Em novembro, o bilionário espanhol do setor de vestuárioAmancio Ortegapagou US$ 850 milhões (R$ 4,27 bilhões) à vista pelo histórico edifício Canada Post, em Vancouver — um amplo hub tecnológico que ocupa um quarteirão inteiro e possui escritórios alugados para a Amazon. A operação estabeleceu um novo recorde como a maior venda de um edifício corporativo já realizada no Canadá.
A transação também marcou a 13ª aquisição imobiliária do discreto fundador daZarano ano passado. No total, o espanhol — cuja fortuna é estimada em US$ 141 bilhões (R$ 707,82 bilhões) — investiu mais de US$ 3 bilhões (R$ 15,06 bilhões) em 2025, distribuídos por 10 cidades em 8 países.
Entre as aquisições estão sete prédios de escritórios, dois hotéis, dois ativos industriais, um complexo de varejo de luxo, uma torre residencial e ainda uma participação de 49% em uma grande operadora portuária britânica.
Cada vez mais, os indivíduos mais ricos do mundo estão direcionando bilhões para o setor imobiliário. O cofundador da Oracle, Larry Ellison, possui quase US$ 3 bilhões (R$ 15,06 bilhões) em propriedades, incluindo a ilha havaiana de Lanai, hotéis na Califórnia e na Flórida, além de uma mansão em Palm Beach.
Já o bilionário dos hedge funds Ken Griffin investiu quase US$ 2 bilhões (R$ 10,04 bilhões) nos últimos anos em residências de luxo na Flórida, França, Londres e Nova York.
Ainda assim, ninguém destinou tanto capital pessoal ao setor quanto Ortega. Desde que abriu o capital da Inditex, controladora da Zara e maior varejista de moda do mundo, na bolsa de Madri em 2001, o empresário — hoje com 90 anos — investiu US$ 24 bilhões (R$ 120,48 bilhões) na compra de 216 propriedades em quase 100 mercados, mantendo praticamente todas — vendeu apenas 10.
Esse valor supera os US$ 20 bilhões (R$ 100,40 bilhões) que o fundador da Amazon, Jeff Bezos, destinou à sua empresa aeroespacial Blue Origin.
A Forbes analisou documentos corporativos, registros imobiliários e comunicados em nove países, além de dados das bases Regrid e Real Capital Analytics, para mapear o império imobiliário de Ortega.
Avaliado em aproximadamente US$ 25 bilhões (R$ 125,50 bilhões), ele abrange mais de 200 propriedades em 13 países. Isso o coloca como o maior investidor imobiliário do mundo, com um portfólio superior ao de grandes desenvolvedores como o australiano Harry Triguboff (US$ 23,2 bilhões / R$ 116,46 bilhões) e o americano Donald Bren (US$ 19,2 bilhões / R$ 96,38 bilhões).
Fortuna imobiliária
Filho de um trabalhador ferroviário, Ortega começou a trabalhar aos 14 anos em uma loja de camisas. Nos anos 1960, ao lado da então esposa Rosalía Mera, costureira, passou a produzir roupas em casa. Em 1975, lançou a Zara e, uma década depois, a Inditex. O casal se divorciou em 1986, mas ela permaneceu como conselheira até 2004 e acionista até sua morte, em 2013.
Ortega intensificou os investimentos imobiliários a partir de 2001, quando abriu o capital da Inditex. Na ocasião, vendeu 13,5% da empresa por US$ 1,1 bilhão (R$ 5,52 bilhões) e, pouco depois, criou sua holding, a Pontegadea.
Por meio dela, adquiriu o Club Hípico Casas Novas, um centro equestre na Galícia, onde sua filha Marta aprendeu a montar. Ao longo dos 25 anos seguintes, ampliou gradualmente seu portfólio, utilizando parte dos volumosos dividendos anuais da Inditex — US$ 28 bilhões líquidos (R$ 140,56 bilhões) desde 2001 — além de reinvestir receitas de aluguel em novas aquisições.
Segundo dois corretores que trabalharam com a empresa e falaram sob anonimato, Ortega costuma adquirir ativos premium com pagamento integral em dinheiro, sem recorrer a dívida, e raramente vende.
O balanço mais recente da Pontegadea, referente a 2024, indica apenas US$ 390 milhões (R$ 1,96 bilhão) em passivos — cerca de 2% dos ativos totais, um nível de alavancagem extremamente baixo para o setor imobiliário.
“Ele é muito diferente da maioria dos investidores, pois parece ter recursos praticamente ilimitados”, afirma um dos corretores. “Prefere ativos de baixo risco, não busca reformar ou reposicionar imóveis. Compra propriedades icônicas, de alto padrão, quase como um colecionador de obras de arte.”
No topo do mercado
Entre essas aquisições estão o arranha-céu Torre Picasso, em Madri (US$ 540 milhões / R$ 2,71 bilhões, em 2011), o histórico Devonshire House, em Londres (US$ 671 milhões / R$ 3,37 bilhões, em 2013), o complexo corporativo Troy Block, em Seattle (US$ 740 milhões / R$ 3,71 bilhões, em 2019), e o Royal Bank Plaza, em Toronto (US$ 916 milhões / R$ 4,60 bilhões, em 2022).
Muitos desses imóveis são ocupados por grandes empresas como Amazon, Apple, Meta, Nike, Spotify e a própria Zara, além de galpões alugados para FedEx, Home Depot e Walmart.
Outro diferencial está no horizonte de investimento. Ortega vendeu apenas 10 ativos ao longo de décadas. “Eles compram para manter indefinidamente. Outros investidores costumam vender entre cinco e dez anos. A Pontegadea busca fluxo de caixa de longo prazo”, explica um dos especialistas.
Essa estratégia ajuda a reduzir a exposição a oscilações do mercado imobiliário, especialmente em um momento de queda no segmento corporativo.
Ortega não se tornou o maior investidor imobiliário do mundo apenas por interesse no setor — trata-se também de uma estratégia fiscal eficiente.
Estratégia fiscal e dividendos bilionários
Na Espanha, tributos sobre grandes fortunas tornam o dinheiro parado menos vantajoso, já que o governo avalia anualmente os ativos financeiros. A alíquota máxima pode chegar a 3,5%, além de outros impostos.
No entanto, há isenções relevantes para empresas familiares, desde que cumpram certos critérios — como participação mínima de 5% e atuação ativa. Isso permite evitar tributação sobre recursos reinvestidos em ativos produtivos.
Segundo estimativas da Forbes, Ortega economizou US$ 800 milhões (R$ 4,02 bilhões) ao reinvestir dividendos em portos, energia renovável, telecomunicações e imóveis. “Esse fator foi fundamental para a expansão do portfólio da Pontegadea”, afirma Raquel Plaza, consultora tributária da Blevins Franks.
Outro benefício fiscal relevante envolve os dividendos da Inditex. Como a participação é detida pela Pontegadea, Ortega paga apenas 1,25% de imposto, em vez da alíquota máxima de 30% para pessoas físicas. Antes de 2021, havia isenção total, o que significa que ele provavelmente não pagou impostos sobre US$ 15 bilhões (R$ 75,30 bilhões) recebidos em duas décadas.
No total, essa estrutura tributária permitiu uma economia estimada de US$ 7 bilhões (R$ 35,14 bilhões) em impostos sobre dividendos. A empresa afirma que tributos são pagos sobre outras fontes de renda e que os dividendos já são distribuídos após tributação, evitando bitributação.
Apesar de ser um dos maiores family offices do mundo, a Pontegadea possui 90 funcionários distribuídos em oito escritórios. Seu conselho é formado por Ortega, sua esposa Flora Pérez, sua filha Marta Ortega e o CEO Roberto Cibeira.
Em entrevista rara ao Financial Times, Cibeira afirmou que a empresa não busca retornos extraordinários, mas sim investimentos que preservem capital e garantam fluxo constante de receitas. Em torno de 95% dos imóveis estão localizados em áreas premium.
Com dividendos cada vez maiores, Ortega deve receber US$ 3,8 bilhões (R$ 19,08 bilhões) da Inditex em 2026. Em fevereiro, a gestora australiana Macquarie anunciou um acordo de US$ 8 bilhões (R$ 40,16 bilhões) para adquirir a Qube Holdings, em parceria com a Pontegadea.
Ainda não está claro quanto Ortega investirá nessa operação, mas é provável que ele continue encontrando novas formas de alocar seu capital antes do prazo fiscal anual na Espanha.
*Reportagem originalmente publicada em Forbes.com
