A Invista Real Estate comprou um imóvel conectado ao Aeroporto de Hawthorne, em Los Angeles, pela cifra de US$ 35,5 milhões (cerca de R$ 184 milhões no câmbio atual). Segundo fontes do mercado, cerca de 85% do imóvel é ocupado pela Tesla, enquanto o restante é locado pela Archer Aviation, empresa norte-americana que que desenvolve eVTOLs.
O local adquirido pela gestora imobiliária independente é um complexo de pesquisa e desenvolvimento de engenharia aeroespacial. No local, a equipe de engenharia de materiais da Tesla produz a receita dos vidros dos carros elétricos.
No local também ficam instalações da companhia de Elon Musk voltadas para o desenvolvimento de inovações e tecnologia de carros da Tesla e também de naves da SpaceX.
O galpão fica localizado no endereço 3507 da Jack Northrop Avenue, e soma um total de 3.767 metros quadrados de área.
A Invista pagou o valor totalmente à vista. Do valor total, US$ 23 milhões vieram via linhas de crédito obtidas junto a instituições financeiras americanas, ao passo que o restante foi financiado pelos investidores brasileiros da Invista Real Estate.
O ativo, antes da venda, era de propriedade de uma gestora americana que decidiu vendê-lo.
A tese da casa, para a compra, reúne três fatores considerados relevantes pela gestão:
- Moeda forte, com renda em dólar
- Risco de crédito baixo
- Compra de imóvel físico, com a gestora passando a ser proprietária de um ativo de tijolo
O imóvel inclui um hangar de vão livre com pé-direito de 12 metros, áreas adaptadas para P&D industrial, escritórios flexíveis e instalações de suporte à aviação. O galpão ainda possui benfeitorias customizadas pelo inquilino para testes de engenharia avançada.
A compra é feita em um modelo relativamente inusual, visto que a aquisição possui estrutura de propriedade em regime de fee-simple (propriedade plena do terreno e da construção). As instalações vizinhas a aeroportos americanos, de forma geral, são ocupadas por meio de contratos de concessão de terreno.
Assim, segundo a gestora, o ativo em questão representa uma das poucas exceções de propriedade privada definitiva com acesso direto à pista de pouso, representando menos de 1% do inventário nacional de hangares semelhantes.
Retorno esperado é de até 13% ao ano, em dólares
A rentabilidade esperada é de 8,5% ao ano, em dólares, para os investidores, com um risco de crédito especialmente baixo quando comparado com ativos análogos que estão no Brasil.
No entanto, a gestora brasileira pretende vender o imóvel no futuro. Com a liquidação dessa transação, o retorno total deve subir para 13% ao ano.
O ativo ficará encapsulado dentro da área da asset rotulada como “renda imobiliária nos Estados Unidos”, que visa a geração de renda mensal em moeda forte.
Tesla e Archer possuem contratos longos, de até 30 anos
Os contratos de locação atrelados ao ativo são considerados “atipicamente longos” pela gestora, com prazos indo de 12 a 30 anos.
Além da Tesla, a Archer Aviation, locatária da menor parte, tem no imóvel sua aposta mais concreta para o mercado de Los Angeles.
É no aeroporto que a companhia quer firmar seu centro operacional da rede de eVTOLs planejada para Los Angeles, posicionando o local como ativo estratégico para os Jogos Olímpicos de 2028.
A empresa é listada na NYSE sob o ticker ACHR. O market cap fica pouco abaixo de US$ 4 bilhões.
No primeiro trimestre deste ano, a empresa reportou US$ 1,6 milhão em receita líquida e prejuízo líquido de aproximadamente US$ 218 milhões. A companhia tem queimado cerca de US$ 180 milhões por trimestre, mas mantém liquidez de aproximadamente US$ 1,8 bilhão em caixa.
Os vizinhos do mesmo ramo
No coração do ecossistema de manufatura avançada de Hawthorne, o complexo fica próximo de gigantes globais do setor aeroespacial.
Historicamente, o South Bay concentra uma parcela significativa da indústria aeroespacial do Condado de Los Angeles. Já na década de 1990, estudos apontavam que o local concentrava mais de 30% de toda a força de trabalho aeroespacial do Condado de Los Angeles.
Na região, há presença de empresas como SpaceX, Northrop Grumman, Boeing, The Aerospace Corporation e Rocket Lab, em cidades como El Segundo e Hawthorne.
