Está previsto para esta terça-feira (19), na sede da B3, mais um leilão dos Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) da Prefeitura de São Paulo. Estarão disponíveis para arremate 164.509 mil títulos mobiliários ao preço unitário de R$ 17.601. Eles são relativos à Operação Urbana Consorciada Faria Lima, e, portanto, a administração municipal espera levantar R$ 2,89 bilhões com essa rodada.
Os Cepacs a serem ofertados integram um volume maior, de 218.518 títulos, que tiveram o prospecto aprovado pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários) na última sexta-feira (17). Esta será a sexta distribuição, e só restam outros 54.009 títulos a serem disponibilizados ao mercado, em leilão com data ainda a definir. Em outras emissões, a Prefeitura de São Paulo já conseguiu arrecadar R$ 3,1 bilhões com esse instrumento.
Criados por lei em 2024, esses papéis funcionam da seguinte maneira: ao adquirirem esses títulos, investidores e incorporadores com interesses em erguer prédios numa das regiões com metro quadrado mais valorizado da capital paulista ganham o direito de extrapolar os limites urbanísticos definidos pelas regras básicas da região.
Como são regidos por regras específicas, o interessado em usar os benefícios desses papéis deve apresentar seu pedido de vinculação ao terreno, com ou sem projeto. Esse mecanismo é acompanhado por um Conselho Gestor, que reúne poder público e sociedade civil, e tem permitido ampliar o alcance das intervenções.
Os valores arrecadados pela prefeitura são aplicados em infraestrutura, habitação social e melhorias urbanas. Desde o início da operação, há 21 anos, já foram captados R$ 3,1 bilhões, que financiaram obras emblemáticas. A lista inclui a revitalização do Largo da Batata, a implantação de ciclovias na avenida Faria Lima, obras em túneis importantes tais como Max Feffer e Jornalista Fernando Vieira de Mello, e conjuntos habitacionais. Nesta rodada, a prioridade é investir em projetos de habitação popular e equipamentos públicos no Complexo Paraisópolis, área recém-incorporada à operação.
O edital do leilão previsto para esta terça-feira (19) prevê que os Cepacs possam ser empregados tanto em imóveis residenciais quanto comerciais nos quatro setores delimitados pela Operação Urbana Consorciada Faria Lima: Helio Pellegrino; Pinheiros; Faria Lima e Olimpíadas.
Como anda o apetite do mercado?
Embora a concorrência pelos papéis deva ser alta, o ágio pode ser uma incógnita. No último leilão, o de 2021, eles foram adquiridos sem ágio. Em 2019, o ágio foi de 170%. O que se percebe é o que o mercado aprendeu a lição daquela ocasião, a de que entusiasmo sem viabilidade não fecha a conta.
Prova disso é que o valor a ser ofertado agora é o mesmo do último leilão, embora o TCM-SP (Tribunal de Contas do Município de São Paulo) tenha recomendado a revisão e que fosse feita a correção pela inflação acumulada no período, o que faria o valor unitário chegar a R$ 21.350,00
Embora representem o “filé mignon” da emissão de títulos mobiliários (estamos falando de Faria Lima), os juros elevados, custos de obra pressionados e insegurança jurídica podem levar gestoras a adotar uma postura pragmática. “Há demanda real sobretudo de quem já tem terreno na região, mas ninguém está disposto a pagar qualquer preço. O que veremos é um leilão de forte concorrência, porém com disciplina financeira muito mais rígida”, avalia Pedro Ros, CEO da Referência Capital.
Gustavo Assis, CEO da Asset Bank, lembra que o leilão de 2021 deixou marcas importantes no mercado, já que a redução pela metade da oferta de Cepacs e a insegurança jurídica daquele momento geraram cautela entre os investidores. “Agora, apesar de ainda haver questionamentos judiciais, o cenário é diferente: a demanda pela Faria Lima continua muito aquecida e o estoque de terrenos é extremamente escasso. Isso faz com que as gestoras não possam simplesmente ficar de fora”, avalia.
Analistas não descartam totalmente o ágio. Porém, se existir, deverá ser mais moderado diante do aumento dos custos de construção e da pressão por retorno dos fundos.
Sombra da insegurança jurídica
O leilão desta semana, no entanto, acontece sob a sombra de uma disputa judicial. Duas regras da lei que ampliou o perímetro da Operação Faria Lima foram suspensas por decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo na última sexta-feira (15). Apesar disso, a Prefeitura de São Paulo informou no sábado (16) que a liminar não atinge o certame desta terça e que o processo segue normalmente.
Ainda assim, o imbróglio jurídico adiciona incerteza a um instrumento que, ao mesmo tempo em que movimenta o mercado imobiliário, se tornou peça-chave no financiamento de políticas públicas para algumas das regiões mais vulneráveis da cidade. O mercado não deixará de forma alguma de entrar nessa, mesmo que o faça com o pé no freio. Afinal, perder essa janela pode significar ficar fora do último grande movimento de expansão da região.
