Em revisão da carteira teórica de fundos imobiliários (FIIs), os analistas do BTG Pactual aumentaram a exposição a MCCI11, KNCR11 e KNHF11. Em contrapartida, RBRY11 saiu do portfólio e GZIT11 teve uma redução de 0,5% na exposição.
A movimentação na carteira de FIIs do BTG Pactual é em razão de um ajuste na exposição ao setor de crédito. A visão é de que o segmento estruturado tende a apresentar maior sensibilidade no curto prazo, e portanto o RBRY11 saiu da carteira.
Em contrapartida, a casa prefere FIIs high grade, como KNCR11 e MCCI11, “que apresentam uma relação risco-retorno mais favorável”.
O incremento em KNHF11 é por conta da carteira diversificada e dos múltiplos considerados atrativos, com desconto acima da média histórica.
Sobre as últimas semanas, o BTG Pactual avalia que a renovação das preocupações com a trajetória fiscal causou alta dos juros futuros e pressionou ativos domésticos.
“Para os fundos imobiliários, esse movimento eleva o retorno exigido pelos investidores e aumenta a concorrência da renda fixa. Após a recuperação observada nas semanas anteriores, a correção também refletiu realização de lucros e revisão de carteiras. A volatilidade pode persistir, a depender das sinalizações sobre a condução da política econômica”, diz a casa.
Nesse sentido, o IFIX negocia próximo de 0,8 vez o valor patrimonial, equivalente a um desconto de aproximadamente 20%, patamar historicamente depreciado.
Já o dividend yield fica próximo de 12,5% ao ano, próximo das máximas históricas.
“Apesar da instabilidade financeira, os fundamentos operacionais dos principais segmentos permanecem relativamente saudáveis”, avalia a casa.
Nas lajes corporativas, o BTG considera que a demanda por espaços de qualidade e a baixa atividade construtiva favorecem imóveis localizados em regiões consolidadas. Na logística, a ocupação elevada e o crescimento dos aluguéis sustentam um cenário operacional positivo.
Nos shoppings, o ambiente de consumo mais desafiador exige acompanhamento, embora empreendimentos competitivos e uma base diversificada de lojistas ofereçam alguma proteção às receitas.
Por fim, nos fundos de recebíveis, a preferência recai sobre carteiras high grade, com devedores sólidos e garantias adequadas.
“Operações high yield exigem cautela adicional diante da piora das condições financeiras. Uma deterioração fiscal prolongada pode ampliar os riscos de inflação e desvalorização cambial. Nesse contexto, ativos reais podem contribuir para a preservação do patrimônio por meio da geração de renda e da recomposição dos aluguéis”, diz o BTG Pactual.
“Essa proteção, contudo, é parcial, uma vez que menor atividade econômica, vacância e inadimplência também podem afetar os resultados. Na alocação, entendemos que faz sentido equilibrar fundos de tijolo e recebíveis de melhor qualidade, priorizando rendimentos recorrentes e estruturas financeiras saudáveis. Alavancagem elevada, concentração e distribuições dependentes de resultados extraordinários merecem atenção adicional”, completa.
Veja a carteira de FIIs do BTG Pactual
Recebíveis (43,5%)
- KNCR11 (Kinea): 15,0%
- KNIP11 (Kinea): 14,0%
- MCCI11 (Jive Mauá): 8,5%
- BTCI11 (BTG Pactual): 6,0%
Galpões Logísticos (24%)
- BTLG11 (BTG Pactual): 13,0%
- VILG11 (Vinci Compass): 5,5%
- HGLG11 (Pátria): 3,0%
- BRCO11 (Bresco): 2,5%
Lajes Corporativas (9,5%)
- PVBI11 (Pátria): 5,0%
- BRCR11 (BTG Pactual): 4,5%
Shopping Centers (10%)
- VISC11 (Vinci Compass): 6,0%
- GZIT11 (Gazit): 2,0%
- HSML11 (HSI): 2,0%
Híbrido (7,0%)
- TRXF11 (TRX): 7,0%
Hedge Fund (6,0%)
- KNHF11 (Kinea): 6,0%
A carteira recomendada de fundos imobiliários (FIIs) do BTG Pactual para novembro de 2026 reúne 15 fundos no total e apresenta dividend yield anualizado de 11,5%.
O P/VPA médio é de 0,85x e a liquidez média é de R$ 13,7 milhões por dia. Em outubro, a carteira teve retorno de -2,71%, resultado ligeiramente melhor que o do IFIX, que recuou 2,89% no mesmo período.
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