A parceria entre Allos (ALSO3) e Kinea, que resultará em um novo fundo imobiliário (FII) — o KAML11 — deve “abrir espaço para a Allos manter índices de distribuição de dividendos mais elevados no futuro”. A tese é do time de sell-side do BTG Pactual, que projeta um dividend yield de 10% até 2028 para a companhia do setor de shoppings.
Em relatório, os analistas rotulam a operação como positiva, apesar de o negócio ter cifras menores do que o que foi anunciado inicialmente, algo que o BTG Pactual atribui ao panorama de mercado atual.
A casa aponta que a operação será realizada em condições que aumentam o valor para a Allos, com taxa de capitalização de 11%, ante 12% implícitos no preço da ação.
Além disso, deve abrir caminho para novas operações de fusões e aquisições dentro do fundo imobiliário, já que a Kinea tem direito de preferência sobre os ativos da Allos.
Por fim, o BTG Pactual também frisa que o KAML11 criará outra fonte de receita recorrente para a empresa, que receberá taxas de gestão e administração dos ativos.
No total, essa operação contempla sete ativos, os mesmos do acordo inicial. No entanto, as participações foram recalibradas, dado que a venda agora é menor do que a anunciada inicialmente.
As participações que a Allos venderá são:
- de 49,5% a 70% no Shopping Metrô Santa Cruz
- de 41% a 65% em Caxias
- de 8% a 18% em Bangu
- de 20% a 29% em Parangaba
- de 9% a 22% no Plaza Sul
- de 6,5% a 12% no Villa-Lobos
- de 5% a 7% no Tamboré
“Com base no resultado operacional líquido (NOI) dos últimos 12 meses, a taxa de capitalização implícita de saída é de 11%. A Allos, porém, informou em comunicado que espera uma taxa de capitalização de 9,5%. Acreditamos que essa diferença possa estar relacionada a itens sem efeito caixa, principalmente no Shopping Metrô Santa Cruz, que opera sob concessão, além de algumas taxas de administração recebidas pela Allos”, diz o BTG Pactual.
Os analistas possuem recomendação de compra para as ações da Allos. O preço-alvo da casa é de R$ 39 em 12 meses.
Atualmente, os papéis ALSO3 são negociados a R$ 26,19, representando queda de 8% neste ano.
Entenda o negócio entre Allos e Kinea
A Allos e a Kinea Investimentos assinaram um Memorando de Entendimento para criar o Kinea ALLOS Malls FII, um FII de shopping centers cogerido pelas duas empresas. A captação prevista fica entre R$ 600 milhões e R$ 1 bilhão.
Caso a captação seja bem-sucedida, a Allos receberá 80% na conclusão da operação, parte em dinheiro e o restante em cotas do fundo — correspondentes a uma participação de 24% da Allos no FII, e os 20% restantes em três parcelas iguais, a serem pagas 24, 36 e 48 meses após o fechamento, corrigidas pela inflação medida pelo IPCA.
No funcionamento do fundo, Allos e Kinea cogerem o veículo. O fundo terá direito de primeira oferta sobre novos ativos que a Allos decidir vender. Há ainda uma exclusividade recíproca: qualquer negócio de gestão de investimentos em shoppings ou ativos relacionados, a Allos faz com a Kinea e a Kinea faz com a Allos.
O fundo pode chegar a R$ 10 bilhões ou R$ 20 bilhões, segundo o CEO da Allos, Rafael Sales.
“O que pode fazer o fundo crescer, além dos shoppings que já são dados, são eventualmente aquisições de portfólios de investidores institucionais que sejam donos de shoppings e que se sintam mais confortáveis de serem sócios de um fundo gerido pela Kinea e pela Allos”, disse o executivo, em comunicado.
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