Um a cada quatro executivos de incorporadoras e gestoras acredita que faltará crédito para sustentar o crescimento projetado do Minha Casa Minha Vida (MCMV) para os próximos anos, segundo levantamento do Global Real Estate and Infrastructure Institute (GRI Institute), think tank global do setor fundado em Londres.
Em se tratando das fontes de financiamento do Minha Casa Minha Vida, a preocupação é ainda maior — 44% acreditam que a dependência extrema do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e da poupança é uma fragilidade. Desse grupo, 19% avaliam que essa submissão a fontes direcionadas já está sufocando o crédito de mercado no cenário atual.
O sinal amarelo acende em um momento em que figuras do governo têm acenado para metas ambiciosas mesmo em meio ao ritmo de crescimento já acelerado do MCMV, que tem orçamento recorde de mais de R$ 200 bilhões neste ano e chegou a fazer a carteira de crédito imobiliário da Caixa bater R$ 1 trilhão.
No primeiro trimestre, o ministro das Cidades, Jader Filho, sinalizou que a projeção oficial é contratar 1,5 milhão de novas unidades habitacionais apenas no ano que vem. Este volume representa mais de 70% de tudo o que foi viabilizado pelo Minha Casa Minha Vida entre o início de 2023 e o final de 2025.
“O risco maior para os empreendedores é não conseguir colocar na rua os projetos, os terrenos que foram concebidos para serem lançados. Existe uma demanda da população com relação à habitação. Existe necessidade da empresa de colocar terrenos na rua. O principal risco é termos uma redução de oferta; uma redução de lançamento dessas unidades”, diz Alexandre Fernandes, sócio e diretor da divisão imobiliária do GRI Institute no Brasil, em entrevista à Forbes.
Para a pesquisa, o GRI Institute ouviu mais de 150 incorporadoras, construtoras, gestoras de fundos e investidores institucionais.
O que está acontecendo com FGTS e Poupança
A poupança (SBPE) acumula saldo negativo desde 2023, com os recursos sendo pressionados pela concorrência de outros produtos que estão nas prateleiras de bancos e corretoras, em especial de renda fixa.
Os números consolidados, segundo o Banco Central, apontam para uma retirada líquida de R$ 15,5 bilhões em 2024, que figurou como o melhor resultado desde 2020, ainda que negativo — fruto de depósitos de R$ 4,17 trilhões contra retiradas de R$ 4,21 trilhões. Apenas no SBPE, as retiradas superaram os depósitos em R$ 21,7 bilhões.
Já no ano de 2025, o saldo negativo voltou a crescer e atingiu R$ 85,6 bilhões, enquanto no SBPE o saldo entre saques e depósitos foi de R$ 62,98 bilhões negativos.
No FGTS, por sua vez, mesmo com arrecadação saudável pelo aquecimento do mercado de trabalho formal, opera no limite prudencial pela combinação de metas habitacionais crescentes e drenagem paralela de liquidez.
Esse impacto ocorre por conta de medidas como o saque-aniversário e outros instrumentos que permitem o dreno de recursos do fundo.
Segundo análise do Itaú BBA, os saques extraordinários — incluindo o saque-aniversário — retiraram R$ 15 bilhões do FGTS neste ano, levando o conselho a revisar a projeção de caixa para o fim de 2026 de R$ 175 bilhões para R$ 165 bilhões.
Fragilidade parcial e esperança no mercado de capitais
Apesar do cenário de alerta, metade dos executivos consultados (50%) avalia que a fragilidade é apenas parcial. Esse grupo demonstra otimismo com a transição de modelos, por entender que o mercado de capitais — via Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) — já está substituindo gradativamente o crédito direcionado tradicional, o que poderia mitigar o risco de escassez em 2027.
O sucesso dessa transição, segundo analistas citados na pesquisa, dependerá da atratividade das taxas para o investidor privado e da capacidade do segmento de baixa renda de absorver custos de financiamento moderadamente mais altos do que os subsidiados pelo governo.
“Isso vai ser constante. Não existe mais um cenário — pelo menos com as condições que a gente tem atualmente — em que o mercado de capitais não seja uma terceira via para poder contribuir com essa equação do financiamento imobiliário“, diz Fernandes, do GRI Institute.
“Se você olhar, principalmente os imóveis de médio padrão, que são altamente dependentes desse capital, a maior parte das empresas que trabalham nisso estão migrando para alternativas do mercado de capitais. Eles estão fazendo operações de CRIs, conseguindo financiar as suas operações através de capital que não está vindo de poupança, mas sim de investimento, e podendo também se blindar um pouco com relação a essa escassez de recursos”, completa.
BBA chama atenção para desidratação na fonte de recursos
Em relatório sobre o tema, o BBA sinalizou que as empresas com exposição ao MCMV se mostram resilientes, no entanto, a desidratação do FGTS segue no radar.
A carteira do Minha Casa Minha Vida já concentra R$ 610 bilhões em empréstimos, equivalentes a 93% do crédito total do FGTS, com retorno médio de 4,72% ao ano — abaixo da inflação atual.
O descasamento entre o yield dos financiamentos subsidiados e a correção devida aos cotistas limita a capacidade do FGTS de ampliar concessões sem comprometer sua saúde financeira.
Preservar liquidez e rentabilidade são as prioridades sinalizadas pelo conselho do FGTS, segundo o BBA. No horizonte de 2029, a projeção de caixa foi revisada de R$ 184 bilhões para R$ 156 bilhões, refletindo o impacto acumulado dos programas de retirada antecipada.
Apesar das restrições, o FGTS estuda a criação de subfaixas dentro das Faixas 3 e 4 do MCMV para reduzir os juros dos contratos elegíveis.
“Os recursos do FGTS ficaram mais restritos após os recentes programas extraordinários de saque, reduzindo o saldo de caixa esperado até o fim de 2026. Ainda assim, estudos estão em andamento e podem resultar em taxas de financiamento imobiliário menores para as Faixas 3 e 4, o que, em nossas estimativas, aumentaria a capacidade de compra dos consumidores em aproximadamente 5% a 35%”, disse o BBA, em relatório emitido após reunião com um membro do conselho do fundo.
Orçamento do Minha Casa Minha Vida em 2026 é recorde
O Minha Casa, Minha Vida chegou em 2026 ao maior orçamento da história, de R$ 208,66 bilhões, crescimento de 20% a 25% ante o ano anterior, conforme dados do Ministério das Cidades.
Os recursos combinam FGTS, subsídios diretos, Orçamento Geral da União e, de forma inédita, o Fundo Social — que passou a alocar capital em habitação após mudanças na legislação em 2025.
O déficit habitacional é o principal catalisador positivo para o programa.
Dados da Fundação João Pinheiro estimam que o país tem carência de 5,77 milhões de domicílios, equivalente a 7,4% das moradias particulares ocupadas.
A ampliação das faixas de renda do Minha Casa Minha Vida foi outro vetor relevante.
Com a inclusão da Faixa 4 — que contempla famílias com renda de até R$ 21 mil —, incorporadoras como MRV e Cury passaram a enquadrar praticamente a totalidade de seus portfólios no MCMV, ampliando o mercado endereçável e reduzindo a exposição ao crédito de mercado.
Assim, conforme reportado pela Forbes, a combinação entre os juros subsidiados e o panorama de déficit habitacional tem impulsionado a predileção do sell-side por companhias voltadas para o Minha Casa Minha Vida.
