O desenvolvimento habitacional pode ser impulsionado por diferentes fatores, que vão do capitalismo ao oportunismo, passando pelo altruísmo e pela expressão artística.
Entre tantas possibilidades, os empreendimentos que resistem ao tempo, apoiam o crescimento das comunidades e impulsionam o desenvolvimento econômico são aqueles que geram valor. Mas não se trata de proporcionar retorno financeiro desde o primeiro dia, e sim de entregar benefícios continuamente, tanto para investidores quanto para moradores.
Quando projetada da maneira correta, uma moradia pode gerar valor diretamente para seus ocupantes, além de contribuir para o desenvolvimento da comunidade. Inovadores de diferentes partes do mundo oferecem exemplos concretos de como construir melhor, priorizando a geração de valor em vez de se concentrar exclusivamente nos custos.
Singapura cria incentivos para a geração de valor habitacional
Em Singapura, as autoridades responsáveis pela habitação criaram um sistema quantitativo para aprimorar os empreendimentos imobiliários. Primeiro, os projetos são avaliados pela área bruta construída.
Em seguida, calcula-se o coeficiente de aproveitamento do terreno, que relaciona a área construída à área do lote. O que pode ser construído não depende apenas do plano diretor, mas também das melhorias capazes de gerar valor para a comunidade e os moradores.
Os projetos podem obter incentivos que permitem ampliar em até 10% a área construída, desde que incorporem determinadas características.
O mecanismo estimula a inclusão de soluções desejáveis nos novos empreendimentos e, ao mesmo tempo, beneficia os incorporadores, que ganham a possibilidade de obter receitas com uma área maior. Entre as melhorias que podem render esses incentivos estão sistemas de refrigeração mais eficientes, produtos e soluções sustentáveis e a ampliação da vegetação nos edifícios.
“Acumular mais pontos começa com a melhoria da qualidade, de modo que a política pública se transforma em um modelo de negócios”, afirmou Emiel Arends, consultor sênior de assuntos urbanos da cidade de Roterdã. “Se você fizer isso, poderá ganhar mais dinheiro porque poderá construir mais. No modelo de Singapura, a qualidade se torna um modelo de negócios porque os incorporadores podem construir metros quadrados adicionais. Se houver lucro, eles farão isso.”
Singapura também estabelece nove elementos fundamentais para o desenvolvimento urbano:
- Organização urbana: estrutura clara e compreensível, que facilite a orientação e a circulação pela cidade
- Forma dos edifícios: integração com o entorno e contribuição positiva para a paisagem urbana.
- Rede de circulação de pedestres: conexões que tornem a cidade mais caminhável
- Espaços abertos: áreas destinadas ao lazer, à interação social e ao descanso da rotina urbana
- Paisagem das ruas: desenho urbano que torne os espaços públicos mais convidativos e adequados à circulação a pé
- Iluminação noturna: condições para a utilização dos espaços após o anoitecer, com redução do ofuscamento e da poluição luminosa
- Vegetação: incorporação da natureza ao ambiente urbano
- Coberturas dos edifícios: utilização dos telhados como áreas coletivas de convivência e lazer
- Acesso de veículos: organização da circulação motorizada para reduzir interferências no fluxo de pedestres e tornar a cidade mais segura e caminhável
Arends adotou a ideia e a implementou em Roterdã, reduzindo de nove para cinco os critérios de desenvolvimento e acrescentando outras exigências mais adequadas aos objetivos da cidade. Atualmente, ele conduz um projeto-piloto em uma área do município para avaliar se a incorporação de melhorias qualitativas pode se tornar um modelo de negócios, em vez de representar um obstáculo para os incorporadores.
“Em vez de acabar com conjuntos habitacionais que apresentassem apenas três ou quatro características positivas, tentamos mudar essa realidade ao introduzir princípios que incentivassem o setor privado a investir em qualidade”, acrescentou Arends. “Os incorporadores podem obter uma área bruta construída maior para o empreendimento, por exemplo, tornando-o mais neutro em emissões de carbono.”
Esses modelos baseados na geração de valor estão ganhando espaço não apenas por meio de regulamentações impostas de cima para baixo, mas também em resposta à demanda dos consumidores.
Demanda por características que agregam valor aos imóveis aumenta
Louis Adler, CEO e cofundador da REAL New York, uma empresa de corretagem imobiliária, participou de diversos projetos residenciais. Entre eles está um empreendimento com 108 unidades habitacionais cuja reforma deverá reduzir em 85% o consumo de energia por unidade. O projeto é reconhecido como o primeiro empreendimento certificado pelo padrão Passive House a obter um financiamento da Fannie Mae.
Características associadas ao padrão Passive House estão se tornando parte das análises da empresa. Ar fresco e filtrado, ambientes internos mais silenciosos e temperaturas estáveis são aspectos percebidos pelos potenciais inquilinos durante as visitas aos imóveis e que tornam os edifícios mais competitivos.
A REAL incorporou inteligência artificial (IA) ao seu modelo de negócios para produzir análises de imóveis comparáveis que demonstrem o valor dessas características, como a redução do consumo de energia e os diferentes pacotes de comodidades oferecidos. Segundo Adler, compradores e locatários já procuram imóveis com sistemas totalmente elétricos e construções que sigam os princípios do Passive House.
“As pessoas estão deixando edifícios que não seguem o padrão Passive House e procurando imóveis totalmente elétricos porque custa US$ 800 (cerca de R$ 4.080) por mês para refrigerar os ambientes durante o verão”, afirmou. “Com o projeto passivo, elas veem esse custo cair para US$ 400 (cerca de R$ 2.040) mensais no verão e permanecem por mais tempo porque esse gasto é reduzido graças a um projeto melhor.”
Ao mesmo tempo, o proprietário do edifício se beneficia do menor consumo de energia, que reduz os custos operacionais e melhora sua posição diante das regras municipais sobre emissões dos edifícios. Segundo Adler, ambos os fatores se refletem no lucro operacional líquido (NOI, na sigla em inglês) e no valor do imóvel no longo prazo.
Os locatários precisam ser informados sobre esses benefícios. Em geral, eles não têm meios de estimar os gastos futuros com serviços públicos e, por isso, elaboram seus orçamentos habitacionais considerando apenas o aluguel. Como frequentemente precisam pagar as próprias contas de consumo, a REAL New York procura demonstrar a economia esperada em imóveis de alto desempenho energético, permitindo que os interessados compreendam os benefícios financeiros.
“A eletrificação total faz parte dessa transformação, mas está rapidamente se tornando o padrão das novas construções em Nova York”, disse Adler. “De acordo com a Lei Local 154, edifícios novos com menos de sete andares precisam ser totalmente elétricos desde 2024. Portanto, a eletrificação, por si só, não diferencia um edifício. O que faz a diferença é a eficiência. Uma envoltória bem vedada e isolada mantém o consumo de energia baixo, enquanto sistemas elétricos eficientes de aquecimento e refrigeração aproveitam melhor essa estrutura. Essa combinação reduz os custos para os moradores, e fazemos questão de mostrar ao mercado essa vantagem.”
A REAL New York também considera as características do edifício e de seu entorno para avaliar a conveniência oferecida aos moradores. Fora do imóvel, isso inclui a possibilidade de fazer deslocamentos a pé, o acesso ao transporte público e a proximidade de boas escolas. Dentro do empreendimento, entram nessa avaliação comodidades voltadas ao bem-estar, como academias e saunas.
“As pessoas querem a conveniência de ter uma academia, uma sauna ou um tanque para banhos de imersão em água fria dentro do próprio edifício”, afirmou Adler. “É pelo mesmo motivo que o acesso ao transporte público importa: as pessoas querem ter aquilo que mais utilizam por perto e com fácil acesso.”
Embora os incentivos em larga escala estejam produzindo mudanças, melhorias em imóveis individuais e novas construções que priorizam a geração de valor também podem proporcionar retornos expressivos.
Como agregar valor às moradias
Um estudo de 2026 da Synchrony revela uma diferença significativa entre o que os proprietários esperam gastar com a manutenção de suas casas e o custo efetivo ao longo da vida útil dos imóveis. Segundo o levantamento, os proprietários estimam que as despesas acumuladas com manutenção chegarão a US$ 70 mil (cerca de R$ 357 mil). No entanto, o custo total projetado pela empresa supera US$ 339 mil (aproximadamente R$ 1,73 milhão) e ultrapassa US$ 418 mil (cerca de R$ 2,13 milhões) quando são incluídos os reparos emergenciais.
Considerando um período médio de 46 anos de propriedade, o relatório mostra que os moradores acreditam gastar entre US$ 1 mil e US$ 5 mil (cerca de R$ 5,1 mil a R$ 25,5 mil) por ano com a manutenção das casas. Na realidade, o valor supera US$ 7 mil anuais (aproximadamente R$ 35,7 mil).
Essas despesas incluem tanto os custos recorrentes quanto aqueles menos frequentes, distribuídos ao longo da vida útil do imóvel. Entre eles estão a limpeza de calhas, a inspeção dos sistemas de aquecimento, ventilação e ar-condicionado (HVAC), a pintura interna e externa, a substituição do isolamento térmico, das bancadas e dos aquecedores de água, além da troca de sistemas de climatização, fornos e telhados.
Quando negligenciados, esses reparos podem provocar consequências de longo prazo. Um pequeno vazamento, por exemplo, pode causar danos significativos pela água em seis meses e exigir a remoção de mofo um ano depois.
Embora a manutenção de rotina possa representar um peso financeiro, 75% dos proprietários também já precisaram lidar com reparos emergenciais. Desse grupo, 40% gastaram mais de US$ 3 mil (cerca de R$ 15,3 mil) por ocorrência. Entre as emergências estão problemas nos sistemas de climatização, vazamentos nos telhados e rompimentos de tubulações.
A baixa qualidade construtiva e o envelhecimento do estoque de moradias colocam os proprietários em uma situação delicada: eles continuam subestimando os custos e adiando os reparos. Além disso, a falta de planejamento faz com que as pessoas apenas reajam aos problemas, em vez de se prepararem para enfrentá-los.
Entre as mudanças que Smith considera capazes de aumentar o valor dos imóveis no longo prazo estão as alterações nas exigências para os sistemas de aquecimento, ventilação e ar-condicionado, que podem resultar em instalações mais baratas e menores custos operacionais. Ele também destacou que a substituição de janelas e portas contribui para melhorar o desempenho energético e reduzir as despesas com energia. Além disso, observa um aumento dos investimentos na proteção das casas contra incêndios e na impermeabilização de porões, espaços sob o piso e áreas ao redor das residências e de suas fundações.
“Estamos muito otimistas em relação a 2027 e aos anos seguintes, devido à formação de patrimônio imobiliário”, afirmou David Smith, vice-presidente sênior da Synchrony. “Os preços das casas ainda parecem estar subindo em âmbito nacional. O patrimônio acumulado e os gastos com melhorias residenciais parecem sólidos. Parte disso se deve à demanda reprimida, porque as pessoas não vêm realizando os reparos necessários. É a manutenção que foi adiada.”
De acordo com a Green Builder Media COGNITION Smart Data, essas iniciativas de manutenção estão centradas na agregação de valor às residências. A pesquisa da empresa revelou que a maioria dos proprietários se sente motivada a reformar suas casas pela possibilidade de economizar no longo prazo, motivo citado por 87% dos entrevistados. Em seguida, aparece o objetivo de aumentar o valor do imóvel, mencionado por 79%.
Uma economia de US$ 400 (cerca de R$ 2.040) por mês em contas de serviços públicos e seguros resultaria em US$ 48 mil (aproximadamente R$ 244,8 mil) ao longo de dez anos e US$ 144 mil (cerca de R$ 734,4 mil) durante um financiamento de 30 anos.
A inclusão de características que agregam valor a uma residência nem sempre se traduz em um preço de venda mais alto. Isso ocorre devido a problemas estruturais do setor habitacional e às falhas na transmissão das informações sobre o valor dos imóveis entre os diferentes participantes do mercado.
Como elevar o padrão de geração de valor na habitação
Quando existem sistemas estruturados, como o de Singapura, os benefícios são perceptíveis. Na ausência deles, os proprietários precisam arcar com despesas adicionais, que pressionam todos os sistemas envolvidos e acrescentam sucessivas camadas de custos desnecessários.
Esses problemas são sistêmicos e podem — e devem — ser enfrentados para tornar o ambiente de novas construções mais eficiente. Entretanto, identificar como e onde intervir é uma tarefa complexa.
A Renaissance Philanthropy elaborou um panorama detalhado da produção habitacional, mostrando que mais de 200 agentes distintos participam da construção de uma casa, desde a compra do terreno até a mudança dos moradores. Cada um desses participantes tem seu próprio modelo de negócios, incentivos, motivações e regulamentações, além de ser responsável por uma etapa específica do processo de construção.
O levantamento da organização identifica sete etapas no processo de construção de uma moradia. Os participantes são divididos em oito grupos diferentes, que, juntos, representam 551 relações classificadas em seis tipos. A complexidade do sistema não é apenas exaustiva, mas também intimidadora, afastando investidores e inovadores.
Uma possível solução é adotar um princípio comum de geração de valor. Esse valor corre o risco de desaparecer durante as inúmeras transferências de responsabilidade entre os participantes e pode se perder à medida que o processo passa de um agente para outro, cada qual com motivações e incentivos próprios.
A cidade de Roterdã também reconhece a necessidade de estabelecer uma linguagem comum entre os participantes. Para isso, implementou um programa de aproximação com a população, que prevê a designação de um representante local de planejamento e desenvolvimento urbano, responsável por fornecer informações e ajudar a comunidade a compreender e apoiar decisões importantes.
Arends também promove uma iniciativa em que urbanistas e arquitetos urbanísticos passam um dia trabalhando no departamento de zoneamento e planejamento da cidade. O objetivo é familiarizá-los com uma linguagem e processos compartilhados, permitindo que conheçam de perto o funcionamento do setor e entendam como as questões são discutidas nas diferentes etapas do planejamento.
A Green Builder Media defende que o conceito de valor por metro quadrado pode funcionar como uma linguagem comum para evitar perdas de valor durante as transferências de responsabilidade entre os agentes.
Os dados, por exemplo, são fundamentais para estabelecer uma estrutura de colaboração coesa. Eles orientam todas as etapas do processo, mas acabam sendo deixados de lado na avaliação de um imóvel. Menos de 3% dos 30 mil avaliadores credenciados pela Fannie Mae e pela Freddie Mac receberam treinamento em construção sustentável ou eficiência energética. Sem conhecer as principais características de alto desempenho de uma residência, esses profissionais não conseguem atribuir valor a elas. Quando chega o momento de obter um financiamento, tais atributos acabam não sendo considerados.
Além disso, o valor é determinado pelo mercado, e os avaliadores só conseguem demonstrá-lo por meio dos dados disponíveis e das vendas de imóveis comparáveis que encontram, afirmou a avaliadora Sandy Adomatis.
Don Worthington, gerente de divisão da Primary Residential Mortgage, explica que os credores avaliam quanto o comprador está disposto a pagar, por quanto o imóvel poderá ser revendido e em quanto tempo isso ocorrerá. Isso significa que os menores custos operacionais são relevantes, mas apenas quando os dados comprovam que existe demanda por essas características naquele mercado.
Embora existam muitas falhas nas transferências de informações e responsabilidades dentro desse sistema complexo, algumas iniciativas demonstram que é possível fazer esse processo funcionar bem.
Onde o mercado habitacional reconhece valor
Como mostram os exemplos de Singapura e Roterdã, os incorporadores são agentes fundamentais para incorporar a geração de valor às exigências dos projetos. Isso pode incluir certificações específicas, soluções de resiliência, sistemas de energia solar e armazenamento de eletricidade ou mecanismos de recuperação e reaproveitamento de água.
Lucienne Pears, vice-presidente de desenvolvimento econômico e de negócios da Kitson & Partners, incorporadora responsável pela comunidade planejada Babcock Ranch, afirmou que a empresa exige certificação Florida Green Building, preparação das residências para a instalação de carregadores de veículos elétricos e vidros resistentes a impactos. A companhia também desenvolve ações conjuntas de marketing com as construtoras responsáveis pelos imóveis.
Na avaliação de Pears, essas exigências mudaram a maneira como o mercado pensa e se comporta.
As seguradoras também podem influenciar esse processo ao traduzir o desempenho das construções em valores financeiros. Uma residência com certificação FORTIFIED, por exemplo, apresenta uma probabilidade de sinistro cerca de 70% menor. Além disso, os sinistros que ocorrem são aproximadamente 22% menos graves.
Na Califórnia, um investimento de US$ 5 mil (cerca de R$ 25,5 mil) em medidas de proteção estrutural da residência pode gerar uma economia de aproximadamente US$ 2 mil por ano (cerca de R$ 10,2 mil) nos prêmios de seguro.
Certificações como a FORTIFIED podem ser incluídas em campos específicos do MLS, o sistema de listagem de imóveis utilizado pelo mercado imobiliário americano. As construtoras podem incorporar esses atributos ainda na fase de projeto e utilizá-los para divulgar a economia potencial com seguros aos compradores.
Arquitetos e designers também podem contribuir, já que o projeto da residência é a etapa em que boa parte das decisões sobre a geração de valor é tomada. No entanto, esses atributos frequentemente são eliminados em processos de redução de custos.
Características relacionadas ao desempenho, como sistemas mecânicos mais eficientes, costumam estar entre os primeiros itens cortados até o fim da fase de desenvolvimento do projeto preliminar. Em seu lugar, podem ser priorizados elementos como tetos mais altos, afirmou Craig Lawrence, sócio associado da empresa de arquitetura KTGY.
Em alguns casos, a percepção de valor também depende de quem avalia o imóvel. A infiltração de água é a principal fonte de custos com garantias de construtoras e processos judiciais, o que torna uma envoltória construtiva mais eficiente uma questão tanto de desempenho quanto de impacto sobre o balanço patrimonial, afirmou Alan Hubbell, responsável pelo marketing residencial da DuPont Performance Building Solutions.
O valor também pode se perder em qualquer etapa de transferência de responsabilidades, inclusive no processo regulatório. Os códigos de construção podem ter efeitos contraditórios nessa discussão: em determinadas situações, as exigências aumentam os custos sem gerar benefícios equivalentes.
A expectativa é que esses diferentes aspectos estejam cada vez mais alinhados no futuro.
Como ampliar a geração de valor na habitação
Existem maneiras melhores de alinhar os interesses e preservar o valor ao longo das diferentes etapas do processo de construção de uma residência.
Corretores e avaliadores podem trabalhar para incluir campos específicos no MLS que identifiquem características de alto desempenho das moradias. Dessa forma, esses atributos passam a aparecer nos anúncios e nas comparações de mercado. As construtoras também podem anexar um documento complementar sobre características sustentáveis aos contratos de compra e venda, registrar transações concluídas no Green Building Registry e solicitar à plataforma local do MLS a inclusão de campos relacionados ao desempenho dos imóveis.
Proprietários e construtoras podem solicitar aos credores avaliadores com treinamento em características sustentáveis. Além disso, um novo formulário padronizado para a coleta de dados de avaliação imobiliária, cuja utilização será obrigatória a partir de 2 de novembro, inclui uma página dedicada a esses atributos.
O futuro da habitação dependerá desses valores. O investimento dos proprietários é significativo, e a saúde, o bem-estar e as finanças das pessoas dependem dele.
Matéria publicada originalmente em Forbes.com
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