O fundo imobiliário (FII) Tellus Multiestratégia, o TELM11, concluiu a venda de direitos aquisitivo de um empreendimento com imóveis de luxo no Itaim Bibi por R$ 11,5 milhões, conforme fato relevante divulgado pela gestora.
O ativo fazia parte do empreendimento Pinna 5109, e a Tellus recebeu o valor integral da venda na data da transação.
Conforme o comunicado da gestora do TELM11, a operação foi montada originalmente com uma estrutura que combina aquisição de direitos aquisitivos com concessão de opção de recompra ao vendedor.
O fundo multiestratégia entrou no ativo durante a fase de lançamento do empreendimento, comprando os direitos sobre a unidade de forma parcelada e com desconto relevante sobre o valor de tabela.
Ao mesmo tempo, concedeu ao vendedor o direito de recomprar esse mesmo ativo dentro de um prazo determinado, desde que pagasse mensalmente um prêmio de opção ao fundo.
Na prática, é uma operação de crédito com garantia imobiliária, com o empreendimento imobiliário servindo como lastro. Assim, os prêmios mensais remuneram o fundo enquanto a opção está ativa – algo relativamente usual em fundos multiestratégia.
Enquanto a operação estava vigente, o FII recebeu os prêmios mensais e, ainda em maio, divulgou outro fato relevante comunicando que a ponta vendedora notificou a renúncia ao exercício da opção de recompra.
Assim, a Tellus colocou a unidade localizada no Itaim Bibi no mercado e buscou um comprador externo.
Resultado da operação superou R$ 1 milhão.
Conforme detalhado pela gestora, o valor líquido da venda já descontava a comissão comercial, que foi de R$ 11,15 milhões.
Como o custo de aquisição da operação havia sido de R$ 10,49 milhões, o ganho de capital com a operação foi de aproximadamente R$ 662 mil.
No entanto, considerando os prêmios recebidos mensalmente, que foram R$ 371 mil, o resultado chegou a R$ 1,03 milhão.
O prazo total foi de seis meses, e a Taxa Interna de Retorno apurada ficou em 42,63% ao ano, já líquida da comissão de venda. A gestão estima que o ganho de capital com a transação represente R$ 0,21 por cota do fundo.
Cotação do TELM11
As cotas do TELM11 operam em queda de 2,7% no pregão desta segunda-feira (8), a R$ 9,51. No acumulado de 12 meses, os papéis do FII acumulam retração de 4,9%.
