$ 15,5 bilhões) em 30 de junho de 2025 — seis meses após a entrega do projeto —, valor que foi distribuído aos investidores como retorno.
“Quando você entrega algo realmente diferenciado, o mercado responde de acordo”, disse Utemuratov à Forbes. “Além do resultado financeiro, há uma satisfação real em ter apoiado um empreendimento que se tornou um marco para Mônaco e para a região.”
O bairro também reforçou a atratividade de Mônaco para a parcela mais rica da população mundial, especialmente agora que um de seus principais concorrentes, Dubai, foi envolvido no conflito com o Irã.
“Você não paga impostos [em Dubai] e é fácil conseguir residência, e pode abrir uma conta bancária em três horas, enquanto aqui talvez leve um mês”, afirma Marilyn Schellino, diretora de vendas da imobiliária Miells Christie’s. “Mas aqui existe estabilidade. Nunca teremos o Irã do outro lado do mar.”
Reportagem publicada originalmente em Forbes.com
