No mercado de ações, o investidor estrangeiro já representa a maior fatia do mercado, com folga. Neste ano, a B3 mostrou que essa base de investidores chegou a representar mais de 60% dos negócios, maior patamar desde que a bolsa de valores começou a divulgar a sua série histórica. No mercado de Fundos Imobiliários (FIIs), a realidade ainda é distante disso, e alguns players do setor apertaram as mãos para tentar fechar esse gap.
Nascida mais cedo neste ano, a Latin America REITs Association (LAREAL) representa gestoras de FIIs que visam fazer com que o mercado se torne mais atrativo para investidores estrangeiros e institucionais. O objetivo demanda que o mercado ultrapasse alguns obstáculos – que vão dos mais elementares a outros que demandam, de fato, o redesenho de alguns processos.
“Diversos fundos imobiliários, por exemplo, não têm o seu demonstrativo financeiro traduzido pro inglês. Isso faz com que diversos desses fundos não estejam sequer elegíveis para receber esse capital internacional e institucional”, diz Potyguara Camargo, presidente da LAREAL, em entrevista à Forbes.
A tese do presidente da associação, que comandava a mesa institucional de FIIs da XP até o ano passado, é de que, no momento, o maior crescimento deve vir de fundos de índice (ETFs, na sigla em inglês) – na prática, as gestoras enxergam que é mais simples, neste momento, fazer com que os FIIs sejam mais bem vistos por formuladores de índices que incluam os fundos em carteiras teóricas.
Com isso, a associação tem aberto diálogo com players como a FTSE Russell, S&P e Morgan Stanley Capital International (MSCI), procurando tornar os FIIs brasileiros elegíveis para as carteiras dos ETFs.
Hoje a LAREAL reúne sob seu guarda-chuva as gestoras: Alianza, Guardian, Suno, TRX, Valora, Vinci Compass e Zagros.
Olhando para o estoque de cotas, os investidores estrangeiros concentram aproximadamente 4% das cotas emitidas de FIIs atualmente. As pessoas físicas dominam com 74% e os institucionais locais ficam com os outros 22%.
O cenário passou por uma mudança substancial recente. Entre janeiro e fevereiro deste ano, a indústria de FIIs anotou volume médio diário de negociações de R$ 508 milhões, representando crescimento de 60% ante igual etapa do ano anterior.
Desse total, 24% vieram de investidores não residentes no Brasil.
Na esteira desse movimento, Camargo não descarta um futuro breve em que as fatias de institucionais e estrageiros se assemelhem ao mercado de ações da bolsa de valores.
“O Ibovespa tem em torno de 65% de investidores estrangeiros no fluxo diário. O player varejo representa ali em torno de 12%. Então acho que não seria tão absurdo a gente mirar em algo como o que acontece no Ibovespa.”
O que falta para o gringo comprar mais fundos imobiliários
Membro da Global REIT Alliance (GRA), a associação latina indica que a internacionalização e institucionalização dos fundos brasileiros perpassam por mudanças de governança e de padronização.
Nesse sentido, o diálogo é mantido com instituições como a GRA, além de outras como Asia Pacific Real Assets Association (APREA) e National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT).
A ideia é colher os feedbacks e sugestões e trazê-los à mesa com a indústria local, que deve caminhar para seguir as melhores práticas internacionais.
“Queremos trazer uma melhor governança e boas práticas para o mercado local, com a expertise dos players daqui. A ideia é de fato envolver todos os que irão se beneficiar”, conta Camargo.
Dentre as mudanças esperadas, alguns fundos podem passar a adotar métricas mais populares nos EUA e em outros mercados.
No exterior ainda se usa pouco a métrica de Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP). Em vez disso, o mais usual é analisar Net Asset Value (NAV) e Funds From Operations (FFO).
Qual o tamanho do mercado de FIIs no Brasil – e suas diferenças com os REITs
Nos EUA, o investimento institucional e estrangeiro é dominante, dado que os fundos de pensão, seguradoras e ETFs globais são os principais cotistas dos REITs – sigla em inglês que significa Real Estate Investment Trust, o equivalente internacional aos fundos imobiliários.
Os FIIs no Brasil somam pouco menos de 3,2 milhões de cotistas juntos, com mais de R$ 200 bilhões de patrimônio. Trata-se do sétimo maior mercado do mundo para a classe de ativo em questão.
O mercado brasileiro teve uma aceleração relevante na última década, com ventos favoráveis que incluem esforços da indústria pela democratização dos investimentos, juros baixos em um passado recente e gestoras que se aproximaram da pessoa física.
Entre o fim de 2017 e 2023, a quantidade de CPFs de investidores em FIIs listados saltou de 121 mil para 2,1 milhões, multiplicando quase 18 vezes na janela em questão.
O patrimônio líquido mais que dobrou no mesmo período, saindo de R$ 114 bilhões para R$ 257 bilhões.
Nos EUA, os REITs listados têm equity market cap superior a US$ 1,4 trilhão, e o total de ativos imobiliários brutos — contemplando REITs listados e não listados — supera US$ 4,5 trilhões.
O mercado de REITs listados dos EUA é, portanto, cerca de 40 vezes maior.
Mais de 400 fundos – mas ainda longe dos institucionais
O presidente da LAREAL avalia que o mercado brasileiro definitivamente não carece de produtos e que, inclusive, o futuro reserva mais movimentos de aglutinação.
“Um movimento muito importante que tende a acontecer e já está acontecendo é a consolidação dos fundos. O Pátria, por exemplo, fez M&A com diversas assets e isso tende a transferir a liquidez dos fundos menores para os fundos maiores, consequentemente, mais possibilidades de ser elegíveis nesses índices internacionais.”
O número de FIIs listados no Brasil cresceu cerca de 6% entre 2021 e 2025. Na prateleira das corretoras, hoje, são cerca de 430 fundos.
Entretanto, existem apenas dois ETFs listados no Brasil com foco em FIIs: o XFIX11 (focado no índice de FIIs do mercado brasileiro) e o HERT11 (focado em FIIs de tijolo).
A pleno vapor
Segundo estimativas do Santander, a indústria de fundos imobiliários deve passar por um incremento da ordem de 400 mil cotistas neste ano, ultrapassando os 3,4 milhões no total.
Projeções da indústria apontam que, em um ambiente de juro real mais próximo de 5% e com Selic de um dígito percentual, o mercado de FIIs pode até triplicar ante o tamanho atual.
