O interesse do investidor brasileiro por ativos imobiliários no exterior deixou de ser pontual e passou a fazer parte da estratégia de preservação patrimonial de um número crescente de famílias. Nesse movimento, os REITs (Real Estate Investment Trusts), espécie de “primos” dos FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários) brasileiros, vêm ganhando espaço como uma forma prática de dolarizar o patrimônio e acessar um mercado mais maduro.
Os REITs somam cerca de US$ 1,4 trilhão (R$ 7,5 trilhões) em valor de mercado, com volume diário de negociações acima de US$ 10 bilhões (R$ 53,6 bilhões). No Brasil, o mercado de fundos imobiliários reúne aproximadamente R$ 183 bilhões, o que representa apenas 2,44% do tamanho do mercado americano.
A diferença de escala ajuda a explicar por que esses ativos passaram a entrar no radar do investidor local. Apesar da comparação frequente, FIIs e REITs operam sob regras bastante diferentes. Os REITs são empresas do mercado americano que investem em imóveis geradores de renda. Funcionam como os FIIs brasileiros, permitindo ao investidor comprar cotas na bolsa e receber dividendos vindos de aluguéis e valorização, com distribuição obrigatória de lucros.
As comparações param por aí. No Brasil, os fundos imobiliários precisam distribuir 95% do lucro caixa e os rendimentos são isentos de IR (Imposto de Renda) para pessoas físicas. Nos Estados Unidos, os REITs distribuem ao menos 70% do lucro tributável e os dividendos sofrem retenção de 30% na fonte para investidores estrangeiros. Além disso, os REITs são empresas, podem usar alavancagem e têm dinâmica de preço mais próxima à das ações.
Sem abrir números, fintechs voltadas para brasileiros que desejam internacionalizar sua vida financeira confirmam a tendência. Para José Maria Silva, coordenador de alocação e inteligência da Avenue, o movimento reforça a leitura de que a diversificação internacional deixou de ser uma escolha e se tornou um caminho inevitável. “A saída buscando proteção lá fora é inevitável, é factual. Acho que é um caminho sem volta. O movimento de diversificação internacional é inquestionável neste momento”, afirma. Segundo ele, a familiaridade do brasileiro com o investimento em imóveis explica a demanda constante por ativos imobiliários nos Estados Unidos, tanto em REITs listados quanto em fundos privados.
A maturidade do mercado americano aparece como um dos principais atrativos. Marx Gonçalves, head de fundos listados do research da XP, lembra que os REITs acumulam quase sete décadas de histórico. “Eles oferecem previsibilidade, governança e transparência por um motivo simples: trata-se de um mercado muito mais maduro, com tamanho incomparável ao dos fundos imobiliários brasileiros”, afirma.
No Brasil, os FIIs foram criados por uma lei de 1993, há 32 anos. Porém, efetivamente, o primeiro deles, o Memorial Office, só saiu do papel em 1996, para ajudar a distribuir cotas do Pátio Higienópolis. Hoje, são mais de 400 FIIs, segundo a B3.
Os Estados Unidos reúnem cerca de 200 REITs. Apesar de deter, numericamente, metade dos FIIs brasileiros listados, a escala ofertada pelo mercado americano favorece a diversificação. Para Paula Zogbi, estrategista chefe da Nomad, operar em mercados maiores reduz riscos específicos de ativo, de região e até de ciclos locais. Segundo ela, o investidor brasileiro encontra nos REITs uma exposição imobiliária mais pulverizada, algo difícil de replicar apenas com ativos domésticos.
“O mercado de REITs dos EUA é o mais maduro, profundo e regulado do mundo”, avalia Carlos Bonetti, CEO da Bonetti Properties Miami.
Como funcionam na prática
Entender as regras do jogo, no entanto, é fundamental. João Vianna, fundador e Co-CEO da Invisto, chama atenção para o fato de que os REITs foram desenhados, prioritariamente, para investidores residentes nos Estados Unidos. “Grande parte dos benefícios fiscais não se aplica ao investidor internacional, o que muda a equação de retorno no longo prazo”, diz. Por isso, segundo Vianna, investidores mais experientes têm buscado fundos privados com estruturas mais eficientes do ponto de vista fiscal e alinhadas ao capital estrangeiro.
A dinâmica de juros nos Estados Unidos também influencia diretamente o desempenho dos REITs. José Maria Silva, da Avenue, explica que o setor imobiliário americano opera com elevado nível de alavancagem e dívidas longas, o que cria uma relação direta com o comportamento dos juros de longo prazo. Em cenários de juros elevados, o custo da dívida aumenta e os dividendos perdem atratividade frente à renda fixa.
Quando os juros caem ou se estabilizam, o movimento tende a se inverter. Paula Zogbi, da Nomad, indica que a expectativa de queda dos juros pode destravar valor em alguns segmentos. “Quando o juro está muito alto, o mercado imobiliário esfria, as pessoas evitam mudar de casa. A expectativa de queda de juros tende a ser positiva para esses segmentos”, explica. Segundo ela, apesar da valorização dos imóveis físicos, muitas cotas de REITs ficaram defasadas nos últimos anos.
Ainda assim, João Vianna alerta para generalizações. “Não existe retorno médio representativo. O que existe são estratégias bem ou mal posicionadas dentro do ciclo”, diz. Para ele, o foco deve estar em nichos menos dependentes do crescimento do PIB e mais ligados à dinâmica local de oferta e demanda.
Segundo Carlos Bonetti, em um ambiente de crescimento mais moderado, a seletividade passa a ser o principal diferencial de performance. “Em essência, os REITs transformam o real estate americano em um ativo financeiro global, acessível, escalável e eficiente”, diz Bonetti.
Data centers ganham destaque
É nesse ponto que setores específicos ganham destaque. O avanço da inteligência artificial impulsionou os REITs de data centers e infraestrutura digital. Para Paula Zogbi, investir nesses ativos é como “comprar um pedaço de um data center em pleno boom da inteligência artificial”. Apesar da volatilidade recente, ela destaca que o potencial de longo prazo segue atrelado ao crescimento global do processamento de dados.
Um relatório da Moody’s Ratings indica que os investimentos ligados à expansão de data centers devem somar pelo menos US$ 3 trilhões (R$ 16,11 trilhões) nos próximos cinco anos em todo o mundo. Um terço disso deve ser apenas nas estruturas físicas.
Outros segmentos também chamam a atenção, como o de self storage (aluguel de boxes). José Maria Silva atribui o sucesso desse mercado ao perfil de consumo nos Estados Unidos. “É um mercado que prospera porque as pessoas acumulam muitos bens e precisam de espaço para guardar”, comenta.
Já nos fundos privados, João Vianna destaca estratégias voltadas a imóveis de luxo em regiões consolidadas. “São ativos menos sensíveis a crises de crédito, porque atendem um público de alta renda que depende menos de financiamento”, explica fundador e Co-CEO da Invisto.
Na prática, a leitura conjunta dos especialistas é que investir em ativos imobiliários nos Estados Unidos não substitui os FIIs brasileiros, mas funciona como complemento. Enquanto os fundos locais oferecem renda isenta em reais, os REITs e fundos privados agregam proteção cambial, governança e acesso a setores inexistentes no Brasil.
Carlos Bonetti diz que REITs e FIIs não são concorrentes. Para José Maria Silva resume essa mudança de mentalidade ao afirmar que investir no Brasil ou no exterior não são escolhas excludentes. “Os dois se complementam. São dinâmicas diferentes, com moedas e ciclos diferentes, que fazem mais sentido quando pensadas em conjunto.”
Como investir em REITs a partir do Brasil
No mercado local, o acesso aos REITs ocorre principalmente por meio de BDRs (Brazilian Depositary Receipts), que são os certificados negociados na B3. Hoje, existem cerca de 40 BDRs de REITs listados na bolsa brasileira, segundo levantamento da Quantum Finance.
Diferentemente dos REITs, os acessos via BDRs são feitos em reais, logo, sujeitos à variação cambial. Apesar disso, dados da própria Quantum mostram que o interesse vem acelerando. Entre novembro e dezembro de 2025, o número de negócios envolvendo dez BDRs de REITs acompanhados pela casa avançou 29,1%, passando de 5.072 para 6.548 operações no período.
