O fundo imobiliário (FII) BTG Pactual Logística, o BTLG11, concluiu a compra do galpão logístico BTLG Guarulhos I, localizado no município de Guarulhos, na Grande São Paulo.
A informação consta em fato relevante divulgado pelo BTLG11 nesta quarta-feira (26), após o fechamento do pregão.
O imóvel fica dentro do raio de 30 quilômetros da capital paulista, tem 95.348 m² de área bruta locável (ABL) e está 100% locado.
O valor total da transação é de R$ 375 milhões, o equivalente a cerca de R$ 3.924 por metro quadrado.
A compra não foi paga à vista. Segundo o fato relevante, o fundo dividiu o desembolso em duas etapas:
- 1ª parcela (60% do total): R$ 225 milhões, pagos nesta quarta-feira (26), na data de fechamento do negócio
- 2ª parcela (40% restantes): R$ 150 milhões, a serem pagos em até 18 meses, com correção pela variação do IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo)
Desde o pagamento da primeira parcela, o BTLG11 já passou a ter direito à totalidade das receitas de locação do imóvel — ou seja, o galpão já contribui integralmente para o resultado do fundo, mesmo com parte do preço ainda em aberto.
A gestora destacou dois indicadores para justificar a atratividade da compra — um cap rate de entrada de 9,1% e um yield médio estimado para os próximos 18 meses de 15,2%.
Na prática, o cap rate mostra a relação entre a renda anual gerada pelo imóvel e o valor pago por ele — quanto maior o percentual, mais barato (em tese) o ativo foi adquirido em relação à receita que gera.
Já o yield mais alto no curto prazo reflete o efeito do pagamento parcelado: como 40% do preço só será quitado em 18 meses, o retorno sobre o capital efetivamente desembolsado agora tende a ser maior nesse período.
O racional do BTG Pactual Logística
Um dos argumentos da gestora para justificar a compra é o potencial de ganho futuro com a revisão dos contratos de locação. Hoje, o aluguel médio praticado no BTLG Guarulhos I é de R$ 29,80/m², valor que resultou no cap rate de entrada de 9,1%.
Segundo a gestão do BTLG11, novas locações fechadas na região do imóvel têm sido observadas em patamares mais altos, entre R$ 33,00/m² e R$ 40,00/m².
Se esses valores de mercado se confirmarem nas próximas revisionais contratuais do BTLG Guarulhos I, o retorno da operação tende a subir. A própria gestora fez a conta: cada R$ 1,00/m² de aumento no aluguel representa um ganho de aproximadamente 0,31 ponto percentual no cap rate sobre o preço pago pelo imóvel.
Ou seja: se os aluguéis do galpão convergirem para o topo da faixa observada na região (R$ 40,00/m²), o cap rate implícito da operação poderia saltar dos atuais 9,1% para cerca de 12,2% — um ganho relevante de rentabilidade sobre o valor pago na aquisição.
Ficha técnica do BTLG Guarulhos I
O BTLG Guarulhos I fica na Avenida Paschoal Thomeu, em Guarulhos (SP), e é classificado como um galpão logístico AAA multiusuário — ou seja, construído dentro dos padrões mais altos de qualidade construtiva e infraestrutura do mercado logístico, com capacidade para abrigar mais de um inquilino simultaneamente.
- Ano de construção: 2017
- Terreno: 200.030 m²
- Área Bruta Locável (ABL): 95.348 m²
- Área locada: 100%
- Pé-direito: 12 metros
- Capacidade do piso: 6 toneladas/m²
- Combate a incêndio: Sprinklers J4
- Docas: 64% em formato cross-docking (nave principal)
- Inquilinos: Lopes Supermercados e M. Dias Branco
O modelo de cross-docking — presente em 64% das docas da nave principal — permite que as mercadorias sejam transferidas diretamente dos caminhões de entrada para os de saída, com pouco ou nenhum tempo de armazenagem, o que é valorizado por operações de logística de alto giro, como as de varejo e distribuição alimentícia.
Impacto na carteira do fundo
A aquisição muda o perfil geográfico do fundo. Com a conclusão do negócio, a exposição do BTLG11 a imóveis localizados no raio de 30 km da cidade de São Paulo sobe cerca de 4 pontos percentuais, passando de 38% para 42% da receita do fundo.
Olhando o mapa completo de receitas por localização, a distribuição atual do BTLG11 fica entre:
- Raio de 30 km de São Paulo: 42% da receita
- Raio de 60 km de São Paulo: 35% da receita
- Mais de 100 km de São Paulo: 14% da receita
- Outras regiões do país: 9% da receita
No consolidado, 91% da receita do fundo hoje vem de imóveis localizados no estado de São Paulo.
Cotação do BTLG11
As cotas do BTLG11 operam em estabilidade no pregão desta quinta-feira (27), negociadas a R$ 97,94. Em uma janela de 12 meses, os papéis caem 1,7% na bolsa de valores.
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