Na esteira de um dólar mais fraco e um mercado com relativa baixa liquidez, os BDRs (Brazilian Depositary Receipts) de REITs (Real Estate Investment Trust) seguem com performance negativa na bolsa brasileira – de 52 ativos, somente 13 operam no campo positivo nos quatro primeiros meses do ano.
Um levantamento da Quantum Finance sobre o mercado de BDRs de REITs negociados na B3 aponta que cinco destes fundos ostentam uma valorização de dois dígitos percentuais.
Dentre eles, o National Storage Affiliates Trust (NSAT34) encabeça o ranking, com rentabilidade de 35% na janela.
Nesse caso, a alta expressiva tem a ver com um prêmio de aquisição, visto que em meados de março a Public Storage anunciou que havia firmado um acordo de fusão para adquirir a National Storage Affiliates Trust em uma transação all-stock avaliada em aproximadamente US$ 10,5 bilhões de enterprise value
O portfólio da NSA inclui mais de 1 mil propriedades, 6,4 milhões de metros quadrados locáveis e 550 mil unidades em 37 estados.
Veja os únicos 13 BDRs de REITs que sobem na B3 neste ano
- NSAT34 – 35,21%
- I1RM34 – 28,57%
- EQIX34 – 27,83%
- D1LR34 – 16,40%
- P1SA34 – 10,31%
- K1IM34 – 8,52%
- NTST34 – 7,99%
- H1ST34 – 5,36%
- W1EL34 – 4,81%
- R1EG34 – 2,46%
- R1IN34 – 2,27%
- E2LS34 – 0,57%
- P1LD34 – 0,53%
O Iron Mountain, segundo da lista, teve como catalisador da sua valorização de 28% uma transformação de negócio.
Assim, a alta esteve atrelada a uma mudança de fundamentos do ativo, que inclusive registrou resultados recordes em 2025, com 17% de crescimento de receita no trimestre final e ganhos de dois dígitos em várias linhas do resultado.
O guidance é de um crescimento de 12% na receita para este ano.
No primeiro trimestre de 2026 a gestora elevou as projeções de receita e fluxo de caixa para o anoapós um salto de 21,6% na receita do período.
Os bons resultados vieram por conta do reposicionamento do REIT, que agora possui uma fatia maior em data centers – a bola da vez do mercado.
Conforme os resultados do fundo, a receita com data centers saltou 47% na base anual, chegando a US$ 254 milhões no primeiro trimestre deste ano.
Dos 13 BDRs de REITs que sobem, somente três possuem exposição direta e relevante ao segmento de data centers, sendo eles EQIX34, D1LR34 e I1RM34.
Os demais são focados em segmentos como logística, hotéis, strip malls e outros tipos de imóveis.
O outro lado
Na ponta negativa, os ativos que mais caem são:
- Vornado Realty Trust (V1NO34): -24,73%
- Alexandria Ral Estate Equitis (A1RE34) -24,29%
- Apartment Investment & Management Co (A1IV34) -24,22%
Os mais populares dentre os que sobem
Olhando para a lista reduzida de BDRs de REITs que estão no campo positivo, o Equinix (EQIX34) ostenta uma posição de relevância, com market cap que ultrapassa US$ 400 bilhões.
Isso, considerando que se trata do maior REIT de data centers de todo o mundo.
Na composição do índice BDRX, aparece entre os 70 mais representativos de toda a B3. É o mais líquido da lista de 13 BDRs em alta, especialmente por conta da sua relevância global, narrativa de IA e preço acessível por BDR (cotação em torno de R$ 50–70).
A liquidez média diária na bolsa fica pouco abaixo de R$ 140 mil ao dia – baixa em termos absolutos, mas uma das mais altas dentre os REITs.
O Prologis (P1LD34) está também dentre os BDRs com maior peso teórico no BDRX, com mais de 111 milhões de BDRs emitidos, o que indica grande base de cotistas.
O fundo é o maior REIT de galpões e logística do mundo, com portfólio de cerca de 1 bilhão de metros quadrados.
O Realty Income (R1EG34) é o REIT de net lease (contrato de locação líquida) mais famoso do mercado, conhecido pelos dividendos mensais.
O tamanho do mercado de REITs
Dados do índice global FTSE EPRA Nareit Global Real Estate mostram que o mercado de REITs representa mais de US$ 3,2 trilhões globalmente.
O mercado é dominado pelos Estados Unidos, que respondem por mais de US$ 1,6 trilhão, conforme a Nareit.
Os ativos podem ser adquiridos em corretoras estrangeiras e também na bolsa de valores brasileira, a B3, via BDRs.
Neste caso, a diferença é que comprar o ativo diretamente na bolsa americana significa adquirir um REIT original, em dólar, com acesso a mais liquidez. O BDR, por sua vez, é um certificado negociado no Brasil que representa esse ativo estrangeiro, comprado na moeda local, mas com liquidez reduzida.
