O mercado imobiliário dos Estados Unidos está se dividindo em dois. Os preços medianos dos imóveis estão caindo mais rapidamente do que os preços médios, revelando uma distância cada vez maior entre os imóveis de padrão intermediário e as vendas de alto padrão, que continuam puxando o mercado para cima.
É um padrão que reflete a dinâmica mais ampla de uma economia em formato de K, na qual alguns segmentos avançam enquanto outros recuam.
No mercado imobiliário, essa divisão aparece claramente no distanciamento crescente entre os preços medianos e médios — uma bifurcação que favorece compradores interessados em imóveis mais modestos, ao mesmo tempo em que torna o segmento de alto padrão ainda mais inacessível.
Entendendo a divisão dos preços dos imóveis
Quando se fala sobre o custo típico de uma casa nos Estados Unidos, como as pessoas costumam expressá-lo? Geralmente, como um único número que supostamente representa a experiência geral.
No entanto, conjuntos de números podem se tornar mais complexos quando analisados sob a ótica estatística. As pessoas costumam observar médias e medianas sem prestar atenção à diferença entre elas.
Dependendo de como os valores se distribuem naturalmente, o conjunto pode formar uma distribuição normal, representada por uma curva em forma de sino com características específicas. A média — ou média aritmética — e a mediana são iguais.
O desvio padrão mede a amplitude da curva. Em uma distribuição normal, cerca de 68% dos valores estão dentro de um desvio padrão da média, 95% dentro de dois desvios e 99,7% dentro de três.
A distribuição dos preços dos imóveis está longe de ser normal, já que a média e a mediana vêm se afastando cada vez mais ao longo do tempo.
Como os preços medianos e médios se distanciaram
O gráfico abaixo foi elaborado a partir de dados e ferramentas de geração de gráficos do Federal Reserve Economic Data, plataforma do Federal Reserve Bank of St. Louis.
De 1963 até meados da década de 1970, a média e a mediana eram aproximadamente iguais. A partir do primeiro trimestre de 1978, os dois valores começaram a se distanciar. No segundo trimestre de 1980, o preço médio de venda das casas comercializadas nos Estados Unidos era de US$ 74,4 mil (aproximadamente R$ 379,4 mil); o preço mediano era de US$ 64 mil (aproximadamente R$ 326,4 mil). O preço médio era cerca de 16,3% superior ao mediano.
Vá para a outra extremidade do gráfico, no segundo trimestre de 2026. O preço médio de venda era de US$ 502,7 mil (aproximadamente R$ 2,56 milhões); o preço mediano era de US$ 410,7 mil (aproximadamente R$ 2,10 milhões). O preço médio era 22,4% superior ao mediano.
Quando a mediana e a média se afastam, isso tende a indicar um desequilíbrio na distribuição. Uma média superior à mediana ocorre quando os valores no topo do conjunto se tornam desproporcionalmente maiores em comparação com os que estão abaixo deles. Esse padrão é chamado de distribuição concentrada no topo. Quando a média é inferior à mediana, o resultado é uma distribuição concentrada na base, quando os valores são desproporcionalmente menores em comparação com aqueles acima deles.
Os preços das casas na parte superior da distribuição sempre foram mais altos do que os dos imóveis abaixo delas, mas as casas mais caras estão muito mais distantes dos demais preços.
Onde os preços estão caindo mais rapidamente
Tanto os preços médios quanto os medianos dos imóveis vêm apresentando tendência de queda desde o fim de 2022 — no quarto trimestre para a média e no terceiro trimestre para a mediana —, com oscilações acentuadas. Veja abaixo um gráfico desse período.
No terceiro trimestre de 2022, o preço mediano de uma casa era de US$ 438 mil (aproximadamente R$ 2,23 milhões). No segundo trimestre de 2026, o preço mediano havia caído para US$ 410,7 mil (aproximadamente R$ 2,10 milhões), uma queda de 6,3% em 15 trimestres.
No quarto trimestre de 2022, o preço médio de uma casa era de US$ 521 mil (aproximadamente R$ 2,66 milhões). No segundo trimestre de 2026, o preço médio era de US$ 502,7 mil (aproximadamente R$ 2,56 milhões), uma queda de 3,5% em 14 trimestres.
Se você quer comprar uma casa, comece pelos imóveis mais modestos. Eles estão apresentando queda de preços mais rápida do que os preços médios, influenciados pela concentração no topo da distribuição. No ritmo atual, em menos de dois anos, eles cairão para menos de US$ 400 mil (aproximadamente R$ 2,04 milhões).
Além disso, esses são números nacionais. Se você tiver flexibilidade em relação ao local de trabalho, poderá encontrar uma região onde os preços sejam significativamente mais baixos.
Matéria publicada originalmente em Forbes.com
