Olhando para imóveis premium, a Kinght Frank revela que com US$ 1 milhão você compra 93 metros quadrados em Dubai, 34 em Nova York e apenas 15 em Mônaco.
Em solo brasileiro, R$ 1 milhão compra de 60 a pouco mais de 80 metros quadrados nas cidades mais caras, considerando o valor médio dos imóveis. A diferença entre o preço médio e o preço dos imóveis mais luxuosos é estreita em algumas cidades, mas abissal em outras. No limite, nas áreas mais disputadas e nas construções mais luxuosas, o mesmo R$ 1 milhão mal compra a área equivalente a uma vaga de garagem.
Mas o que faz com que uma área se torne tão valorizada? Parte da resposta é óbvia: localização, serviços, restrições regulatórias para construção, a boa e velha lei da oferta e da procura, qualidade das construções, poder aquisitivo dos compradores… Para além disso, há fatores mais, digamos, dinâmicos.
Uma mudança de plano diretor, uma redução (drástica) na criminalidade, os efeitos dos juros, entre outras variáveis.
São algumas mudanças nessa equação que explicam por que Vitória (ES) se tornou a cidade com o maior preço médio do país na penúltima leitura do Índice FipeZAP – R$ 15,6 mil o metro quadrado –, superando Itapema (SC), que por sua vez havia desbancado Balneário Camboriú (SC) há alguns meses.
São as únicas três cidades com preço médio acima de R$ 15 mil.
No entanto, não é na capital capixaba que estão os maiores preços. Trata-se de uma sutileza matemática que alçou Vitória ao topo do ranking nacional.
Muitos imóveis têm preços perto de R$ 15 mil o metro quadrado, mas o topo do mercado não vai além do dobro disso, enquanto em outros locais ele chega a superar seis vezes o preço médio. Em Vitória os valores são mais equilibrados; seus imóveis mais caros ficam em torno de R$ 34 mil o metro quadrado.
Esse panorama deriva do fato de que, em Vitória, contam-se nos dedos os bairros onde há desenvolvimento imobiliário. Há uma escassez natural em uma cidade que é separada de Vila Velha pela Baía de Vitória e fica espremida por um aeroporto e um terminal de exportação de minério da Vale.
São apenas 97 quilômetros quadrados de território; uma área equivalente a 1/15 da cidade de São Paulo. O tamanho reduzido ajudou o preço médio a saltar mais de 10% no acumulado deste ano.
Breno Peixoto, CEO da Nazca, incorporadora de Vitória, comenta que a inflação é uma pedra no sapato para o setor em todo o Brasil, mas é particularmente alta por lá.
“A inflação da construção civil no Espírito Santo é maior do que em outros estados. Apesar de ser um estado pujante e sério nas prestações de contas, é pequeno. Então, o material que chega aqui vem de São Paulo e do Rio, na grande maioria.”
O comprador do luxo é quase sempre um empresário, e há vários anos executivos e funcionários de empresas como Vale, Petrobras e também ArcelorMittal Tubarão (antiga CST) movimentam o mercado de alto padrão.
Mariangela Silva, economista do Grupo OLX, endossa a conexão entre renda e imóveis mais valorizados.
“Vitória tem uma renda domiciliar relativamente alta, mesmo quando comparada a São Paulo, e uma taxa de desocupação bem menor que a média do país, muito baseada no funcionalismo público e em setores como extração de petróleo e gás e logística portuária.”
O Mapa da Riqueza da Fundação Getulio Vargas (FGV), de 2020, aponta que os declarantes de imposto de renda de São Paulo têm renda média de R$ 13 mil.
Em Vitória, a renda média é de R$ 12,9 mil. O PIB per capita calculado pela Pnad, do IBGE, saiu de R$ 55 mil em 2017 para R$ 87 mil em 2023 na capital capixaba. Em São Paulo, é de R$ 93 mil. Ademais, o plano diretor pressiona os preços para cima.
Peixoto, da Nazca, observa que em uma ilha “só se cresce para cima, e não para os lados” – e em Vitória não há permissão para levantar edifícios com mais de 20 ou 30 andares na maior parte do território.
É uma das poucas cidades do país com essa dinâmica, assim como Florianópolis (SC), onde o preço médio do metro quadrado é de R$ 13,3 mil, o que a torna a quarta cidade com maior preço médio, segundo o índice FipeZAP.
“Também temos um plano diretor relativamente restrito. O Custo Unitário Básico (CUB) é de cerca de R$ 3 mil, em média, não passando de R$ 8 mil, e temos visto alguns empreendimentos de luxo que custam R$ 50 mil o metro quadrado”, comenta Cristine Mutti, professora do Departamento de Engenharia Civil da Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC) e doutora pela Universidade de Reading, na Inglaterra.
A cerca de 85 quilômetros de distância de Florianópolis são lançados arranha-céus aos montes, e os imóveis mais caros são negociados pelo dobro do preço relatado pela acadêmica.
Entre o Canto do Morcego e a Roda-Gigante
No norte do litoral catarinense, alguns preços chegam ao número mágico do ramo: R$ 100 mil o metro quadrado. É um patamar reservado a uma gama bem restrita de imóveis nos mercados mais valorizados do Brasil, geralmente lançamentos e com propostas ousadas.
É o caso de Balneário Camboriú e Itajaí. Esta última viveu uma corrida entre incorporadoras nos últimos anos, com lançamentos de edifícios cada vez mais altos e exclusivos.
O prédio mais alto do país, o Yachthouse by Pininfarina, fica em Balneário, com aproximadamente 294 metros de altura.
Atualmente em construção, o Senna Tower, inspirado no maior ídolo nacional da Fórmula 1, terá mais de 550 metros de altura. Ao fim da obra, será o prédio residencial mais alto do mundo.
Ali os valores superam os R$ 100 mil o metro quadrado, segundo Jean Graciola, CEO e presidente da FG Empreendimentos, responsável pelo Senna Tower.
Os apartamentos e as mansões suspensas custam entre R$ 32 milhões e R$ 60 milhões. As coberturas podem chegar a R$ 400 milhões.
Há três décadas na cidade, o empresário comenta que a ampliação da faixa de areia, somada ao turismo e ao plano diretor que permitiu prédios cada vez mais altos, está entre os fatores cruciais para tornar Balneário o que é hoje. Os impostos pagos pelas incorporadoras, reinvestidos em infraestrutura, fizeram com que a cidade também “funcionasse 24 horas”.
Nesse sentido, os prédios cresceram em altura e valores, e o mercado também teve de subir sua régua.
“Trabalhamos como se fôssemos uma empresa de capital aberto mesmo, com conselho consultivo desde 2012 e auditoria pela Ernst Young desde 2013”, conta Graciola.
A DWV, uma plataforma de inteligência de mercado, mostra um preço médio de R$ 25,7 mil por metro quadrado, bem acima dos R$ 15 mil da FipeZAP (um dos motivos é que sua metodologia avalia apenas imóveis novos).
Itajaí, que fica a cerca de 30 minutos de distância de Balneário, tem preços igualmente elevados, mas o conceito de luxo é razoavelmente diferente.
“A Praia Brava [em Itajaí] tem uma pegada diferente de Balneário, todos os terrenos são obrigados a manter uma área de preservação, com Mata Atlântica atrás e praia à frente, e os empreendimentos são muito mais voltados para o wellness”, afirma Graciola, que aposta na cidade: sua FG pretende chegar a ter 40% de seu portfólio lá.
O Canto do Morcego, no extremo norte da Praia Brava, tem uma das restrições mais apertadas da cidade. São permitidos prédios de no máximo cinco a sete pavimentos na costa.
Wadis Dall’Oglio Neto, CEO da Dall Empreendimentos, relata que o que foi visto na Brava na última meia década é algo inédito.
“Chegamos a tíquetes de R$ 80 mil a R$ 100 mil o metro quadrado em alguns empreendimentos especiais, e temos uma média de R$ 50 mil a R$ 60 mil”, diz.
“A Brava tem um adensamento muito menor do que Balneário; uma orla reduzida, de aproximadamente 3 quilômetros, com a morraria logo atrás. São basicamente três quadras nesse espaço”, segue.
Assim, tal como Vitória, o nível de restrição pressiona os preços. O plano diretor é mais circunscrito e, portanto, não há sombra na faixa de areia.
O perfil de comprador também é diferente. Balneário teve uma onda massiva de compradores do Centro-Oeste, impulsionada pela pujança do agronegócio brasileiro.
Dall’Oglio Neto nota que os compradores da Brava são na maioria sulistas, com uma representatividade de paranaenses crescendo nos últimos anos.
A companhia está construindo um prédio chamado Atmosphere Home Spa, com oito torres, na região. Seus 320 apartamentos somam um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 3 bilhões.
A cidade que não dorme – e onde os preços nunca devem cair
Se Balneário recebeu a alcunha de Dubai (ou Miami) brasileira, São Paulo, a maior metrópole do Hemisfério Sul, pode ser chamada de a Nova York abaixo da Linha do Equador.
É o que opinam Thiago Granato e Aldemar Salvino, fundadores da Homesphere, boutique imobiliária especializada em imóveis de luxo em São Paulo. Ambos vão à cidade americana uma vez a cada um ou dois anos, justamente porque a consideram o principal benchmark.
“O Brasil inteiro compra São Paulo. Todas as grandes famílias ricas têm imóveis aqui, assim como todos os multimilionários globais têm algum tijolo em Nova York”, diz Granato.
São Paulo tem preço médio de R$ 12,1 mil o metro quadrado, segundo o FipeZAP, sétima posição no ranking nacional.
O preço médio de imóveis de alto padrão, segundo a DVW, é de R$ 60 mil o metro quadrado na Vila Olímpia, R$ 38,7 mil no Itaim Bibi e R$ 37,7 mil nos Jardins.
Enquanto Balneário tem 150 mil habitantes e Itajaí tem 300 mil (embora cheguem ao milhão na alta temporada), São Paulo concentra quase 12 milhões de pessoas.
Essa característica torna a cidade heterogênea, em que cada bairro tem um ecossistema próprio e uma dinâmica particular – que vai dos preços e do custo de vida à padaria da esquina e à cultura local. Isso molda, inclusive, as predileções dos compradores.
Granato, da Homesphere, conta que os clientes que compram imóveis nos Jardins são mais “conservadores”.
Ele relata que apenas citou um prédio em um bairro nobre a uma cliente e ela o rejeitou imediatamente, pelo simples fato de não se tratar de um edifício de arquitetura neoclássica usual nos Jardins.
O portfólio da boutique mostra imóveis de mais de 800 metros quadrados em prédios neoclássicos na Rua Professor Artur Ramos, no Jardim Europa. Custando R$ 65 milhões, o metro quadrado sai por cerca de R$ 80 mil.
A gestão da empresa defende que São Paulo “não tem crise nem teto”, e que os preços devem corrigir para cima de forma perpétua.
De acordo com o economista e professor da FGV Robson Gonçalves, São Paulo e Rio de Janeiro se caracterizam por “ilhas de valorização”, com bairros onde o metro quadrado é substancialmente mais caro e destoam muito da média da cidade.
Para o acadêmico, a escassez de terrenos é um problema muito mais antigo na zona sul do Rio do que em bairros paulistanos.
Os maiores preços médios de bairros brasileiros ficam no litoral carioca, com R$ 28,7 mil o metro quadrado no Leblon e R$ 26,6 mil em Ipanema, segundo o FipeZAP.
O índice mostra R$ 20 mil para Itaim Bibi e R$ 18,2 mil para Pinheiros, bairros paulistanos.
No Leblon também são praticados preços que se aproximam de R$ 100 mil o metro quadrado, e há poucos anos foi ocupada a última área verticalizada da orla. O espaço foi ocupado pelo edifício Tom Delfim Moreira, de apenas sete andares, que chegou a ter ofertas na casa dos R$ 130 mil o metro quadrado.
Como os compradores não estavam dispostos a pagar tanto, a velocidade de vendas foi lenta e os preços reais de venda foram menores, mas ainda perto de R$ 100 mil.
Sinal de que os preços bateram no teto? Para Gonçalves, da FGV, não. Ao contrário, ele aponta mais um motivo para valorizações futuras.
“No Brasil, existe uma visão patrimonialista em relação a imóveis. Principalmente em anos eleitorais, com incertezas grandes. Estamos em um momento de sucessão importante, com as gerações baby boomer e X saindo de cena e passando seus bens, e os imóveis são considerados bens de raiz, que resistem a qualquer governo ou mudança de trajetória. As famílias mais bem assessoradas estão chegando à conclusão de que são conservadoras, e que imóvel é algo intergeracional. Nem um plano de previdência VGBL é tão bem visto quanto um imóvel.”
Matéria integrou a edição nº 145 da Forbes
